通過調低2020年業績，讓2021年的業績變得更漂亮，禹洲集團實現了財務上的“驚險一躍”，但這套匪夷所思的財務操作手法，并不能安撫眾多投資者，更不能真正改善禹洲的經營困境。

近日，在發布2021年上半年業績報告之時，禹洲集團同時發布了2020年上半年業績修正報告。而正是兩份財務中報罕見的同時發出，讓禹洲集團的財務局面迎來“反轉”，成功實現了利潤的扭虧為盈，營收翻番。

2021年上半年，禹洲集團業績實現大幅增長，收入120.81億，同比增長495%；歸母凈利潤8.57億，同比增長494%。

這個成績單，可能是房企財報歷史上漲幅最驚人的數據之一了，而秘訣就在于將2020年上半年業績大幅下修。在禹洲新發布的2020年上半年業績修正報告中，其將2020上半年的收入由140.07億下修到20.18億元，歸母凈利潤由10.19億元下修到-2.18億元。

一系列魔幻操作，讓禹洲營收和利潤變動情況，出現了驚人的漲幅。這種做法在財報審核發布中極為罕見。禹洲的真實財務水平，又究竟如何？

01報表出錯，系疫情及新員工不懂規則所致

禹洲集團，得名于“大禹治水”之典故，寓意“大禹治水、荒漠成洲”。但在行業熱議的上市公司財報季，禹洲的財務治“水”之術，卻令人側目。

將前期數字調低后，禹洲2021年的收入和利潤水平，看起來漂亮了很多。通過前后變動的中期數據，禹洲集團不花一分一毫，實現了扭虧為盈，利潤翻升。

（制圖：AI財經社）

禹洲需要對2020年中期重列前后的數據差異之大，作出答疑。去年中期還被納入業績的120億元收入，為什么突然消失不見了？

禹洲集團在公告中的解釋是，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山、揚州、漳州、亳州及蘇州的11個物業項目均受遞延影響。編制2020年中期業績時，這些項目已于2020年6月30日達到確認收入所需的情況。

但轉變發生在2021年2月底至3月初，審計人員現場視察后，推翻了往來的審計結果，認為上述項目并未滿足確認收入的條件。

簡而言之，2020年上半年，這11個項目并不滿足確認收入條件，卻被提前確權了，這直接導致2020上半年禹洲收入數據的虛高。

這樣的失誤，在房企財報審核中可謂是“小兒科”級。一位行業分析人士對AI財經社表示，“上市公司的審計有一套嚴格的管理流程，這樣的錯誤非常罕見，而且也對上市公司的形象極為不利”。也因此，這家企業也一度傳出了公司與審計人員不和的說法。

事實上，房地產項目的確認收入條件并不復雜。由于房地產行業特殊的預售制度，決定了其確認收入的滯后性。購房者支付房款時，房屋還在建設過程中，因此并不能被列入收入，只能被計入合同負債。只有當房屋交付并滿足收入確認條件后，才能確認為當期收入。

但禹洲將這兩個不同的審計結果，直接歸咎于疫情和員工原因，“因為疫情，公司駐香港的會計和財務人員無法在現場核查，而相關地區項目經理當時為剛加入或近期調任集團。”

禹洲董事長林龍安在業績會上也坦誠，“確實我們有做的不足的地方，所以在制度化建設方面，拉通境內跟境外的統計需求、要求方面，驗收標準方面，應該有更高的要求。”

不過， 即使有了前期調低上半年業績基數的操作，禹洲上半年的成績，也依舊讓林龍安有所不安。

如果按重列前的數據計算，禹洲2021上半年凈利潤大幅下滑15.9%，而在收入方面，禹洲在上半年的營收120.08億元，也低于去年同期140.06億元營收，降幅達14.27%，即使和2019年同期成績的對比來看，較2019年同期的116.37億，僅增長3.2%。也就意味著，辛辛苦苦兩三年，禹洲的收入依然停留在原地。

02 大量難以估摸的表外負債

禹洲集團的業績"變臉"，并非沒有預兆。

作為一家在廈門名聲赫赫的房企，禹洲在2009年成功在港交所上市。2016年禹洲將總部從廈門搬往上海，并開始拿地王沖規模，有了一段激情燃燒的歲月，但3年之后，這家公司又迎來了“股債”雙殺。

2020年年報顯示，禹洲收入同比下滑55%、歸母凈利潤同比下滑超九成、毛利率數字更是從30%左右，跌到了5%的個位數。

董事長林龍安照例將這一系列的原因，歸結于因疫情以及精裝修未完工導致的交付延期，但這并不能讓那些挑剔的評級機構和投行們滿意。

市場一片嘩然，禹洲集團遭遇了創業以來的第一次"股債雙殺"。年報“爆雷”后，穆迪、惠譽等評級機構和投行都下調了禹洲的評級，穆迪下調禹洲集團企業家族評級至“B1”，展望調為“負面”；惠譽下調禹洲長期外幣發行人評級至“B+”。

信用評級的下降，直接卡住了房企的七寸。土地方面，2021年禹洲的投資力度直接腰斬，新增土地僅57.79萬平方米。融資層面，挑戰更甚。禹洲已經很長一段時間不在境內發債了，但林龍安對于禹洲的債務問題，卻并不擔憂。

在恒大、陽光城、實地地產等房企都卷入過"商票逾期"風波的2021年中，林龍安稱，禹洲集團從不會發行商票，擔保總額在近兩年大幅下降，僅有63.4億元。

僅從財務數據來看，禹洲集團的現金流較為寬裕，短期償債壓力并不大。2021年6月末，禹洲集團現金短債比1.85倍，凈負債率80.4%，剔除預收款后的資產負債率為74.0%，最后一項踩中“三道紅線”新規。禹洲集團的高管們在業績會上進一步表示，有把握在年底三條紅線都能達到監管要求。

但真正讓外界擔心的，是其隱藏在表外的負債。最近幾年，隨著合作模式的占比提升，禹洲的合營聯營企業規模和并表非全資子公司里的少數股東權益也跟著水漲船高，但從其披露的主要合營、聯營公司權益中，有部分公司的背后出現信托、投資公司，直指禹洲存在"明股實債"嫌疑。

一般而言，當少數股東權益占比較大，并且聯營合營公司的其他股東涉及金融機構，通常被認為可能潛藏表外負債。而在業績會上，禹洲集團稱，有部分利潤高的合營聯營企業未能并表、未能確認收入，導致利潤下滑。而這些未能并表的合營聯營企業中可能存在的表外負債，更是成了機構們擔憂的地方。

今年4月27日，惠譽將禹洲的長期外幣發行人違約評級(IDR)從"BB-"下調至"B+"，其原因就是，禹洲集團2020年的收入確認低于預期，反映出該公司相對于同行而言，高度依賴通過未合并的合資企業(JV)和聯營企業實現的銷售。

美化的財務報表，只能掩飾禹洲一時的困境。但在行業監管趨嚴下，禹洲如何順利度過動蕩期，仍將是懸置于管理層心中的一個難題。