泰禾債務(wù)困局仍未解，渤海信托要端了泰禾總部？

5月8日，一張來(lái)自渤海國(guó)際信托的公告，悄然出現(xiàn)在了泰禾北京公館的電梯間。

渤海國(guó)際信托在公告中指出，要求泰禾集團(tuán)在5日內(nèi)搬離此棟公寓，恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀。否則，渤海國(guó)際信托將采取法律措施，對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)查封保全，以維護(hù)渤海國(guó)際信托債權(quán)安全。

對(duì)此，一位接近泰禾的相關(guān)人士對(duì)我們表示，“公司員工確實(shí)都在泰禾公館辦公，也確實(shí)有人貼了這個(gè)公告，但目前我們還沒(méi)有接到內(nèi)部的搬離通知?！蔽覀儸F(xiàn)場(chǎng)了解到，5月10號(hào)下午時(shí)分，那張引起網(wǎng)絡(luò)熱議的公告，已然不見(jiàn)了蹤影，當(dāng)班工作人員也表示未受到任何影響。但關(guān)于泰禾集團(tuán)的話題卻在網(wǎng)絡(luò)上不斷延伸，更有消息稱(chēng)“泰禾總部被查封”。

實(shí)際上，渤海國(guó)際信托的查封聲明，只是泰禾集團(tuán)近來(lái)債務(wù)糾紛中的一個(gè)。就在渤海信托之前，泰禾集團(tuán)在前幾天剛輸了四川信托超42億元的官司。泰禾近日的一份公告也顯示，泰禾仍有14宗重大訴訟、仲裁事項(xiàng)，總金額超過(guò)140億元，其中9宗為金融借款糾紛。

不僅是債權(quán)方在等著泰禾還錢(qián)，全國(guó)各地的業(yè)主們也都在翹首等待泰禾的好消息。自2017年之后，一場(chǎng)最嚴(yán)調(diào)控令，讓房地產(chǎn)行業(yè)最閃耀的明星房企—泰禾，就此暗淡了下去。即使經(jīng)過(guò)了“賣(mài)項(xiàng)目、求援萬(wàn)科、洽談金融機(jī)構(gòu)”的兩年時(shí)間后，泰禾集團(tuán)依然未能走出債務(wù)困局。

總部大樓被“查封”的危機(jī)面前，等待泰禾的時(shí)間并不多了。

一波未平，一波又起

泰禾集團(tuán)和渤海信托的合作起源于2019年。

2019年，福州泰禾錦興置業(yè)有限公司向渤海國(guó)際信托申請(qǐng)信托貸款，并以泰禾集團(tuán)總部北京公館為抵押物，和渤海國(guó)際信托簽訂了抵押合同。

《抵押合同》約定，泰禾集團(tuán)不得將抵押物出租、贈(zèng)予、轉(zhuǎn)讓等，并且不能被第三方強(qiáng)行占有或者進(jìn)行其它處置。但實(shí)際情況來(lái)看，3年過(guò)后，這里已然成為了泰禾集團(tuán)的總部大本營(yíng)。

位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)中路58號(hào)的泰禾北京公館，原本是由遠(yuǎn)洋國(guó)際的一棟爛尾樓改造升級(jí)而成的高端酒店式公寓，后又更名為北京泰禾金尊府。

據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，2020年底，泰禾由于交不起租金，從原來(lái)位于招商局大廈的總部搬了出去。招商局大廈辦公的所有高管均搬至泰禾北京公館辦公，其他員工均搬至海航大廈辦公。

2021年3月，海航大廈租約到期，泰禾再次由于交不起租金，停止續(xù)租，所有員工便全部搬至泰禾北京公館上班。

和渤海信托的糾紛只是泰禾債務(wù)漩渦中的一則插曲。近期，由于債務(wù)糾紛不斷，泰禾集團(tuán)陷入了多起官司中。就在渤海信托之前，泰禾才被法院判決輸給四川信托超42億元。

和四川信托的關(guān)聯(lián)則要追溯到3年前。公開(kāi)資料顯示，2017年12月20日，四川信托與泰禾集團(tuán)簽訂《信托貸款合同》，以信托資金向泰禾集團(tuán)發(fā)放貸款人民幣40億元，但合同簽訂后，泰禾集團(tuán)并未根據(jù)貸款合同約定支付剩余本金和利息。

拿不到本金利息的四川信托，將泰禾集團(tuán)一紙?jiān)V狀告到了上海金融法院，請(qǐng)求判令其償還本息、罰息、復(fù)利等共計(jì)47億余元，成為上海金融法院建院以來(lái)受理的最大標(biāo)的額案件。

