中梁控股加速減債，爭做“三好”房企

從2018年進入千億門檻以后，中梁控股（2772.HK）一改往日“黑馬”的高復合增長勢頭，轉(zhuǎn)向倡導以“穩(wěn)”為基調(diào)的高質(zhì)量增長模式。在全面改善財務結(jié)構(gòu)后，中梁控股仍有實力沖擊更高的業(yè)績目標。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，中梁控股累計實現(xiàn)合約銷售金額約為1190億元。若以此推算，截至8月末，中梁控股已完成1800億元年度目標的66.11%。

日前，在中梁控股的中期業(yè)績會上，其管理層也大方對外表示，對完成2021年度的合約銷售目標充滿信心。

“穩(wěn)”字當頭 業(yè)績增長達預期

面對目前較為嚴峻的市場環(huán)境，中梁控股仍然交出了一份亮眼的成績單。

2021年上半年，中梁控股的營收、凈利均實現(xiàn)了大幅的增長。公司實現(xiàn)總營業(yè)收入329.1億元，同比增長38.5%；實現(xiàn)核心歸母凈利潤15億元，同比增長14.5%。

來源：公告截圖

在銷售業(yè)績方面，中梁控股的表現(xiàn)也很出彩。上半年，實現(xiàn)合同銷售950億元，同比增長 40%，穩(wěn)居全國20強；合約銷售面積約750萬平方米，同比增加39%。

并且，公司的經(jīng)營情況也比較和緩，上半年中梁控股的合約銷售均價為1.26萬元/，較去年同期小幅增長，其主要原因得益于公司布局城市的能力提升。

多年來，中梁控股一直堅持全國布局，深耕城市圈。公司上半年的銷售來自140 +城市的300 余個項目。其中，58%分布于長三角區(qū)域，22%分布于中西部區(qū)域。并且，今年上半年的銷售業(yè)績也主要來自這兩大區(qū)域，其余城市業(yè)績分布呈現(xiàn)較為平均的狀態(tài)。

同時，依托于中梁控股精準的投資定位，今年上半年公司的平均去化率為70%，回款率更是高達85%。

為適應行業(yè)不斷發(fā)展，中梁控股審時度勢，主動出擊制定“新的投資方向”。

2021上半年，公司避開了地價競爭激烈的城市，著重深耕二三線城市。并且，公司已控制年度土地投資金額在合同銷售金額的40%以內(nèi)，使其營運現(xiàn)金流為正。

同時，為了積極應對區(qū)域經(jīng)濟與政策變化，中梁控股始終堅持以“穩(wěn)”為主的運營策略，公司投資項目大多以中小型規(guī)模為主。其中，總地價在5億以下的，占比達到58%。總建面在20萬平米以下的，占比達到88%。這一做法，有效地分散了部分風險。

中梁控股良好的運營能力，讓企業(yè)更好的實現(xiàn)了自我造血功能。而充分的現(xiàn)金流可以讓中梁控股在市場調(diào)整周期中，尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項目和機會。

因此，其管理層在中期業(yè)績會上表示，未來將持續(xù)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提升公司經(jīng)營效能。公司有信心和勇氣迎接未來房地產(chǎn)市場的機遇與挑戰(zhàn)，將繼續(xù)保持務實、穩(wěn)健的發(fā)展策略，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前20強。

“爭做三好學生” 下半年繼續(xù)減債降杠杠

在營收不斷提升的同時，中梁控股也絲毫不放松對“三道紅線”指標的改善。

2020年，中梁控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率約為79.9%，凈負債比率約為65.8%，現(xiàn)金短債比約為1.1，“由紅轉(zhuǎn)黃”，成功實現(xiàn)降檔。

據(jù)2021上半年數(shù)據(jù)，中梁控股資產(chǎn)負債率已經(jīng)改善到了79.3%。并且，在較高的現(xiàn)金回款率的支撐下，公司的流動性狀況也比較穩(wěn)定。其現(xiàn)金短債比，如果按照國家的計算方法，目前約為1.2。如果把所有現(xiàn)金都算上，公司的現(xiàn)金短債比是1.5。總之，無論哪種算法得出的數(shù)值，都相較去年年底相比有所優(yōu)化。

中梁控股的凈負債率，也從去年年底的65.8%降至今年上半年的56.1%，下降9.8個百分點。主要受益于現(xiàn)金回籠，以及持續(xù)的降負債措施。

不過，由此看來，截至2021年中期，中梁控股“三道紅線”仍“踩”一條線。對于此，中梁控股表示，中梁現(xiàn)在是保持黃檔的企業(yè)，也是少數(shù)在一年之內(nèi)可以降檔的企業(yè)。集團會在未來兩年到三年時間，逐步以自身節(jié)奏把資產(chǎn)負債率降到國家所要求的70%。

