財(cái)報(bào)前夜官宣違約，扭虧為盈的上置集團(tuán)如何走出危機(jī)？

一年一度財(cái)報(bào)大考。經(jīng)歷了2021年的寒冬之后，房地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱，延遲交卷的房企不在少數(shù)。而按時(shí)交卷的房企也很難都取得優(yōu)異的成績(jī)，比如上周停牌的上置集團(tuán)（1207.HK），財(cái)報(bào)發(fā)布之前，上置集團(tuán)子公司的債務(wù)違約率先出場(chǎng)。

3月27日，上置集團(tuán)宣布子公司上海金心1.82億元貸款利息違約，貸款人給出了最后的還息期限為3月31日。然而截至3月31日17:30，上置集團(tuán)仍未披露進(jìn)一步還款進(jìn)展。

而官宣違約的第二天，上置集團(tuán)發(fā)布了2021年年度業(yè)績(jī)，逆轉(zhuǎn)前兩年的虧損局勢(shì)實(shí)現(xiàn)盈利。上置集團(tuán)已經(jīng)扭虧為盈，為什么子公司卻還不上1.82億元的貸款利息？

1.82億元貸款利息違約

3月22日，上置集團(tuán)股票自當(dāng)日上午九時(shí)起在香港聯(lián)合交易所短暫停止買賣，以待公司刊發(fā)一份內(nèi)幕消息公告。

5天后，3月27日，上置集團(tuán)公告，上海金心未能按期償還一筆1.82億元的應(yīng)計(jì)利息。據(jù)悉，該筆利息需于2022年3月21日到期償還。

圖片來源：上置集團(tuán)公告

上海金心有兩家股東，分別是持股51%的上置集團(tuán)和持股49%的中崇濱江。此前，上海金心、貸款人及擔(dān)保人曾訂立了一系列銀團(tuán)貸款協(xié)議和相關(guān)延期協(xié)議，涉及最高貸款金額50億元，其中44.5億元的本金已經(jīng)提取。

根據(jù)延期協(xié)議，該貸款到期日為2022年12月26日。貸款利率有兩種，2018年8月7日之前發(fā)放的貸款利率為4.28%，之后為4.99%。值得注意的是，關(guān)于逾期事件，協(xié)議中有這樣一條，如果上海金心未能償還貸款本金及利息，貸款人有權(quán)將逾期利率提高50%。

3月22日，貸款人向上海金心及擔(dān)保人發(fā)出催告函，要求上海金心及各擔(dān)保人履行付款或擔(dān)保責(zé)任，于2022年3月31日前支付應(yīng)計(jì)利息和逾期利息。

上海市華榮律師事務(wù)所律師孫毅分析，在民事責(zé)任層面，由于貸款人已催告借款人在合理期限內(nèi)返還，上海金心若不能在3月31日按期支付相關(guān)利息，對(duì)于該筆款項(xiàng)的貸款人，上海金心將根據(jù)《民法典》第577條、第676之規(guī)定，承擔(dān)逾期返還借款的責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

對(duì)此，上置集團(tuán)表示，其與上海金心和中崇濱江就付款計(jì)劃和修訂付款條款等內(nèi)容積極與貸款人探討。但由于上置集團(tuán)已收到貸款人的催告函，這有可能觸發(fā)上置集團(tuán)簽訂其他貸款協(xié)議的交叉違約。

截至2022年3月27日，上置集團(tuán)評(píng)估相關(guān)貸款人可能要求償還2.85億元。為履行還款責(zé)任，上置集團(tuán)考慮用出售資產(chǎn)、加快收回其他應(yīng)收款項(xiàng)及股本融資等方式來回籠資金。

孫毅表示，上置集團(tuán)作為貸款的擔(dān)保人，如果上海金心貸款時(shí)既存在上置集團(tuán)、中崇濱江作為人保，又存在其他資產(chǎn)的物保，根據(jù)《民法典》第392條之規(guī)定，以及意思自治原則居上的理念，一般按照約定實(shí)現(xiàn)貸款人的債權(quán)。但若沒有約定或者約定不明確的，債務(wù)人自己（這里指上海金心）提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，之后再請(qǐng)求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

如何實(shí)現(xiàn)扭虧為盈？

在公開債務(wù)違約一天后，上置集團(tuán)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)新鮮出爐。

2021年，上置集團(tuán)收入為7.8億元，同比上漲169.9%；歸屬股東凈利潤(rùn)為0.38億元，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈，去年同期為虧損9.19億元。這是近三年來，上置集團(tuán)首次盈利。

事實(shí)上，截至2021年中期，上置集團(tuán)的歸屬股東凈利潤(rùn)還是虧損1.16億元。那么，如何在半年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈？上置集團(tuán)稱，主要是因?yàn)榻桓睹娣e增加及未進(jìn)行重大減值虧損計(jì)提。

2020年，上置集團(tuán)對(duì)合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)計(jì)提了8.65億元的投資減值；在應(yīng)收款項(xiàng)方面，也提取了總額為17.48億元的減值撥備。而2021年財(cái)報(bào)顯示，上置集團(tuán)并未有較大數(shù)額的虧損計(jì)提。

