前不久，萬科宣布準備分拆旗下物業板塊萬物云上市，若萬科此次分拆上市成功，地產四天王“碧恒萬融”也將在物管板塊齊聚。

在過去的一兩年間，房地產行業可謂是多事之秋，房產上市公司紛紛分拆物業業務單獨上市，希望為公司帶來更為充沛的彈藥。

萬物云由萬科物業更名而來，從名稱的變化也可以看出，公司增添了更多科技屬性。作為尚未IPO的頭部物業企業，萬物云的上市計劃一直備受矚目。

值得一提的是，從去年下半年開始到現在，物業資本市場迅速降溫進入“寒冬”。在這個特殊的時間點，萬科拆分萬物云奔赴資本市場，并打出了“科技”這張牌，萬物云此舉究竟是處于怎樣的考量？又釋放了哪些信號？

打“科技牌”，成色如何？

萬科集團董事會主席郁亮曾多次表示，萬科物業只有區別于傳統的物業公司，發展成功并得到市場的認可，才考慮上市。

萬物云CEO朱保全也曾強調，萬物云不以物業公司的概念上市。

不甘于“物業服務”的萬物云，其野心在于“空間科技服務”。2020年萬科四場媒體交流會上，朱保全宣布萬科物業升維成萬物云空間科技服務股份有限公司。

從名稱的變化就可以看出，升級后的萬物云，多了一份“科技”的底色，這也意味著萬科圍繞空間科技服務的戰略，正式開始落地。

朱保全表示：“你原來叫萬科物業，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關注，人才才愿意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快。”

萬物云的官網顯示，公司目前包含Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大模塊。

Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”與“譽鷹平臺”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，以及歸屬城市空間服務的“萬物云城”。

Tech模塊包括“萬睿科技”“第五空間”，萬睿科技提供基于智慧社區、智慧園區、智慧樓宇、智慧工地、智慧城市的設計、施工、運營一體化服務，第五空間則以“住這兒”APP與工單調度平臺“百川系統”承載社區到家服務。

Grow模塊包括“萬物成長”“祥盈企服”和“萬物為家”。萬物成長是公司的創新創業及戰略投資平臺，持續連接成熟企業、孵化創新企業。已孵化的業務品牌包括提供企業級安防機電服務的萬御安防等。祥盈企服為企業提供藍領招聘與財務共享外包服務。萬物為家為城市家庭提供租賃、尋房、修繕煥新等服務。

從業務層面也可以看出，萬物云正在從傳統物業服務商、城市服務商，逐漸延展為空間科技服務。

作為“物業第一股”的碧桂園服務，于2018年登陸港交所。據媒體報道，碧桂園服務近幾年累計科技投入超過7億元，與騰訊、阿里云等科技企業合作研發，打造物業數字化管理云平臺。

正如地產板塊的龍頭之爭一樣，物管板塊的龍頭之爭也延續到萬物云與碧桂園服務之間，這并不是什么新鮮事。不同的是，以前他們更多是分別做各自的業務部分，如今隨著物業業務的外延，彼此的競爭會更明顯。

朱保全曾表示，萬物云從每年的營業收入中，會拿出1.5%用于研發與創新。表示，“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強。”

2020年，萬物云實現總營業收入182.04億元；其中，住宅物業的營收100.52億元，而城市服務營收9.91億元，占總收入的5.4%。

做物管界的“貝殼”

在空間科技服務領域，頭部公司正在打開新的空間。曾經有傳聞稱，萬物云意欲對標貝殼系，做物業管理界的貝殼。

萬科董事長也郁亮曾表示，看好貝殼的平臺化發展模式。

2020年8月，貝殼登陸紐交所。中國房地產業的快速發展，為房地產服務帶來了巨大的發展空間，將自己定位為居住服務平臺的貝殼，地位愈發鞏固。

2020年底，貝殼的股價刷新歷史新高，總市值達到900億美元，約6000億人民幣，超過萬科、保利、綠地的市值總和。

一方面或許是因為看到貝殼的市值走勢，另一方面，隨著萬科陷入業績下滑，增收不增利的境況，萬科選擇剝離了萬物云，開始打造“科技”概念。

在去年11月萬科關于擬分拆子公司到香港聯交所上市的公告中，明確提到萬物云的主營業務為空間科技服務，主要包括物業管理、設施管理及智慧城市綜合服務。

從一家物業企業轉為平臺型企業，萬物云希望打造物管行業的開放式賦能平臺。在外界看來，萬物云要做物管界的貝殼，定位于物管行業的空間科技服務商，將其他物管企業由過去的競爭對手關系轉為合作伙伴關系。

“萬物云不是云計算或者云服務，但從城市到園區，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的范疇比物業服務更大，在空間(Space)里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術(Tech)連接。”

朱保全說：“從物業到空間，讓公司可以服務更多客戶、服務客戶的更多方面。”

從萬物云2021上半年營收測算，未來萬物云在研發支出預算在每年3億元。然而貝殼僅2021 年第三季度的研發費用為人民幣 10.43 億元。從研發投入來看，萬物云的體量還沒辦法完全對標貝殼。

科技能否成為萬物云新的增長點，仍然需要時間的驗證。

資本會買賬嗎？

脫胎于房地產開發的物管行業，雖然在營收上與母公司相差甚遠，但其市盈率則相比于母公司更為可觀。

據經濟觀察網的報道，其統計了港股上市的15家物業管理企業及對應房地產開發母公司的2019年年報數據，物業管理企業的平均市盈率約為38倍，房地產開發母公司平均市盈率則為7倍。

獵云網統計了部分物企以及其母公司截至2021年3月4日的市盈率，也可以直觀地看出，大部分上市物企的市盈率已經較高，相比于母公司具有較強的增長潛力。

值得一提的是，被稱為行業第一物業碧桂園服務的市值如今是1440億元，超越了碧桂園1365億元的市值，這意味著中國物業服務對房地產開發的歷史性反超。

碧桂園和碧桂園服務的創始人楊國強也曾經說過，“物業服務是碧桂園的明天”。

然而從去年下半年開始，隨著物業資本市場迅速降溫進入“寒冬”，這些已經上市的物業類公司，整體的資本表現開始展現出疲態。

相比于去年6月最高點85元每股，如今不到43元每股的碧桂園服務，市值跌去了幾乎一半。

恒大物業也從去年2月最高點19元每股，跌至現在的不到3元每股。

2020年底上市的融創服務，自去年6月股價達到29元每股的最高點之后，開啟下跌模式，如今只剩不到7元每股。

今年年初，二次遞表港交所的物企世紀金源服務招股書再次失效。此前的招股書中，世紀金源服務的外宣口徑中，提到了“物業機器人”的故事。但在現在的物業企業中，“科技”已經變得并不罕見。不論是萬物云還是碧桂園，也都有著“科技”標簽。

目前而言，空間科技服務與傳統物業服務屬于兩個概念，資本市場對空間科技服務的認可程度依然存疑。

萬科在這個時候宣布準備分拆旗下物業上市，對于萬科來講，雖拆分萬科云上市的市場環境不太好，在物管行業“過冬”的當下，其科技屬性能否支持資本概念？萬物云又何時能兌現業績？還需要一個漫長的過程。