河南房企建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）拆分代建公司中原建業(yè)赴港上市后，正在淪為市值最低的千億房企。

中原建業(yè)原來是建業(yè)地產(chǎn)下屬全資子公司，去年11月首次遞表，今年5月4日通過港交所聆訊，5月18日啟動公開發(fā)售，計劃5月31日正式掛牌交易，將成為港股市場上繼綠城管理（9979.HK）之后第二家代建企業(yè)。

目前，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森旗下，已經(jīng)擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技（0726.HK）、建業(yè)新生活（9983.HK）三家港股上市公司，加上即將掛牌的中原建業(yè)，將圍繞地產(chǎn)主業(yè)，實現(xiàn)從投資開發(fā)到智能建造，從代建服務(wù)到物業(yè)服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈資本布局。

對胡葆森的這一資本布局，市場用腳投票。拆分出代建業(yè)務(wù)后，建業(yè)地產(chǎn)股價在5月13日除權(quán)后首個交易日即下跌49.67%。事后，建業(yè)地產(chǎn)推出0.8-1億港元的增持計劃，股價僅有小幅回升，仍在低位徘徊，截至5月25日收盤，總市值僅64.39億港元。

胡葆森布局第四家上市公司

建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)始人胡葆森，1992年涉入房地產(chǎn)，是與王石、馮侖等第一代地產(chǎn)巨頭齊名的“92派”企業(yè)家。他在2006年引入新加坡凱德置地作為戰(zhàn)略合作伙伴，開啟資本運(yùn)作；2014年發(fā)起組織“嵩山會”，注冊成立“嵩山資本”，尋找優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)行投資，還曾積極參與籌建民營銀行“豫商銀行”。

建業(yè)旗下已有的三家上市公司，2家是自己IPO上市，2008年6月在港交所主板上市的建業(yè)地產(chǎn)和2020年5月掛牌上市的建業(yè)新生活。還有一家是收購而來，2019年7月以16.5億元收購筑友智造科技。

建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森。圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)

這次從中原地產(chǎn)中拆分出來的中原建業(yè)，是一家采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的房地產(chǎn)代建企業(yè)，在胡葆森的資本拼圖里承擔(dān)著雙重使命。

首先是圍繞地產(chǎn)主業(yè)，完成全產(chǎn)業(yè)鏈打造。

2015年，建業(yè)地產(chǎn)提出“輕重并舉”，擬通過輕資產(chǎn)營運(yùn)模式，用三至五年時間，實現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)商至新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。

招股書顯示，截至2020年底，中原建業(yè)在管項目數(shù)量206個，建筑面積2550萬平方米。2020年度銷售面積570萬平方米，占代建市場總份額的29.2%，位居行業(yè)第一；并貢獻(xiàn)銷售金額343億元，占建業(yè)銷售總額約三分之一。

建業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士向風(fēng)云地產(chǎn)界說，中原建業(yè)本月底掛牌上市后，“建業(yè)系”將迎來旗下第四家上市公司，這是建業(yè)擁抱資本市場的成果，也是建業(yè)的核心競爭力。屆時，四家上市公司并駕齊驅(qū)，共筑建業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，共同成就“中國房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈第一股”。

其次是通過品牌輸出，帶動建業(yè)“中原突圍”。

作為河南本土的龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)以鄭州為大本營，長期深耕河南市場。從2002年啟動省域化戰(zhàn)略，到2019年實現(xiàn)全省縣級城市全覆蓋，建業(yè)完成了省、市、縣、鎮(zhèn)、村五級市場的聯(lián)動，并憑一省之力，實現(xiàn)了千億銷售。

截至2020年底，建業(yè)地產(chǎn)在建項目總面積為3265.4萬平方米，在建項目180個，其中177個位于河南；全年銷售1026億，在河南市場占有率為10.78%，穩(wěn)居第一。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)

但重倉河南、偏安一省的業(yè)務(wù)布局，也制約了建業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。今年初，建業(yè)推出“大中原”戰(zhàn)略，胡葆森要求“將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。”