在業(yè)績(jī)方面，2021年，上置集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額7.36億元，合同銷售面積約2.25萬平方米。從收入分析來看，2021年，上漲最明顯的就是物業(yè)銷售收入，總額為5.86億元，較2020年同期的1.14億元上漲414.04%。此外，物業(yè)租賃收入也有一定增加，為1.3億元，同比上漲36.84%。

圖片來源：上置集團(tuán)財(cái)報(bào)

回歸到具體項(xiàng)目，2021年，美國75 Howar項(xiàng)目貢獻(xiàn)了較高的銷售金額，為4.57億元，占比62.18%。

在國內(nèi)項(xiàng)目中，上海美蘭天地、長(zhǎng)沙綠洲雅賓利兩個(gè)項(xiàng)目在下半年均取得預(yù)售許可證并開盤銷售，合計(jì)實(shí)現(xiàn)了1.17億元的銷售額。2021年下半年，嘉興湘府瀾灣二期項(xiàng)目竣工備案并進(jìn)行交付，交付率超過98%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，企業(yè)物業(yè)銷售明顯增加或是由于上置集團(tuán)深耕上海及長(zhǎng)沙等區(qū)域多年，并逐步在這些城市擴(kuò)大規(guī)模、形成了一定的影響力有關(guān)。

不過，雖然在整體盈利方面，上置集團(tuán)取得了明顯增長(zhǎng)，但其在債務(wù)方面仍面臨壓力。

截至2021年年底，上置集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債為43.54億元，其中，計(jì)息銀行和其它借款為8.97億元，1年內(nèi)應(yīng)付賬款為2.19億元。同期，其現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅為1.08億元，包括0.71億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和0.37億元的受限制存款，不足以覆蓋短債。

流水的高管、不變的危機(jī)

成立于1993年的上置集團(tuán)，是上海的老牌房企。1999年在香港上市，目前已在倫敦、舊金山、上海、沈陽、成都等多個(gè)城市布局。

2015年，上置集團(tuán)陷入資金困境。先被保利地產(chǎn)（60048.SH）看中，8月14日終止并購談判后，中民投集團(tuán)火速介入，用時(shí)110天，斥資14.9億港元（約12.09億元）得到上置集團(tuán)的控股權(quán)。

而與收購事件同期進(jìn)行的，還有上置集團(tuán)的掌舵人之變。

2015年6月，上置集團(tuán)公告，公司創(chuàng)始人、時(shí)任主席、執(zhí)行董事兼主要股東施建被常州市人民檢察院執(zhí)行“指定居所監(jiān)視居住”。當(dāng)時(shí)，常州市人民檢察院對(duì)《時(shí)代周報(bào)》確認(rèn)有此案，但以保密為由拒絕公開立案原因。3個(gè)月后，施建先被董事會(huì)停職，后在同年12月被解除職務(wù)。

值得注意的是，同在2015年12月，彭心曠加入了上置集團(tuán)，并在2017年10月被委任為董事會(huì)主席。然而，在彭心曠上任2年后，上置集團(tuán)董事會(huì)主席被調(diào)查一事歷史重演。

2020年1月20日，上置集團(tuán)發(fā)布公告，公司收到執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席及行政總裁彭心曠家人通知，彭心曠因個(gè)人原因正在接受調(diào)查并被采取了限制措施，暫時(shí)無法履行其職務(wù)。同年2月21日，上置集團(tuán)進(jìn)一步表示，因涉嫌職務(wù)侵占罪，上海市黃浦區(qū)人民檢察院已批準(zhǔn)逮捕彭心曠。

除兩任董事會(huì)主席先后被調(diào)查之外，上置集團(tuán)的行政總裁一職也是頻繁更替。

圖片來源：Wind數(shù)據(jù)

2019年7月18日，因擬專注于個(gè)人商業(yè)業(yè)務(wù)，上置集團(tuán)執(zhí)行董事兼行政總裁劉峰辭任，該職務(wù)由當(dāng)時(shí)的董事會(huì)主席彭心曠兼任。

彭心曠被調(diào)查后，執(zhí)行董事朱強(qiáng)在2020年5月被委任代理行政總裁一職。不過，任職還不到8個(gè)月，因其他工作安排，朱強(qiáng)也宣告辭任。2021年1月，孔勇接棒，成為新的代理行政總裁。

在任職一年多后，孔勇交上了自己的第一份成績(jī)單。雖然與2019年、2020年的連續(xù)虧損相比，業(yè)績(jī)上實(shí)現(xiàn)了盈利，但公司的債務(wù)危機(jī)對(duì)于新總裁來說又是一場(chǎng)新的考驗(yàn)。

對(duì)此，梁楠表示，關(guān)于此次危機(jī)，上置集團(tuán)當(dāng)下需盤點(diǎn)資產(chǎn)做出資產(chǎn)出售計(jì)劃，以期短期內(nèi)快速回籠資金、增加現(xiàn)金流，緩解企業(yè)的債務(wù)壓力。同時(shí)，積極與其他債權(quán)人進(jìn)行商討債務(wù)償還方案，爭(zhēng)取一定的時(shí)間空間，避免引起交叉違約致使短期內(nèi)流動(dòng)性壓力加劇。值得注意的是，若償還方案獲得通過，房企仍需通過出讓項(xiàng)目、股東注資等方式積極自救加大銷售回款，保障現(xiàn)金流充裕。