最近，字節(jié)在房地產(chǎn)“跳動(dòng)”得有些厲害。

先是節(jié)前悄悄收購(gòu)了北京麥田旗下的一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，緊接著在10月8日又成立了福建好房有幸，經(jīng)營(yíng)范圍包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

當(dāng)所有人都覺(jué)得它要在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個(gè)賽道大展拳腳時(shí)，幸福里相關(guān)負(fù)責(zé)人緊急“辟謠”，稱收購(gòu)只是為了拿到資質(zhì)，“目前戰(zhàn)略重心仍是在搭建線上內(nèi)容上”。

然而話音未落，由字節(jié)間接全資入股的蘭州好房有幸信息技術(shù)有限公司在本周成立，經(jīng)營(yíng)范圍仍是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

這一系列緊鑼密鼓的動(dòng)作很難讓人不揣度其用意。

不止字節(jié)跳動(dòng)，近年來(lái)包括阿里、京東、騰訊、小米等多家互聯(lián)網(wǎng)巨頭，都相繼在房地產(chǎn)領(lǐng)域布局。

然而在互聯(lián)網(wǎng)玩家爭(zhēng)先入局的另一邊，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，今年以來(lái)房地產(chǎn)交易量大幅下滑，多家房企接連爆雷，房產(chǎn)中介貝殼找房的股價(jià)也是跌跌不休直接跌破發(fā)行價(jià)，并在近期傳出裁員計(jì)劃。

那么問(wèn)題來(lái)了，眾多房企叫苦不迭，字節(jié)們又為何要蹚這趟水？

字節(jié)跳動(dòng)，悄悄拿下了7家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

事實(shí)上，字節(jié)跳動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的野心早已凸顯。

2019年8月，字節(jié)跳動(dòng)就曾通過(guò)北京星云創(chuàng)跡科技公司全資控股幸福里的運(yùn)營(yíng)公司，憑此切入房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)、販賣廣告。從幸福里的定位來(lái)看，其業(yè)務(wù)與貝殼找房、安居客類似，主要聚焦線上，包括資訊內(nèi)容和房產(chǎn)交易兩大核心部分。

具體來(lái)看，在一手房業(yè)務(wù)上，幸福里主要通過(guò)前端客服組建看房團(tuán)的形式進(jìn)行客戶拓展；在二手房業(yè)務(wù)上，幸福里則主要與麥田、我愛(ài)我家等中介房源對(duì)接，采用的是端口模式。彼時(shí)，幸福里做的更像是一個(gè)房產(chǎn)信息平臺(tái)干的事兒。

變化發(fā)生在今年。

2021年7月2日，重慶字節(jié)跳動(dòng)科技有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)生變更，新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，從此吹響了字節(jié)跳動(dòng)進(jìn)軍房地產(chǎn)中介的號(hào)角。

隨后不久，字節(jié)跳動(dòng)香港公司的經(jīng)營(yíng)范圍新增“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，并增設(shè)了一家全資子公司合肥好房有幸信息技術(shù)有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍亦包括“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。

7月28日，字節(jié)跳動(dòng)又全資收購(gòu)了廣州九霖貿(mào)易有限公司，并將其更名為廣州房有幸科技有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍變更為廣告制作、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢等。

9月28日，字節(jié)跳動(dòng)旗下公司北京好房有幸信息技術(shù)有限公司全資收購(gòu)北京金色麥田子公司北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

這次收購(gòu)對(duì)于字節(jié)來(lái)說(shuō)有著重要意義。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)在我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)有兩個(gè)基本前提：一是必須擁有營(yíng)業(yè)執(zhí)照；二是必須擁有備案證明文件。在此之前，字節(jié)跳動(dòng)并不具備上述資質(zhì)，因此想出了“曲線救國(guó)”的辦法，通過(guò)收購(gòu)擁有資質(zhì)的空殼公司，拿到了打開(kāi)房地產(chǎn)中介大門的鑰匙。

在這之后，正如上文提到的，字節(jié)又緊鑼密鼓地成立了福建好房有幸和蘭州好房有幸兩家公司。

至此，字節(jié)跳動(dòng)已經(jīng)通過(guò)成立新公司、收購(gòu)股權(quán)、變更經(jīng)營(yíng)范圍等方式，擁有了7家具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司。 

值得一提的是，近年來(lái)跨界做房地產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)公司，遠(yuǎn)不止字節(jié)一家。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭都有地產(chǎn)夢(mèng)，阿里、京東、騰訊、小米全來(lái)了

率先流露出對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)感興趣的是阿里巴巴。 

早在2010年，阿里巴巴旗下的淘寶就與口碑網(wǎng)合作推出了房產(chǎn)頻道，此后又?jǐn)?shù)次與萬(wàn)科聯(lián)手推出團(tuán)購(gòu)、促銷賣房項(xiàng)目；阿里還通過(guò)天貓、淘寶兩大平臺(tái)，開(kāi)展房源拍賣、特價(jià)房銷售業(yè)務(wù)，逐漸變成了阿里拍賣的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

