榮盛發(fā)展由“橙”變“紅”，短期債務超100億，大股東已質(zhì)押股份超40%，股價跌去近45%

隨著此前華夏幸福基業(yè)股份有限公司債券市場暴雷，（博望財經(jīng)在一文中已深入探討過）由此帶來的區(qū)域性連鎖反應正在發(fā)酵。

起步于河北的房企，包括華夏幸福、隆基泰和、天山地產(chǎn)以及秀蘭地產(chǎn)等在內(nèi)，近年來逐漸走向分化：有的正在遭遇流動性危機，有的還沒有撕掉區(qū)域房企的標簽等等，同樣作為起步于河北的房企，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（榮盛發(fā)展，002146.SZ）近期也是頗感流動性壓力之大。

8月24日下午，榮盛發(fā)展發(fā)布2021年半年度報告。財報顯示，因結(jié)算項目增加，2021年上半年榮盛發(fā)展營業(yè)收入同比增長30.85%至342.24億元，但重要盈利指標均呈下滑態(tài)勢，其中利潤總額同比下降1.75%至41.13億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑14.02%至25.33億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下滑13.59%至26.15億元。

數(shù)據(jù)來源：榮盛發(fā)展2021年半年度報告。

此外，據(jù)此前4月28日發(fā)布的2020年年報顯示，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入715.11億元，同比微增0.85%，同時重要盈利指標同樣均有所下滑，其中利潤總額同比下降18.18%至106.78億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑17.75%至75.01億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下滑17.12%至74.94億元。

數(shù)據(jù)來源：榮盛發(fā)展2020年年度報告。

通過上述數(shù)據(jù)我們可以明確看出，榮盛發(fā)展自2020年以來利潤持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到2021年上半年，足可見其盈利能力持續(xù)承壓。

體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，2018~2020年及2021年1~6月，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為175.12億元、21.20億元、13.67億元和12.47億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額持續(xù)惡化。

榮盛發(fā)展成立于1996年，后于2007年8月成功登陸深圳主板上市，致力于中等規(guī)模城市地產(chǎn)開發(fā)，通過專業(yè)化經(jīng)營與高檔產(chǎn)品品質(zhì)闡釋現(xiàn)代人居理念，以面向剛需和首次改善性需求的普通商品住宅為主導產(chǎn)品，并致力于通過提供高性價比的產(chǎn)品，為項目所在地居民營造“自然的園，健康的家”，營造新型的生活方式，滿足其現(xiàn)實及潛在的需求。

2015年以來，在對行業(yè)格局和發(fā)展趨勢進行深入分析的基礎(chǔ)上，榮盛發(fā)展制定了由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為“大地產(chǎn)”、“大健康”、“大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略格局，目前已初步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。

資料來源：百度百科。

據(jù)企查查官網(wǎng)顯示，榮盛發(fā)展自成立以來僅存有1條IPO融資信息。具體如下：

資料來源：企查查官網(wǎng)。

股東及持股方面，榮盛發(fā)展第一大股東為榮盛控股股份有限公司（直接或間接持股比例為46.24%，已質(zhì)押其直接持股數(shù)的44.53%），實際控制人為自然人耿建明（直接或間接持股比例48.95%）。

9月6日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，其控股股東榮盛控股持有6700萬股公司股份已于9月3日解除質(zhì)押。本次解除質(zhì)押股份占榮盛控股所持股份比例4.32%，占公司總股本比例1.54%，質(zhì)權(quán)人重慶國際信托股份有限公司。

資料來源：企查查官網(wǎng)。

榮盛發(fā)展股價也波動式暴跌，由2020年7月7日最高價9.08元/股波動暴跌下滑至2021年7月30日最低價4.40元/股，此后上演“過山車”，截至9月9日收盤價5.14元/股，榮盛發(fā)展股價暴跌近45%。

數(shù)據(jù)來源：富途牛牛。

01

“橙色檔”升為“紅色檔”，再融資壓力很大

據(jù)Wind顯示，2018~2020年末及2021年6月末，榮盛發(fā)展資產(chǎn)負債率分別為84.04%、82.45%、82.07%和80.16%，雖然資產(chǎn)負債率持續(xù)下滑，但仍處于高位，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率分別為74.16%、73.02%、74.73%和71.86%；合并口徑有息債務分別為669.95億元、715.87億元、935.04億元和892.33億元，雖2021年6月末較2020年末有息債務有所下滑，但規(guī)模仍很大；同期短期債務分別為313.69億元、404.58億元、461.19億元和465.08億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為273.84億元、253.96億元、279.60億元和261.89億元，與短期債務的比例分別為87.29%、62.77%、60.63%和56.31%，足可見榮盛發(fā)展現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務的覆蓋能力逐年下降，短期償債壓力增大。

2021年6月末，榮盛發(fā)展本部資產(chǎn)負債率為84.54%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.09%，有息債務151.48億元，其中短期債務100.33億元，債務期限結(jié)構(gòu)短期化明顯，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅6.81億元，與短期債務的比例僅為6.79%，對短期債務的覆蓋能力極為匱乏。

