“后馮侖時代”萬通發(fā)展轉(zhuǎn)型之路“未通”

“后馮侖時代”的萬通發(fā)展（600246.SH），轉(zhuǎn)型之路依舊難言順利。

4月15日下午，萬通發(fā)展發(fā)布年報，實現(xiàn)營業(yè)收入8.13億元，同比下降40.31%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.85億元，同比上漲263.35%，而利潤增長的主要原因是出售子公司北京萬置60%的房產(chǎn)業(yè)務。

值得注意的是，作為一個提了10多年“去地產(chǎn)化”的房企，萬通發(fā)展當前的營收依然重度依賴房地產(chǎn)業(yè)務。

從馮侖時代到王憶會掌權(quán)，雖然二者均未放棄公司的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，但從結(jié)果來看，公司的營業(yè)收入?yún)s逐漸降至近年來最低值，與2005年幾乎持平。下一步，老牌房企萬通發(fā)展的未來將走向何方？

從“最早吃螃蟹的房企”到營收負增長

萬通發(fā)展誕生于1991年，是中國最早的一批房地產(chǎn)企業(yè)之一，由馮侖、潘石屹、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪六人在海南共同創(chuàng)立，他們也因此被外界稱為“萬通六君子”。

1993年，通過和香港利達行的合作，北京萬通新世界廣場大獲成功，賣到了當時市價三倍，萬通這個品牌也開始被更多人所熟知。到了2003年，以地產(chǎn)為主業(yè)的萬通發(fā)展，本金和營收已經(jīng)雙雙位列中國房地產(chǎn)企業(yè)前十。

2008年，萬通發(fā)展實現(xiàn)全年營業(yè)收入48.41億元，凈利潤為8.31億元，創(chuàng)下歷史最高。

圖片來源：Wind

當時，時任萬通掌門人的馮侖在博客中提到，2008年萬通地產(chǎn)（現(xiàn)萬通發(fā)展）在各個指標上都達到歷史上最好水平，行業(yè)排名也是如此。此前人們在繁榮和發(fā)暈的時候，我們談反周期，談美國模式，大家表示觀望和質(zhì)疑。今天當市場出現(xiàn)波動的時候，早先做的反周期安排和模式變革恰好能助力公司理性地對抗周期，同時超越周期。

可以看出，謹慎的戰(zhàn)略打法曾讓萬通發(fā)展在經(jīng)濟低位運行時取得較好成績。不過，作為業(yè)內(nèi)“最早吃螃蟹的房企”之一，這種保守的策略也讓萬通發(fā)展錯過了很多機會。而如今的萬通發(fā)展，不管是從體量還是銷售規(guī)模都與眾多一線房企相差甚遠。

2021年，萬通發(fā)展實現(xiàn)合同銷售金額4.8億元，合同銷售面積 2.64 萬平方米。

而與其同為最早一批房企的萬科（000002.SZ）如今已經(jīng)穩(wěn)坐第一梯隊，2021年，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米。

此外，萬通發(fā)展的營業(yè)收入也進入了負增長。財報顯示，2021年萬通發(fā)展總營收為8.13億元，較去年同期的13.62億元下降40.31%。其中，房地產(chǎn)銷售的營收為5.97億元，占比約73.43%。同時，萬通發(fā)展凈利潤為1.8億元，同比增長137.78%。

圖片來源：萬通發(fā)展年報

對此，萬通發(fā)展表示，2021年6月-8月，萬通發(fā)展已經(jīng)將持有北京萬置 60%房產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)讓給湖州融匯嘉恒融資租賃有限公司，作價6.35億元，而凈利潤增長的主要原因則為此次出售行為產(chǎn)生的投資收益所致。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析，一方面由于萬通發(fā)展近年來頻頻轉(zhuǎn)型，但拓展的新業(yè)務并未帶來業(yè)績的增長，反而資金的投入一定程度上拖累了萬通的現(xiàn)金流；另一方面，2021年萬通房地產(chǎn)業(yè)務進行了戰(zhàn)略性收縮，加之為加快業(yè)務轉(zhuǎn)型出售了一些資產(chǎn)，這些或也是其營收呈現(xiàn)負增長的原因。

“馮、王”14年股權(quán)之爭

回望萬通發(fā)展的31年，馮侖與王憶會的股權(quán)之爭貫穿了近一半的時間，而這還要從20年前說起。

2000年，王憶會領導的先鋒糧農(nóng)登陸上交所主板上市。2年后，先鋒糧農(nóng)迎來了第四大股東馮侖。

圖片來源：罐頭圖庫

2002年，馮侖先以萬通星河入主先鋒股份，并通過一系列的資本運作加大籌碼。2006年，萬通星河持有加托管的股權(quán)達到28.99%，馮侖坐上先鋒股份第一大股東位置，并將先鋒股份更名為“萬通先鋒”。

當時，原股東王憶會等人曾聯(lián)合成立公司“嘉華筑業(yè)”與其博弈，但最終在初次股權(quán)之爭中失敗。2007年，馮侖以絕對優(yōu)勢拿下控股權(quán)，萬通先鋒更名為“萬通地產(chǎn)”。