2018年，房地產(chǎn)交易服務(wù)商易居在香港上市，當(dāng)時(shí)阿里以3.9億港元認(rèn)購(gòu)新股，成為易居的四大基石投資者之一。2020年7月，阿里宣布與易居合作，共同推出線上房產(chǎn)交易平臺(tái)“天貓好房”，稱讓用戶足不出戶即可完成在線選房、看房、簽約、支付等環(huán)節(jié)，阿里也借此機(jī)會(huì)增持易居股份，成為易居第二大股東。

相較阿里，京東入局較晚。

2017年，京東宣布上線房產(chǎn)電商平臺(tái)“京東房產(chǎn)”，開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商達(dá)成合作；2018年9月，又上線了“京東直租”業(yè)務(wù)。這兩次布局，京東都是作為流量平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商合作，算是在房地產(chǎn)行業(yè)的小步試水。

去年5月，京東開(kāi)始往“中介”的角色邁進(jìn)，上線了“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，可在線上為用戶提供線上選房、線上下訂和交易的功能，以及甄選房源、獨(dú)家優(yōu)惠、價(jià)格保護(hù)、無(wú)理由退訂等特色服務(wù)；2020年10月，京東房產(chǎn)宣布，“好房京選”線下品牌正式落地，截至目前，“好房京選”在線下有超3000名經(jīng)紀(jì)人為消費(fèi)者提供帶看房服務(wù)，服務(wù)用戶量突破5萬(wàn)人。 

與上述兩家公司相比，騰訊采取的方式則簡(jiǎn)單粗暴很多。主要是通過(guò)投資樂(lè)居、鏈家、貝殼找房等房屋信息和中介公司，并利用騰訊云的大數(shù)據(jù)、人工智能等能力為其賦能，幫助上述公司打通線上與線下，重構(gòu)并優(yōu)化找房、租房、購(gòu)房等交易流程。

2020年8月13日，貝殼找房在美國(guó)紐交所上市，根據(jù)招股書，騰訊相關(guān)方持有貝殼12.3%的股權(quán)，為貝殼第二大股東。

此外，另一家互聯(lián)網(wǎng)巨頭小米，也疑似開(kāi)啟了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的布局。天眼查數(shù)據(jù)顯示，小米之家商業(yè)有限公司于9月28日發(fā)生工商變更，公司經(jīng)營(yíng)范圍新增非居住房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

通常來(lái)講，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們?cè)堰M(jìn)軍一個(gè)行業(yè)，應(yīng)該正是該行業(yè)大熱之時(shí)，比如之前的消費(fèi)、元宇宙，然而這次卻是個(gè)例外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)寒冬。

暴雷、破發(fā)、裁員……房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬

今年以來(lái)，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量出現(xiàn)大幅下滑。

根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至25%，較2019年同期下降17%。具體到企業(yè)表現(xiàn)，9月百?gòu)?qiáng)房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。

除了銷售額下降外，因現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致的房企爆雷事件也是層出不窮。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的資料顯示，2021年以來(lái)已經(jīng)先后有中國(guó)恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光100中國(guó)、新力控股集團(tuán)等知名房企出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張的問(wèn)題。

十一假期期間，百?gòu)?qiáng)房企花樣年控股發(fā)布公告稱，公司未能如期支付2021年票據(jù)剩余本金約2.05億美元。與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)也發(fā)布公告，告知由花樣年控股的彩生活服務(wù)，未如期償還碧桂園物業(yè)于今年9月30日出借給彩生活服務(wù)的本金7億元人民幣貸款。受此影響，10月8日A股開(kāi)市第一天，“19花樣02”和“18花樣年”兩只花樣年債券價(jià)格分別狂瀉54％和23％。

百?gòu)?qiáng)房企尚不能自保，中小企業(yè)就更不用說(shuō)。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到302家。

與此同時(shí)，二手房交易市場(chǎng)的日子也不好過(guò)。據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，自今年3月起，上海二手房成交量就開(kāi)始出現(xiàn)下滑，剛剛過(guò)去9月，上海二手房的成交量為12040套，相較8月下降33.23%，創(chuàng)下了過(guò)去一年來(lái)的單月最低成交量，市場(chǎng)預(yù)判，10月該數(shù)字恐將降至1萬(wàn)以內(nèi)。

受此影響，貝殼找房的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了下滑。二季度，貝殼找房?jī)衾蠼?0.7%至11億元，對(duì)應(yīng)毛利率為22.1%，相較去年同期降幅超10個(gè)百分點(diǎn)。

本周，貝殼找房上海團(tuán)隊(duì)還被曝出裁員消息，報(bào)道稱研發(fā)和金融部門將為此次裁員的重災(zāi)區(qū)。此外，據(jù)紅星資本局報(bào)道，貝殼找房在部分城市還出現(xiàn)了較大幅度關(guān)閉門店的情況。

