5月8日，一張來自渤海國際信托的公告，悄然出現(xiàn)在了泰禾北京公館的電梯間。

渤海國際信托在公告中指出，要求泰禾集團在5日內搬離此棟公寓，恢復抵押財產原狀。否則，渤海國際信托將采取法律措施，對抵押財產申請查封保全，以維護渤海國際信托債權安全。

對此，一位接近泰禾的相關人士對我們表示，“公司員工確實都在泰禾公館辦公，也確實有人貼了這個公告，但目前我們還沒有接到內部的搬離通知。”我們現(xiàn)場了解到，5月10號下午時分，那張引起網絡熱議的公告，已然不見了蹤影，當班工作人員也表示未受到任何影響。但關于泰禾集團的話題卻在網絡上不斷延伸，更有消息稱“泰禾總部被查封”。

實際上，渤海國際信托的查封聲明，只是泰禾集團近來債務糾紛中的一個。就在渤海信托之前，泰禾集團在前幾天剛輸了四川信托超42億元的官司。泰禾近日的一份公告也顯示，泰禾仍有14宗重大訴訟、仲裁事項，總金額超過140億元，其中9宗為金融借款糾紛。

不僅是債權方在等著泰禾還錢，全國各地的業(yè)主們也都在翹首等待泰禾的好消息。自2017年之后，一場最嚴調控令，讓房地產行業(yè)最閃耀的明星房企—泰禾，就此暗淡了下去。即使經過了“賣項目、求援萬科、洽談金融機構”的兩年時間后，泰禾集團依然未能走出債務困局。

總部大樓被“查封”的危機面前，等待泰禾的時間并不多了。

一波未平，一波又起

泰禾集團和渤海信托的合作起源于2019年。

2019年，福州泰禾錦興置業(yè)有限公司向渤海國際信托申請信托貸款，并以泰禾集團總部北京公館為抵押物，和渤海國際信托簽訂了抵押合同。

《抵押合同》約定，泰禾集團不得將抵押物出租、贈予、轉讓等，并且不能被第三方強行占有或者進行其它處置。但實際情況來看，3年過后，這里已然成為了泰禾集團的總部大本營。

位于朝陽區(qū)東四環(huán)中路58號的泰禾北京公館，原本是由遠洋國際的一棟爛尾樓改造升級而成的高端酒店式公寓，后又更名為北京泰禾金尊府。

據(jù)媒體報道稱，2020年底，泰禾由于交不起租金，從原來位于招商局大廈的總部搬了出去。招商局大廈辦公的所有高管均搬至泰禾北京公館辦公，其他員工均搬至海航大廈辦公。

2021年3月，海航大廈租約到期，泰禾再次由于交不起租金，停止續(xù)租，所有員工便全部搬至泰禾北京公館上班。

和渤海信托的糾紛只是泰禾債務漩渦中的一則插曲。近期，由于債務糾紛不斷，泰禾集團陷入了多起官司中。就在渤海信托之前，泰禾才被法院判決輸給四川信托超42億元。

和四川信托的關聯(lián)則要追溯到3年前。公開資料顯示，2017年12月20日，四川信托與泰禾集團簽訂《信托貸款合同》，以信托資金向泰禾集團發(fā)放貸款人民幣40億元，但合同簽訂后，泰禾集團并未根據(jù)貸款合同約定支付剩余本金和利息。

拿不到本金利息的四川信托，將泰禾集團一紙訴狀告到了上海金融法院，請求判令其償還本息、罰息、復利等共計47億余元，成為上海金融法院建院以來受理的最大標的額案件。

2021年1月6日，上海金融法院公開開庭審理了該案。由于泰禾集團當時對貸款本金及利息計算均有異議，該案件未能得到宣判。4月29日，經上海金融法院審理，判決泰禾集團償還四川信托本息合計42.56億元。

四川信托的官司總算打贏了，但從泰禾的相關債務數(shù)字來看，想讓泰禾集團如期賠償巨額資金，這并不容易。據(jù)泰禾集團最新發(fā)布的年報顯示，2021年，泰禾集團經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-29.49億元。截至4月30日，公司到期未歸還借款金額仍有431.5億元。

泰禾何以至此？

雖然員工們都在泰禾公館辦公，但其老板、泰禾集團董事長黃其森的身影，更多還是出現(xiàn)在位于通州的中國院子內。每逢重大會議，泰禾高管們都得集體奔赴中國院子開會。這里才是泰禾真正的根據(jù)地。

中國院子，滿載了泰禾的榮辱興衰。在中國院子，黃其森曾經歷過數(shù)百家金融機構蜂擁而至上門送錢的喜悅，四年過后，他又切身體會了債務擠兌借錢無門的悲涼。

時過境遷。現(xiàn)在的中國院子，不似從前熱鬧非凡。身處其中，黃其森不免會回想往事。作為福建籍閩商，他15歲考上了福州大學建筑系，畢業(yè)后順利進入福建建行工作。12年后，孤注一擲投身商海，憑著商業(yè)的直覺和大膽的決策，讓泰禾成為閩系房企里最翻騰的那朵浪花。

圖 /視覺中國

這種順風順水的經歷，是黃其森的幸運，但也為泰禾埋下發(fā)展隱患。金融系統(tǒng)出身的黃其森，之前最常掛在嘴邊的話是，“不懂金融，就不懂房地產。”但事實卻是，本應最注重風險的他，卻成為被風險玩弄的人。