面對如此龐大的債務壓力，榮盛發(fā)展唯有通過不斷融資才能實現(xiàn)債務的滾續(xù)，“借新債還舊債”成為主要生存之路。但遺憾的是，貌似這條路被阻斷了。

2020年8月，多部門明確了收緊地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”，即（1）剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；（2）凈負債率大于100%；（3）現(xiàn)金短債比小于1倍。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月末為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月末為基數(shù)，增速不得超過5%。

據(jù)財報顯示，2020年末榮盛發(fā)展已全踩“三道紅線”，被劃入“紅色檔”。具體來看，榮盛發(fā)展2020年末剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.81%，凈負債率為105.14%，現(xiàn)金短債比0.72倍，對比2019年末剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.02%，凈負債率為92.3%，現(xiàn)金短債比0.63倍，足可見榮盛發(fā)展已由“橙色檔”升為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2020年末為上限，不得增加。

當然，此時會有不少讀者認為，雖然舉債方式融資受限，但還可以通過其他方式（比如抵質(zhì)押）進行融資。在此，筆者很遺憾的告訴大家，榮盛發(fā)展核心資產(chǎn)受限占比較高，再融資恐很難。

據(jù)2021年半年報顯示，截至2021年6月末，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)賬面價值合計653.56億元，占同期末凈資產(chǎn)的112.24%，主要包括存貨575.8億元、貨幣資金28.52億元、應收賬款21.56億元、固定資產(chǎn)13.75億元和在建工程產(chǎn)11.24億元。

資料來源：榮盛發(fā)展2021年半年報。

毫無疑問的是，榮盛發(fā)展被劃為“紅色檔”，有息債務不得增加，但考慮到其短期債務壓力逐年增長且處于高位，只有通過不斷融資才能實現(xiàn)債務的滾續(xù)，而此時再融資能力受限，或?qū)ζ湮磥矸康禺a(chǎn)業(yè)務的發(fā)展造成較大的不利影響。

值得注意的是，與2021年半年報發(fā)布的同一日，榮盛發(fā)展還發(fā)布了關(guān)于為下屬公司融資提供擔保的公告，榮盛發(fā)展全資下屬公司深圳市榮鵬房地產(chǎn)置業(yè)有限公司向青島悅旺企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）申請融資，融資金額不超過6.8億元，由榮盛發(fā)展為上述融資提供連帶責任保證擔保。上述擔保總額不超過 7.82億元，擔保期限不超過48個月。 

資料來源：榮盛發(fā)展官網(wǎng)。

值得注意的是，這并非榮盛發(fā)展首次為子公司提供擔保，2021年以來已發(fā)布逾20份擔保公告，足可見其擔保規(guī)模很大。

02

裁員、降薪等負面?zhèn)髀劜粩啵媾R很大或有風險

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，1月5日榮盛發(fā)展新增1條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的99.8萬元，執(zhí)行法院為香河縣人民法院，案號“（2021）冀1024執(zhí)恢1號”，案件系與北京科華消防工程有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛。

資料來源：中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)。

據(jù)企查查官網(wǎng)顯示，截至8月30日，榮盛發(fā)展上述被執(zhí)行人信息加上歷史被執(zhí)行人信息已達58條，被執(zhí)行金額合計7550.35萬元。

資料來源：企查查官網(wǎng)。

同時，榮盛發(fā)展因房屋買賣合同糾紛等涉訴。

榮盛發(fā)展自2014年以來新增逾1000封裁判文書，案由多涉及房屋買賣合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、勞務合同糾紛及合同糾紛等，上述案件分別為267起、210起、132起和130起，其中榮盛發(fā)展作為被告/被申請人的案件占比高達逾8成，涉訴金額高達1.43億元。

資料來源：企查查官網(wǎng)。

榮盛發(fā)展曾多次被列為被執(zhí)行人以及新增數(shù)百起訴訟糾紛，足可見其信用質(zhì)量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風險，或進一步加大資金流動性壓力。

此外，2021年年初，榮盛發(fā)展被曝降薪和裁員。

據(jù)悉，榮盛發(fā)展暫停一切不必要招聘，執(zhí)行裁員20%的計劃，且員工降薪。但目前該裁員信息仍尚未得到回應。

資料來源：《華夏幸福債券大跌、榮盛發(fā)展裁員降薪、海通期貨等因結(jié)構(gòu)化發(fā)債被警告》。

綜合來看，自2020年以來，榮盛發(fā)展利潤持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到2021年上半年，“橙色檔”升為“紅色檔”的同時，短期償債壓力逐年上升，核心資產(chǎn)受限占比較高，再融資受到極大影響，此外多次為子公司提供擔保，擔保規(guī)模很大；疊加曾多次被列為被執(zhí)行人以及新增數(shù)百起訴訟糾紛，信用質(zhì)量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風險，裁員、降薪等負面?zhèn)髀劜粩唷Ｎ阌怪靡傻氖牵鲜鲆蛩囟唐趦?nèi)不可消除，榮盛發(fā)展未來業(yè)務的發(fā)展必將受此制約。

榮盛發(fā)展是否會走華夏幸福債券違約之路？尚需市場給出答案，我們拭目以待。