在這一戰(zhàn)略安排下，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)扛起建業(yè)品牌輸出、走出河南的重任。風(fēng)云地產(chǎn)界從內(nèi)部人士處獲悉，中原建業(yè)持續(xù)開拓省外市場，截至2020年底共有13個省外項目，分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽6個省份，已成為建業(yè)地產(chǎn)大中原戰(zhàn)略的先行軍。

此次分拆上市，中原建業(yè)擬全球發(fā)售3.28億股，每股定價2.4-3.2港元，最高募資10.5億港元，預(yù)期所得款項凈額約為8.53億港元，其中約40%將用于擴(kuò)展大中原新市場。

建業(yè)地產(chǎn)股價跌半，總市值64億港元幾近“腰斬”

盡管建業(yè)方面表示，將代建業(yè)務(wù)分拆上市，有利于實現(xiàn)股東利益最大化。但是，資本市場的反應(yīng)并不樂觀。

5月13日，建業(yè)地產(chǎn)股價暴跌，收盤報2.02港元/股，跌幅高達(dá)49.67%，幾乎被腰斬。當(dāng)晚，建業(yè)地產(chǎn)火速發(fā)布公告，稱13日是分拆中原建業(yè)上市的除權(quán)日，股價下跌是除權(quán)后市場重新定價行為，并非真正的下跌，公司基本面及運(yùn)營情況也沒有發(fā)生改變。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)公告

按照招股書，上市前中原建業(yè)由建業(yè)地產(chǎn)100%控股，總股份數(shù)約為32.82億股，以“分拆+全球發(fā)售”的方式上市：其中29.54億股將按持股比例分配給建業(yè)地產(chǎn)的股東，占比90%，剩余10%約3.282億股，將進(jìn)行全球發(fā)售。

在建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績構(gòu)成中，中原建業(yè)占比并不是很高。據(jù)年報，建業(yè)地產(chǎn)2020年合約銷售1026億元，其中重資產(chǎn)銷售683億元，中原建業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額343億，占比三分之一左右，拆分后導(dǎo)致股價暴跌近半，顯示資本市場對建業(yè)地產(chǎn)價值重估時信心不足。

胡葆森通過其全資擁有的恩輝投資，握有建業(yè)地產(chǎn)72.31%的股權(quán)。為提振市場信心、穩(wěn)定公司股價，5月18日，胡葆森透過恩輝投資增持建業(yè)地產(chǎn)300萬股，并擬于未來6個月斥資0.8-1億港元，繼續(xù)擇機(jī)增持股份。

自那以來，建業(yè)地產(chǎn)股價回升約10%，但其頹勢并未根本改觀。截至5月25日發(fā)稿時，建業(yè)地產(chǎn)收于2.17港元/股，總市值64.39億港元。

據(jù)第一財經(jīng)此前統(tǒng)計，在千億房企中，融信中國市值最低，是唯一1家市值不到百億的千億房企。目前，融信中國市值89.22億港元，而建業(yè)地產(chǎn)只有64.39億港元，已經(jīng)取代融信，淪為市值最低的千億房企。

圖片來源：東方財富官網(wǎng)

如果加上筑友智造科技、建業(yè)新生活的市值，目前建業(yè)系三家上市公司的總市值為180億港元，與其千億規(guī)模的市場體量，相去甚遠(yuǎn)。

對此，建業(yè)地產(chǎn)投資者關(guān)系部向風(fēng)云地產(chǎn)界稱，他們將加強(qiáng)與資本市場溝通，展現(xiàn)公司最新發(fā)展成果，有信心公司的戰(zhàn)略價值將得到越來越多的投資人認(rèn)可。

建業(yè)三重困境期待“中原突圍”

上市公司的股價走勢，基本上與其業(yè)績表現(xiàn)和盈利能力正相關(guān)。建業(yè)地產(chǎn)目前在股市上的低靡表現(xiàn)，一定程度上反應(yīng)了這家千億房企的經(jīng)營困境。