熟悉黃其森的人評價說，黃一方面對于金融風險視而不見，另一方面更愿意把牌面押在政策上。相比最擅長的財務風險控制，他認為，泰禾最核心的競爭力，是對政策的理解力。幾輪房地產調控周期里，他把泰禾的凈負債杠桿擰到了400%以上的水平。

在賭對時運這件事上，黃其森是常勝將軍，充滿自信。比如2005年份，福州房地產市場蕭條，黃其森反其道而行之，以1000元/平米低價拿下福州近2000畝地，泰禾一戰(zhàn)成名。又如2013年，業(yè)內對樓市普遍觀望的態(tài)勢下，泰禾拿地金額200億元，其中三成以上押寶北京。即便是在2015年市場洗牌的環(huán)境之下，泰禾也是“閩系”房企里排名最靠前的企業(yè)。

銷售數(shù)字的連連攀升下，黃其森開始對規(guī)模有了更多的渴望。幾番幸運地踩準了調控周期后，讓他堅定地沿用這一策略。2016年之后，黃其森展開了更新一輪圈地運動，在一些核心一二線城市大幅收并購。

比如，2017年進駐廣深區(qū)域時，黃其森曾明確要求，在廣深拿地不惜代價，要迅速站穩(wěn)腳跟。在南京、廈門，業(yè)內人評價“老黃有點瘋”、“明明拿貴了地”。但風險也由此埋下。由于進廣深的時候太操之過急，泰禾拿下了很多“問題項目”，有些土地價格極高，有些項目不能順利變更土地性質，之后它們都出現(xiàn)了清退、去化難的問題

2017年，房地產市場迎來了史上最長的一次調控周期，持續(xù)3年的限價、限售等政策，讓走高端項目路線的泰禾陷入去化困境。

后面發(fā)生的故事大家都知道了。陷入破產傳聞后，黃其森開始“賣賣賣”之路，2019年年中，黃其森出售了千億貨值給他的福建友商世茂。但直到那時，他仍然堅定地認為泰禾的地買對了。他常掛在嘴邊的一句話是，泰禾貨值6000億，負債只有1000億，賣幾個項目就能平衡。

即使如此，泰禾還是栽了個大跟頭。咬牙熬過2019年寒冬的黃其森，進入2020年，又迎來疫情以及新一輪調控的打擊，泰禾不得不賣股權求生。

萬科救得了泰禾么？

“我已經不是壯士斷腕，而是壯士割腎”，2021年2月21日，黃其森在泰禾北京區(qū)域匯報會上如是說。

過去一年里，泰禾最重要的一件事就是積極“引戰(zhàn)”，進行債務重組。2020年7月，泰禾宣布了與萬科的戰(zhàn)略合作。在厘清債務的交易前提下，萬科以24.3億元受讓泰禾19.9%的股份。

但，萬科為最終的交易達成設置了兩大門檻：一是泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；二是泰禾的資產、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經營的重大問題或重大不利變化。

圖 /視覺中國

這兩大門檻的關鍵之處在于，萬科將泰禾最為棘手的債務風險摒除，只有當泰禾妥善處理好自身的債務問題，萬科才會以戰(zhàn)投身份入局。但如若經過重組后，泰禾債務危機得不到化解，萬科仍會選擇全身而退。

雖然迎來了“白衣騎士”， 但由于設置了多個防火墻，接下來的下半年里，萬科和泰禾間并沒有達成實質性的合作。

在萬科2021年的業(yè)績發(fā)布會上，談及泰禾集團能否獲救，萬科總裁祝九勝明確表示，“這取決于泰禾集團的自身求生欲，以及金融機構與泰禾集團的共識，要么集體上岸，要么集體沉船。”

不過，一個好的跡象是，在萬科的信用背書下，泰禾正在努力和金融機構洽談合作。4月6日，《經濟觀察報》援引接近萬科、泰禾操盤公司的人士表示，目前萬科已經調度了一支由黃耀文、何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團隊，用來協(xié)助泰禾操盤部分項目。

據(jù)媒體報道稱，截至今年4月，泰禾已經有至少700億債務達成了展期與和解，這里面資產管理公司占據(jù)大頭，如長城資產達到120億元債務展期。

在和金融機構促成和解的同時，泰禾的另一難題在于讓停工已久的項目復工復產。據(jù)泰禾集團介紹，其在北京、福州、廈門、上海、南京、杭州和廣深區(qū)域等有中國院子、福州灣、福州金府大院、廈門紅樹灣院子等20余個項目有望在五六月份滿足銷售條件。

從多個項目的復工消息來看，泰禾集團多地項目的復工，離不開各地政府的牽頭組織。漳州市龍海區(qū)人民政府辦公室于5月7日發(fā)出通知表示，已成立工作組，對泰禾集團旗下福建泰維置業(yè)有限公司重整清算。

一位在杭州的泰禾院子業(yè)主也對我們表示，“目前工地上還沒啥實質性進展，但現(xiàn)在有政府牽頭，大證辦出來了，后續(xù)可以辦理單獨的房產證。”

面對撲面而來的復工復產計劃，泰禾集團能否在兩個月內完成20余個項目，將是一大考驗。

這僅僅是難關中的一個。接下來，泰禾還將面臨一場又一場新考驗，它能否成功渡過這些充滿博弈的大考，也是人們十分期待見證的事情。