2021年1月6日，上海金融法院公開(kāi)開(kāi)庭審理了該案。由于泰禾集團(tuán)當(dāng)時(shí)對(duì)貸款本金及利息計(jì)算均有異議，該案件未能得到宣判。4月29日，經(jīng)上海金融法院審理，判決泰禾集團(tuán)償還四川信托本息合計(jì)42.56億元。

四川信托的官司總算打贏了，但從泰禾的相關(guān)債務(wù)數(shù)字來(lái)看，想讓泰禾集團(tuán)如期賠償巨額資金，這并不容易。據(jù)泰禾集團(tuán)最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2021年，泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-29.49億元。截至4月30日，公司到期未歸還借款金額仍有431.5億元。

泰禾何以至此？

雖然員工們都在泰禾公館辦公，但其老板、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的身影，更多還是出現(xiàn)在位于通州的中國(guó)院子內(nèi)。每逢重大會(huì)議，泰禾高管們都得集體奔赴中國(guó)院子開(kāi)會(huì)。這里才是泰禾真正的根據(jù)地。

中國(guó)院子，滿載了泰禾的榮辱興衰。在中國(guó)院子，黃其森曾經(jīng)歷過(guò)數(shù)百家金融機(jī)構(gòu)蜂擁而至上門(mén)送錢(qián)的喜悅，四年過(guò)后，他又切身體會(huì)了債務(wù)擠兌借錢(qián)無(wú)門(mén)的悲涼。

時(shí)過(guò)境遷。現(xiàn)在的中國(guó)院子，不似從前熱鬧非凡。身處其中，黃其森不免會(huì)回想往事。作為福建籍閩商，他15歲考上了福州大學(xué)建筑系，畢業(yè)后順利進(jìn)入福建建行工作。12年后，孤注一擲投身商海，憑著商業(yè)的直覺(jué)和大膽的決策，讓泰禾成為閩系房企里最翻騰的那朵浪花。

圖 /視覺(jué)中國(guó)

這種順風(fēng)順?biāo)慕?jīng)歷，是黃其森的幸運(yùn)，但也為泰禾埋下發(fā)展隱患。金融系統(tǒng)出身的黃其森，之前最常掛在嘴邊的話是，“不懂金融，就不懂房地產(chǎn)。”但事實(shí)卻是，本應(yīng)最注重風(fēng)險(xiǎn)的他，卻成為被風(fēng)險(xiǎn)玩弄的人。

熟悉黃其森的人評(píng)價(jià)說(shuō)，黃一方面對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)，另一方面更愿意把牌面押在政策上。相比最擅長(zhǎng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，他認(rèn)為，泰禾最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，是對(duì)政策的理解力。幾輪房地產(chǎn)調(diào)控周期里，他把泰禾的凈負(fù)債杠桿擰到了400%以上的水平。

在賭對(duì)時(shí)運(yùn)這件事上，黃其森是常勝將軍，充滿自信。比如2005年份，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，黃其森反其道而行之，以1000元/平米低價(jià)拿下福州近2000畝地，泰禾一戰(zhàn)成名。又如2013年，業(yè)內(nèi)對(duì)樓市普遍觀望的態(tài)勢(shì)下，泰禾拿地金額200億元，其中三成以上押寶北京。即便是在2015年市場(chǎng)洗牌的環(huán)境之下，泰禾也是“閩系”房企里排名最靠前的企業(yè)。

銷(xiāo)售數(shù)字的連連攀升下，黃其森開(kāi)始對(duì)規(guī)模有了更多的渴望。幾番幸運(yùn)地踩準(zhǔn)了調(diào)控周期后，讓他堅(jiān)定地沿用這一策略。2016年之后，黃其森展開(kāi)了更新一輪圈地運(yùn)動(dòng)，在一些核心一二線城市大幅收并購(gòu)。

比如，2017年進(jìn)駐廣深區(qū)域時(shí)，黃其森曾明確要求，在廣深拿地不惜代價(jià)，要迅速站穩(wěn)腳跟。在南京、廈門(mén)，業(yè)內(nèi)人評(píng)價(jià)“老黃有點(diǎn)瘋”、“明明拿貴了地”。但風(fēng)險(xiǎn)也由此埋下。由于進(jìn)廣深的時(shí)候太操之過(guò)急，泰禾拿下了很多“問(wèn)題項(xiàng)目”，有些土地價(jià)格極高，有些項(xiàng)目不能順利變更土地性質(zhì)，之后它們都出現(xiàn)了清退、去化難的問(wèn)題

2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了史上最長(zhǎng)的一次調(diào)控周期，持續(xù)3年的限價(jià)、限售等政策，讓走高端項(xiàng)目路線的泰禾陷入去化困境。