值得一提的是，在今年整體較為艱難的環(huán)境下，中梁控股也較好的實現(xiàn)了安全與利潤并存。其業(yè)績穩(wěn)步上漲的同時，財務水平也得到了很好的優(yōu)化。

根據(jù)半年報，2021上半年，中梁控股持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余為355.4億元，較2020年年末增加3.8%，足夠覆蓋短期負債。并且，其融資成本連續(xù)四年下降，2021年上半年，進一步下降至8.3%。

同時，中梁控股也積極主動進行了債務管理，其有息債務總額穩(wěn)定在546億元，與去年基本保持持平。

而在融資渠道方面，中梁控股主要依靠國內(nèi)開發(fā)貸、國內(nèi)非銀行貸以及境外美元債籌集資金。

中梁控股一年內(nèi)到期的債務占總體比例的42%，基本上與去年年底一致。中梁控股表示，下半年以及明年，會做大量減債務、穩(wěn)債務的工作，將著重減少公司對境外美元債的依賴。

其管理層介紹道：“中梁將對364億美元債務進行縮減，預計今年年底會降低不少于2億美元。另外，在12個月以內(nèi)，也會減少境外美元票據(jù)的存量，爭取從現(xiàn)在45%左右降低到25%”。

持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的節(jié)奏模式，讓中梁控股獲得了行業(yè)領先的信用評級。

在今年的3月—5月期間，穆迪與惠譽兩家國際評級機構(gòu)，分別上調(diào)了中梁控股的信貸評級至“正面”。

其中，穆迪預計中梁控股的債務杠桿率將繼續(xù)保持強勁，在未來12-18個月將從2020年的99%進一步改善至95%-100%的區(qū)間之內(nèi)。這主要是基于穆迪對其強勁、穩(wěn)定收入的估值，以及看到了公司在追求增長的同時，也在嚴謹?shù)目刂苽鶆赵鲩L，而作出的努力。

并且，在2021年的中期業(yè)績會上，中梁控股回應了關于此前市場質(zhì)疑的“商票”問題。中梁控股表示，其現(xiàn)時商票規(guī)模較少，去年年底有6億元。截至今年上半年，已經(jīng)下降為4億元，全部將依時償還。

對于商票是否納入“三條紅線”，中梁控股則表示，暫時沒收到政府通知，如果需要，會按照國家要求來做。

創(chuàng)新與激勵 不斷改良的組織架構(gòu)

除了回應“商票質(zhì)疑”，在2021年中期業(yè)績會上，中梁控股也就近期地產(chǎn)公司裁員進行了解釋說明。

在優(yōu)化人員和組織架構(gòu)方面，管理層透露，今年中梁調(diào)整幅度不大，組織架構(gòu)整體穩(wěn)定。但對內(nèi)部人員提出了更高要求，公司將采用控編制、優(yōu)結(jié)構(gòu)，雙管齊下的“新模式”，來提升人效，從而實現(xiàn)員工收入的增長。

所謂的控編制，顧名思義，就是減少外部的招聘。而控編制的核心，其實就是人才的精細化管理。主要目的是為了員工可以更好的適應和匹配當前公司發(fā)展現(xiàn)狀，從而激發(fā)員工的潛在價值，使其與公司共同成長。

此外，為了讓人才在組織內(nèi)部流動起來，中梁控股還同步推出了內(nèi)部“涌動計劃”。通過梳理編制、合理分配人員崗位，從而建立完善的人才梯隊，以此預防因市場變化帶來的人才斷檔。

據(jù)了解，今年上半年，中梁控股一直致力于儲備優(yōu)秀干部以及內(nèi)部競聘，包括了運營、工程、成本、設計等各條線。

實際上，多年來中梁控股一直堅持尋找，符合中梁價值觀，與中梁志同道合的人。其管理層表示：“愿意往長遠發(fā)展的，公司會給予足夠的激勵。上半年中梁骨干加薪比例接近11%，這個數(shù)字已經(jīng)遠超同期行業(yè)其他企業(yè)。”

現(xiàn)今，隨著“三道紅線”融資新規(guī)的實施，對尋求彎道超車的‘黑馬’房企們，提出了更高的要求。中梁控股主動出擊，順應行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，在保持業(yè)績與財務穩(wěn)健的前提下，積極降杠桿、減負債，不斷的優(yōu)化與創(chuàng)新組織架構(gòu)，力求走出一條行穩(wěn)致遠的高質(zhì)量發(fā)展道路。

進入下半年后，這樣的中梁控股，也更加讓人期待了。