值得一提的是，今年以來(lái)，貝殼找房的股價(jià)也是一路下跌，截至2021年10月15日，貝殼股價(jià)報(bào)20.9美元/股，已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。

“房地產(chǎn)行業(yè)就像一座圍城，里面的人苦不堪言，外面的人卻都想進(jìn)來(lái)。”有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者向投中網(wǎng)感嘆道。 

互聯(lián)網(wǎng)巨頭下場(chǎng)，能給房地產(chǎn)帶來(lái)什么？

資本向來(lái)是逐利的，多家巨頭同時(shí)盯上一塊蛋糕，無(wú)非是共同看中了背后的商業(yè)價(jià)值。但如今房地產(chǎn)行業(yè)正陷入困境，互聯(lián)網(wǎng)巨頭為何要迎難而上？而它們的入局，又能為這個(gè)處于寒冬期的行業(yè)帶來(lái)什么？

“雖然短期來(lái)看，地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，交易量大幅下滑，整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)都在收縮。但是歷史證明，當(dāng)每一次周期性嚴(yán)冬過(guò)去之后，幸存下來(lái)的企業(yè)只會(huì)變得更加強(qiáng)大。”一業(yè)內(nèi)人士對(duì)投中網(wǎng)表示，“長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)，尤其是二手房交易，作為規(guī)模超萬(wàn)億的存量業(yè)務(wù)，仍是一個(gè)誘人的市場(chǎng)。”

貝殼研究院也在報(bào)告中表示，從傳統(tǒng)新房市場(chǎng)看，開(kāi)發(fā)和銷售速度會(huì)有所放緩，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降，未來(lái)五年仍將是新房銷售的“次高峰”。家庭結(jié)構(gòu)快速小型化、換房與改善需求、數(shù)億流動(dòng)人口的租賃住房需求、養(yǎng)老住房需求等，都將決定新房開(kāi)發(fā)和銷售不會(huì)顯著下滑。

同時(shí)，隨著過(guò)去五年銷售的商品房逐步交付、入住，二手房供給總量將從當(dāng)前年均約420萬(wàn)套的水平上升到600萬(wàn)套左右，成為解決住房需求日益重要的組成部分。從這一角度看，增量開(kāi)發(fā)的尾聲，反而是存量交易黃金年代的開(kāi)始。

另一方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年新房和二手房的宗交易規(guī)模達(dá)到了22.3萬(wàn)億元，其中，作為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)，2020年貝殼找房新房交易額為1.383萬(wàn)億元，市場(chǎng)占有率為7.97%；二手房交易額1.94萬(wàn)億，市場(chǎng)占有率為26.6%。總的來(lái)看，貝殼的市場(chǎng)占有率約為13.5%。也就是說(shuō)，余下還有龐大的市場(chǎng)份額依然等待被撬動(dòng)，“好賭”的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們又怎會(huì)放棄這個(gè)機(jī)會(huì)？

那么，字節(jié)們的加入，又能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)什么？

首先是獲客。賣房最大的難點(diǎn)在于獲客，尤其是獲得足夠數(shù)量且需求匹配的客流。而阿里、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的流量和算法優(yōu)勢(shì)，很大程度上可以幫助房企精準(zhǔn)獲客。

以幸福里為例，字節(jié)系的今日頭條、抖音、西瓜視頻等都是日活過(guò)億的流量平臺(tái)，如果幸福里未來(lái)能實(shí)現(xiàn)與上述產(chǎn)品的流量互通，將帶來(lái)巨大的想象空間。

第二就是數(shù)字化。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“如今買房的消費(fèi)群體基本已經(jīng)轉(zhuǎn)移到80后90后這一代，他們非常適應(yīng)線上看房和線上簽約支付等操作。而互聯(lián)網(wǎng)公司的入局，將進(jìn)一步推動(dòng)傳統(tǒng)看房模式的線上化。”

同樣的問(wèn)題，阿里蔣凡也曾給出過(guò)類似答案：“越來(lái)越年輕的消費(fèi)者是互聯(lián)網(wǎng)的原住民，他們更加有決策力，甚至在很多高單價(jià)的決策領(lǐng)域，隨之驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，這讓未來(lái)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)在線化數(shù)字化成為必然趨勢(shì)。”

另一方面，對(duì)于目前的房企來(lái)說(shuō)，巨頭的入局，看似挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。如果能借此實(shí)現(xiàn)迭代升級(jí)，也未嘗不是一件好事。

不過(guò)，眾所周知，房產(chǎn)交易流程復(fù)雜，且具有價(jià)格高、交易低頻、產(chǎn)品不同質(zhì)的特點(diǎn)，同時(shí)，房地產(chǎn)交易又是一個(gè)十分重視線下體驗(yàn)的過(guò)程，就目前而言，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來(lái)的更多還是獲客方面的幫助，但看房、簽約、貸款、繳稅、過(guò)戶等一系列步驟仍需在線下進(jìn)行。因此，想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，還有很長(zhǎng)一段路要走。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭能否真正成為重新攪動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的那條“鯰魚”？