不過，在股權(quán)之爭中敗北的王憶會并沒有就此甘心，而是在寂靜中等待機會。2014年，陷入轉(zhuǎn)型困境的萬通地產(chǎn)尋求資本援助，王憶會的嘉華控股以“白武士”的姿態(tài)卷土重來。

當年4月，嘉華控股出資3.7億元收購萬通地產(chǎn)大股東萬通控股24.79%股權(quán)，次年王憶會又耗資9800萬元收購萬通御風49%股權(quán)，而萬通御風持有萬通控股13.81%股權(quán)。兩次交易后，王憶會成功獲得萬通控股的控制權(quán)，馮侖手中剩下20%股份。

圖片來源：罐頭圖庫

2015年，萬通發(fā)展宣布了一項定增計劃，擬以每股4.3元的價格非公開發(fā)行不超過10.5億股，主要買家正是嘉華控股。一年后，王憶會領導的嘉華控股增資后以35.66%的持股比，成為萬通地產(chǎn)控股股東，王憶會也成為了萬通地產(chǎn)的實際控制人。

風水輪流轉(zhuǎn)，這一次在股權(quán)之爭中，出局的人變成了馮侖。

而進入王憶會時代的萬通地產(chǎn)，業(yè)績方面仍是其不可忽視的難題。財報顯示，2017年-2018年，萬通地產(chǎn)實現(xiàn)兩年營收正增長后，2019年，該項指標就降至了11.03億元，同比下降69.74%。進入2020年，萬通地產(chǎn)的凈利潤也開始下滑，以0.76億元成為近5年最低。

值得注意的是，在此期間，2020年7月29日，萬通地產(chǎn)還進行了再次改名，將“萬通地產(chǎn)”改為“萬通發(fā)展”。對此，萬通地產(chǎn)表示，新名字意味著新萬通、新發(fā)展已全面起航。

“后馮侖時代”前路何如？

股權(quán)之爭持續(xù)多年，萬通發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路也從未停止。

2008年，時任萬通發(fā)展董事長馮侖提出了“濱海新區(qū)、美國模式、萬通價值觀”的發(fā)展戰(zhàn)略后，開始了從“開發(fā)公司”向“投資公司”的轉(zhuǎn)型。此后，布局商業(yè)地產(chǎn)領域、規(guī)劃立體城市項目、成立投資公司成了萬通發(fā)展的主要發(fā)力點。

而面對寬松的市場環(huán)境，萬通發(fā)展并不積極拿地，反而提出“去地產(chǎn)化”，這也為其后續(xù)經(jīng)營危機埋下了伏筆。2014年后，萬通發(fā)展轉(zhuǎn)型陷入困境，馮侖也在與王憶會的股權(quán)之爭中敗下陣來，失去了萬通發(fā)展實控人的位置。

目前來看，王憶會掌權(quán)后的萬通發(fā)展，轉(zhuǎn)型探索仍在繼續(xù)。

2017年1月，王憶會擬將萬通發(fā)展34%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京中融鼎新投資管理有限公司，后來交易終止。2018年7月，萬通地產(chǎn)擬以31.7億元收購星恒電源合計78.28%股權(quán)，跨界新能源，但當年12月又終止并購。2020年3月，萬通控股還與天津天海足球俱樂部談判，最終合作未能成行，俱樂部在同年5月宣布解散。

雖然轉(zhuǎn)型之路頻遇阻力，公司的經(jīng)營業(yè)績也不太理想，但據(jù)2021年財報介紹，萬通發(fā)展仍在積極探索和布局數(shù)字經(jīng)濟與資產(chǎn)管理等業(yè)務。

財報顯示，2021年10月，萬通發(fā)展成立了萬通城市發(fā)展研究中心，研究探索城市發(fā)展的可持續(xù)性模式。同年，萬通發(fā)展還在杭州、北京、廣州成立3家子公司，全面布局城市更新運營等領域。

關于其它業(yè)務，萬通發(fā)展介紹正在向數(shù)字經(jīng)濟業(yè)務資源布局，例如通過參投基金入股商湯集團。此外，萬通發(fā)展還構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)投資基金平臺，并提出將重點關注新科技、新消費和新文化等領域。

萬通發(fā)展表示，2022年，公司將繼續(xù)秉持對傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務的戰(zhàn)略性收縮，積極布局新業(yè)務，穩(wěn)步推進既定的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

梁楠表示，萬通發(fā)展業(yè)務轉(zhuǎn)型領域聚焦度不強，轉(zhuǎn)型業(yè)務方向多樣，這也就會導致企業(yè)在新領域發(fā)展投入資源時比較分散，而拓展的新業(yè)務一般在短期內(nèi)并不會帶來顯著的收益，所以還是應該確定并聚焦某些領域深入發(fā)展，將有限的資源合理進行配置。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進分析，對于萬通發(fā)展來說，轉(zhuǎn)型是有必要的。但是轉(zhuǎn)型同時，企業(yè)也要注意時代的變化，包括疫情沖擊、國際國內(nèi)格局變化、新興產(chǎn)業(yè)的影響等，企業(yè)需要對新方向進行研究和理解，從而明確戰(zhàn)略條件和思路，這是其中比較關鍵的一步。