后面發(fā)生的故事大家都知道了。陷入破產(chǎn)傳聞后，黃其森開(kāi)始“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”之路，2019年年中，黃其森出售了千億貨值給他的福建友商世茂。但直到那時(shí)，他仍然堅(jiān)定地認(rèn)為泰禾的地買(mǎi)對(duì)了。他常掛在嘴邊的一句話是，泰禾貨值6000億，負(fù)債只有1000億，賣(mài)幾個(gè)項(xiàng)目就能平衡。

即使如此，泰禾還是栽了個(gè)大跟頭。咬牙熬過(guò)2019年寒冬的黃其森，進(jìn)入2020年，又迎來(lái)疫情以及新一輪調(diào)控的打擊，泰禾不得不賣(mài)股權(quán)求生。

萬(wàn)科救得了泰禾么？

“我已經(jīng)不是壯士斷腕，而是壯士割腎”，2021年2月21日，黃其森在泰禾北京區(qū)域匯報(bào)會(huì)上如是說(shuō)。

過(guò)去一年里，泰禾最重要的一件事就是積極“引戰(zhàn)”，進(jìn)行債務(wù)重組。2020年7月，泰禾宣布了與萬(wàn)科的戰(zhàn)略合作。在厘清債務(wù)的交易前提下，萬(wàn)科以24.3億元受讓泰禾19.9%的股份。

但，萬(wàn)科為最終的交易達(dá)成設(shè)置了兩大門(mén)檻：一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬(wàn)科的一致認(rèn)可；二是泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問(wèn)題或重大不利變化。

圖 /視覺(jué)中國(guó)

這兩大門(mén)檻的關(guān)鍵之處在于，萬(wàn)科將泰禾最為棘手的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)摒除，只有當(dāng)泰禾妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，萬(wàn)科才會(huì)以戰(zhàn)投身份入局。但如若經(jīng)過(guò)重組后，泰禾債務(wù)危機(jī)得不到化解，萬(wàn)科仍會(huì)選擇全身而退。

雖然迎來(lái)了“白衣騎士”， 但由于設(shè)置了多個(gè)防火墻，接下來(lái)的下半年里，萬(wàn)科和泰禾間并沒(méi)有達(dá)成實(shí)質(zhì)性的合作。

在萬(wàn)科2021年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，談及泰禾集團(tuán)能否獲救，萬(wàn)科總裁祝九勝明確表示，“這取決于泰禾集團(tuán)的自身求生欲，以及金融機(jī)構(gòu)與泰禾集團(tuán)的共識(shí)，要么集體上岸，要么集體沉船?！?

不過(guò)，一個(gè)好的跡象是，在萬(wàn)科的信用背書(shū)下，泰禾正在努力和金融機(jī)構(gòu)洽談合作。4月6日，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》援引接近萬(wàn)科、泰禾操盤(pán)公司的人士表示，目前萬(wàn)科已經(jīng)調(diào)度了一支由黃耀文、何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團(tuán)隊(duì)，用來(lái)協(xié)助泰禾操盤(pán)部分項(xiàng)目。

據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，截至今年4月，泰禾已經(jīng)有至少700億債務(wù)達(dá)成了展期與和解，這里面資產(chǎn)管理公司占據(jù)大頭，如長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)到120億元債務(wù)展期。

在和金融機(jī)構(gòu)促成和解的同時(shí)，泰禾的另一難題在于讓停工已久的項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。據(jù)泰禾集團(tuán)介紹，其在北京、福州、廈門(mén)、上海、南京、杭州和廣深區(qū)域等有中國(guó)院子、福州灣、福州金府大院、廈門(mén)紅樹(shù)灣院子等20余個(gè)項(xiàng)目有望在五六月份滿足銷(xiāo)售條件。

從多個(gè)項(xiàng)目的復(fù)工消息來(lái)看，泰禾集團(tuán)多地項(xiàng)目的復(fù)工，離不開(kāi)各地政府的牽頭組織。漳州市龍海區(qū)人民政府辦公室于5月7日發(fā)出通知表示，已成立工作組，對(duì)泰禾集團(tuán)旗下福建泰維置業(yè)有限公司重整清算。

一位在杭州的泰禾院子業(yè)主也對(duì)我們表示，“目前工地上還沒(méi)啥實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，但現(xiàn)在有政府牽頭，大證辦出來(lái)了，后續(xù)可以辦理單獨(dú)的房產(chǎn)證。”

面對(duì)撲面而來(lái)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)計(jì)劃，泰禾集團(tuán)能否在兩個(gè)月內(nèi)完成20余個(gè)項(xiàng)目，將是一大考驗(yàn)。

這僅僅是難關(guān)中的一個(gè)。接下來(lái)，泰禾還將面臨一場(chǎng)又一場(chǎng)新考驗(yàn)，它能否成功渡過(guò)這些充滿博弈的大考，也是人們十分期待見(jiàn)證的事情。