總債務減少374億元“富力信貸”狀況改善，加速布局城市更新

過去的一年，粵系老牌房企富力地產(chǎn)一直專注于去杠桿及改善集團的信貸狀況。從2020年的財報數(shù)據(jù)來看，最終取得的顯著成效也給為其債務和融資情況擔憂的投資者們吃了一顆定心丸。

3月25日，富力地產(chǎn)發(fā)布的2020年年度業(yè)績公告顯示，去年公司實現(xiàn)權益協(xié)議銷售額1387.9億元，較2019年有所增長。另外，公司去年實現(xiàn)營收858.9億元，凈利潤為91.5億元。在2020年疫情影響下，富力地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績仍保持了穩(wěn)定。

與此同時，富力地產(chǎn)加快了去杠桿的步伐。2020年公司總負債降低374.1億元，期末凈負債率大幅下降69個百分點。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，2020年，新冠肺炎疫情以及管理行業(yè)財務杠桿的新政策出臺為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)。隨著“三道紅線”債務監(jiān)測指標的引入，集團在2020年積極削減債務，使整體信貸狀況顯著改善。

有息負債規(guī)模下降，貨幣資金增加

如果用一個關鍵詞概括富力地產(chǎn)的2020年，那就是“降負債”。在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，高負債對房企并不友好，一方面融資成本和難度會提高，另一方面會擠壓經(jīng)營性現(xiàn)金流。

2020年，富力地產(chǎn)積極削減債務，特別是在監(jiān)管部門“三道紅線”的指標提出后，公司通過積極促銷售、去庫存，出售非核心資產(chǎn)，以及減少投資支出等策略，優(yōu)化債務指標，改善財務質量。

財報顯示，報告期內富力地產(chǎn)有息負債減少 374.1 億元， 貨幣資金增加 15.1 億元，以及發(fā)行 H 股籌資 25.24 億港元增加了所有者權益，使得凈負債率下降了69 個百分點。

從具體的動作來看，去年富力地產(chǎn)決定出售非核心資產(chǎn)，向黑石關聯(lián)的基金以市場估值人民幣63億元出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益。李思廉表示，集團的信貸狀況于年結后持續(xù)改善，總負債進一步減少約人民幣150億元。“集團將繼續(xù)尋求機會以延長近期到期債務，并繼續(xù)尋求資產(chǎn)變現(xiàn)的潛在機會，以進一步降低總負債水平。”

此外，在銷售方面，富力地產(chǎn)探索線上售房新邊界，通過直播將房產(chǎn)交易從線下轉移到線上。據(jù)了解，由其自主打造的全新購房開放應用平臺“富力好房”現(xiàn)已覆蓋全國32個地區(qū)，210多個樓盤，22000多套優(yōu)質房源，在為富力集團匯聚流量，開拓增量客戶，提升交易機會和成交量等方面發(fā)揮著重要作用。

在這一系列動作背后，是一份讓投資人心安的財報成績。財報顯示，2020年全年，公司完成權益銷售金額約1387.9億元。在第三方機構克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的權益口徑銷售金額排名前100強中，富力地產(chǎn)排名第18位。

經(jīng)大幅減債后，富力地產(chǎn)手握399.5億元的現(xiàn)金。公開資料顯示，在近期約2個月時間內，富力地產(chǎn)已累計完成超200億元債券本息兌付，流動性壓力驟減。

加速布局城市更新

財報顯示，2020年富力地產(chǎn)在拿地方面采取審慎的投資策略，在12個城市和地區(qū)收購地塊16幅，對應權益可售面積385.50萬平方米。截至2020年年末，富力地產(chǎn)土儲權益可售面積約為5200萬平方米，可保障未來3-5年的開發(fā)業(yè)務所需。

富力地產(chǎn)董事長李思廉對媒體表示：“今年富力仍然集中在舊村改造項目，招拍掛參加的機會不大。于城市更新項目方面，集團2021年目標轉化約300萬平方米。”

億翰智庫分析指出， 富力地產(chǎn)擁有較多的土地儲備，并且在過去積累了較多的舊改資源，因此在優(yōu)化財務質量的訴求下，2020 年企業(yè)采取審慎的土儲投資策略，新增土儲總量減少。財報顯示，2020年富力地產(chǎn)維持重點挑選具較平衡的資金需求、在轉換時實現(xiàn)高盈利能力的城市更新項目。

據(jù)了解，富力深耕廣州“三舊改造”二十余年，是廣州實施項目最多的開發(fā)企業(yè)之一。2020年，一二線城市及大灣區(qū)的城市更新項目轉換成130萬平方米的建筑面積。

目前，富力已簽約城市更新合作項目規(guī)劃總建筑面積超8000萬平米，可售面積超4100萬平方米，這其中，一二線城市占比超94%，大灣區(qū)占比60%。2020年以來，富力城市更新板塊進入新的戰(zhàn)略收獲期，其中2020年廣州富頤華庭單盤銷售突破50億元，西安富力開遠城項目銷售超過70億元，呈現(xiàn)加速迸發(fā)的新局面。

觀察富力城市更新全國化發(fā)展的方向，一方面繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)的領先優(yōu)勢，包括2020年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等城市更新項目；另一方面在廣州大本營之外，將城市更新的觸角伸至山西、陜西等富力傳統(tǒng)優(yōu)勢地區(qū)。

2020年12月28日，富力集團成功競得太原敦化坊2宗城改用地，宗地總面積約為169.6畝。項目將培育太原中心商圈和特色商業(yè)街及打造優(yōu)質住宅。根據(jù)企業(yè)披露的信息，2021 年富力地產(chǎn)可售資源將達到 2700 億元，預計 56%以上的去化率即可完成1500億元協(xié)議銷售目標。