6月21日，首批9只公募REITs迎來交易時刻，市場投資熱情高漲，其中漲幅最高的蛇口產園一度漲逾15%，整體成交額已經突破17億元。

但對于大部分散戶投資者來說，這類長期封閉型基金與普通的公募基金還存在諸多不同之處，投資還需要注意很多細節。從盤面上看，多數基金出現了高開低走的態勢，不少業內人士提示波動風險。

交易首日成交破17億元

上市首日，9只公募REITs開盤均出現溢價大漲，但大部分產品價格高開低走。

截至上午收盤，蛇口產園、首鋼綠能漲幅最高，分別達到15.58%、12.32%；N首創、N浙杭徽、N張江REIT等基礎設施REITs也有不同成程度的上漲。

從成交額來看，截至發稿9只REITs產品成交已經超過17億元，其中N普洛斯以3.02億元領先，蛇口產園、廣州廣河、浙商滬杭甬REITs、華安張江光大REITs成交均超過了2億元，其余4只也均突破1億元。

根據規定，基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。此前就有業內人士提示，首批項目“優中選優”關注度較高，A股的“炒新”習慣火推高首批公募REITs上市首日的溢價水平，但公募REITs相對穩定的內在價值不支持暴漲暴跌。

從底層資產來看，這9只產品的底層基礎設施項目位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域，領域覆蓋污水處理、垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路和倉儲物流等。

6月7日，首批9只基礎設施公募REITs產品正式設立，合計“吸金”超314億元，認購火爆程度超出預期。

散戶投資要注意什么？

盡管帶著光環上市，但值得注意的是，國內公募REITs在基金分類上屬于封閉式基金，與一般基民投資的公募基金差別較大，投資人退出主要通過二級市場交易而非向公募基金贖回，而且是每半年才公布一次凈值。

這也意味著，把公募REITs當成股票來炒會大大增加損失的風險。中航基金此前指出，首批公募REITs的底層資產是具有持續經營能力的基礎設施類項目，可以給投資者帶來持續穩定的收益回報，但成長性與初創型或高科技行業的上市公司不可比，其內在價值穩定，不支持暴漲暴跌。

有業內人士對我們表示，公募REITs類產品的年化收益率一般在5%-6%，二級市場上動輒10%、30%的極端漲幅會透支未來的收益，所以整體溢價不會太高，即使是個別炒作也會逐漸回歸正常水平。

西南證券分析，公募REITs的收益主要來自高比例分紅和價差收益，前者主要來自基礎設施項目的租金和收費，采取強制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，在符合條件的情況下每年不得少于1次。從首批試點項目的公開募集信息來看，產權類公募REITs（例如倉儲物流、產業園區等）預測的首年分派率不超過5%，較經營權類REITs（例如高速公路、市政設施等）的現金分派率低，但底層資產的增值潛力有望驅動產品價值的長期增長。

作為中國資本市場新增的一個投資品種，基礎設施REITs現金流較為穩定、流動性良好，更適合中長線投資者。但與此同時，因為公募REITs投資者結構以機構投資者為主，這讓公募REITs的流動性備受關注。

證監會債券部主任陳飛在首批基礎設施公募REITs上市儀式上致辭時表示，證監會債券部和交易所著力支持運營成熟、現金流穩定、市場認可度高的資產依托REITs實現權益融資，同時希望原始權益人、中介機構等市場參與者切實歸位盡責，廣大投資者正確認識產品特征，樹立風險意識，理性參與投資交易。