首先是規(guī)模增長乏力。

2019年，建業(yè)地產(chǎn)簽約銷售1011.5億元，首次躋身千億陣營；2020年受新冠疫情影響，未能完成1100億元的預(yù)期目標(biāo)，全年銷售1026.42億元，同比僅增加1.5%，行業(yè)排名也從2019年的第27位降至第34位。據(jù)其最新業(yè)績公告，今年4月合同銷售僅完成54億元，同比下滑28%。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)公告

建業(yè)銷售乏力，拿地規(guī)模也下滑明顯。2019年，建業(yè)地產(chǎn)的拿地金額224億元，去年縮減至92億元；新增土儲也從1303萬平方米降至443萬平方米，市場對其增長后勁信心不足。

其次是盈利能力不足。

據(jù)年報，建業(yè)地產(chǎn)2020年營收433.04億元，同比增長40.8%，但歸母凈利潤與凈利潤分別為18.02億元、21.02億元，同比下跌10.6%、13%，陷入增收不增利的窘境。其凈利率已經(jīng)降至4.85%的行業(yè)低位，毛利率從2019年的26%降至19.9%，銳減6.1個百分點；而在鄭州主戰(zhàn)場，結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率則由2019年的30.5%大幅降至17%。

建業(yè)將毛利率下降歸因于疫情影響。內(nèi)部人士向風(fēng)云地產(chǎn)界解釋，公司為了保障經(jīng)營安全及現(xiàn)金流，對于部分現(xiàn)房庫存做了促銷處理，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率因此受影響，“公司未來拿地以及銷售毛利率要求在20%左右，中期來看利潤會有所提升。”

但從銷售價格來看，上述盈利預(yù)期不容樂觀。2018年-2020年，建業(yè)地產(chǎn)每平方米銷售均價分別為7221元、7051元、7032元，持續(xù)走低，今年1-4月繼續(xù)滑落至6861元。如不采取有力措施扭轉(zhuǎn)下滑態(tài)勢，盈利能力短時間內(nèi)難以提振。

圖片來源：建業(yè)官網(wǎng)

最后是負(fù)債規(guī)模快速攀升。

數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為324.4億元、373.28億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元、1493.19億元，債務(wù)規(guī)模快速攀升。

截至2020年底，建業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率91.1%，處于行業(yè)高位水平；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%，踩到監(jiān)管紅線，凈負(fù)債率為56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48，屬于“黃檔”房企。

建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)高企，致融資成本不斷上升，從2019年的3.95億元迅速沖高到2020年的12.72億元，增幅高達(dá)221.8%。建業(yè)內(nèi)部人士向風(fēng)云地產(chǎn)界透露，扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率這條紅線，公司計劃2023年達(dá)標(biāo)，努力實現(xiàn)三條紅線全部“返綠”。

中原建業(yè)拆分上市，正在完成胡葆森全產(chǎn)業(yè)鏈條中最后一塊資本拼圖。但是，再完美的資本布局，也需要強(qiáng)有力的業(yè)績支撐，才能得到投資者的認(rèn)可。

多年來只謀河南一省、下沉四五線布局的建業(yè)地產(chǎn)，在棚改紅利消失之后，面臨規(guī)模、盈利和負(fù)債多重壓力。建業(yè)地產(chǎn)向風(fēng)云地產(chǎn)界稱，公司將透過管理升級，加強(qiáng)自身運(yùn)營擴(kuò)大核心競爭力，提升利潤素質(zhì)，推進(jìn)公司的長遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

如今，胡葆森發(fā)力“大中原戰(zhàn)略”，以中原建業(yè)上市為契機(jī)強(qiáng)勢突圍。我們期待“建業(yè)系”拿出更好的業(yè)績表現(xiàn)，讓投資者重拾信心，推動市值重回千億房企的合理區(qū)間。