日前，萬科海外（1036.HK）公布了一起人事變動，孫嘉接替張旭擔任萬科海外主席兼執行董事職務。

公告指出，11月23日起，張旭已辭任公司主席兼執行董事，并不再擔任公司提名委員會成員，以便投放更多時間處理其他業務。同時，孫嘉接任張旭的職務。

據萬科透露，此次“換防”后，孫嘉只是兼任萬科海外主席，他仍繼續擔任萬科南方區域事業集團首席合伙人兼首席執行官。

孫嘉“出海”

1978年出生的孫嘉，比郁亮小13歲。在加入萬科之前，孫嘉曾任職于麥肯錫，擁有北京大學經濟學學士、哈佛大學工商管理碩士學位。

2007年，萬科啟動“007”招聘計劃，旨在吸收有國際化視野精英。29歲的留學生孫嘉給萬科元老解凍留下深刻印象：眼界很寬，思路清晰，說話做事干脆利落。于是，解凍親自將孫嘉引入萬科戰投部。

2010年，孫嘉任西安萬科企業有限公司總經理；2012年任上海萬科企業有限公司總經理；2015年任萬科企業副總裁；2016年3月被委任為萬科企業執行副總裁、財務負責人兼首席財務官。

坊間稱，在2016年的“寶萬”之爭中，將深圳地鐵引入萬科做戰略股東，孫嘉在其中起到了很大的作用，因此其一度被傳為郁亮的接班人。

就履歷而言，孫嘉與萬科董事會主席郁亮有相似之處，比如同樣畢業于北大經濟專業，都曾擔任過萬科財務負責人。

后來，寶萬之爭落幕，王石退位。2017年年中，郁亮首次以董事長身份舉行業績發布會。當有記者提問“孫嘉會不會是下一任總裁？”時，郁亮說：“我才當了兩個月董事長，你們能不能讓我坐長一點。你們這么說是害了孫嘉啊。”

2019年5月，在祝九勝接替郁亮擔任萬科總裁后，孫嘉辭去萬科執行副總裁職務，出任南方區域事業集團首席執行官，以及高級副總裁。

從萬科2021年上半年業績來看，南方區域銷售額仍是倒數第二，占比下滑到了20.4%。

由于南方區域業績并沒有明顯起色，而萬科海外此前在萬科體系中一直缺少存在感。所以當外界誤認為孫嘉是調崗海外時，市場有聲音認為孫嘉被邊緣化。

海外謀局

2010年，樓市宏觀調控政策密集出臺，房企再融資功能受阻，紛紛在香港買殼、尋求新的融資渠道。

2012年5月，萬科旗下全資子公司萬科置業以約10.79億港元（約8.84億元）收購港股南聯地產73.91%股份，收購主要目的是“進行國際化嘗試”。萬科置業借殼入港這一戰略動作，使當時萬科整體ABH股的結構初具雛形。

隨著2014年萬科完成B轉H，萬科登陸港交所，萬科置業“萬科境外主要上市平臺”的職能被削弱，只維系著基本運營，物業發展項目僅有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。

最初，萬科置業只有幾名員工。2019年，萬科置業先是收購萬科位于英國倫敦、美國三藩市及紐約的若干物業，而后又收購萬科香港旗下北角春秧街物業重建項目，正式更名為“萬科海外”，定位也逐漸清晰。

自2012年9月1日以來，萬科海外并未委任主席及首席執行官，直至2019年2月13日，執行董事張旭及闕東武才分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官，中間有近7年空缺。

張旭于2000年通過“海盜行動”加入萬科，曾負責集團戰略拓展、投資及海外業務拓展等，目前為萬科集團合伙人、萬緯物流首席合伙人、萬緯物流董事長。

張旭曾表示，未來會把萬科海外作為海外的主要平臺，目的是想把平臺做好，把海外業務做好。據消息人士稱，張旭目前并沒有從萬科體系離職，從萬科海外離職后，將專注于萬科物流業務。

一直以來，萬科海外更像萬科香港的“后勤保障部門”，萬科香港投資拿地，萬科海外則主要充當提供資管、銷售及開發服務的角色。

圖片來源：Wind

半年報顯示，截至2021年6月30日，萬科海外營收2.31億元，同比下降1.07%；毛利1.47億元，同比微增0.75%；毛利率63.86%，同比增長1.15%；凈利潤2.72億元，同比增長3.95倍；凈利率117.71%；歸母凈利潤2.72億元。

萬科海外的收入主要來自出租香港麗晶中心單位及泊車位；出租英國倫敦之RyderCourt；為發展位于美國紐約的ParkRow物業提供所需資金之投資工具的利息以及提供資產管理服務四方面。

押注“舊改”

在換帥的同時，萬科還在繼續向萬科海外注入香港資產。

11月23日，萬科海外宣布，收購萬科香港的全資附屬公司Enigma Company全部股權以及貸款8.27億港元（約6.78億元），交易價格總計8.53億港元（約6.99億元）。

賣方Oceanic JadeLimited為萬科香港全資子公司，由萬科企業全資擁有；買方Vanke Hong Kong Investment CompanyLimited為萬科海外全資子公司，萬科海外是由萬科香港持有75%控股權益的香港上市公司。

這實際上是萬科內部的一次資產騰挪，交易完成后，萬科企業對Enigma的間接持股將由100%下降為75%。

萬科海外認為，收購事項對其而言屬具吸引力的投資良機，透過拓寬物業組合及收入基礎，將提升集團整體競爭力，萬科海外有意將上述物業開發為住宅為主的項目，預期銷售于該物業興建的住宅單位將于2024年下半年為該集團貢獻收入。

由此來看，萬科海外將這一業務板塊攬入管轄范圍，也符合郁亮向來的管理邏輯：在管理半徑上以及業務協同上，都能夠找到自洽之處。

實際上，近年來萬科海外在香港住宅開發業務上加速布局，特別是通過“舊樓并購強拍”參與香港舊城改造。

據統計，截至2020年，香港樓齡超過50年的樓宇約8600幢，樓宇老化遠快過更新速度。同時舊改政策上可能放寬這些舊樓的“強拍”門檻，減少“釘子戶”導致的舊樓難拆現象。

然而，舊改項目并非穩賺不賠，從收購物權到申請強拍，再到規劃調整、舊樓拆除、物業重建，最終預售回款等一系列流程下來，存在許多變數，回報周期遠不及內地的“高周轉”水平。

比如萬科對深水涉海壇街一系列老舊物業的收購，從2018年就已經開始，至今仍在分批申請強拍。并且舊改項目周邊商業及公共服務配套設施相對落后，影響后續樓盤賣出溢價空間。

對于萬科海外的未來，有市場人士猜測，可能暫時不會有太大動作，萬科海外面臨的最大難題是如何提升對國際市場的開發與把控能力，需要提升國際化資源整合的綜合能力。