創(chuàng)始人宋衛(wèi)平離開之后，綠城中國會駛向何方？這是無數(shù)個綠城“鐵粉兒”們最為關(guān)注的問題。2021年，在接棒綠城中國董事局主席兩年半后，張亞東終于交出了他真正意義上的首份業(yè)績答卷。

2021年3月23日，張亞東攜新任行政總裁郭佳峰，亮相綠城中國2021年業(yè)績會現(xiàn)場。在張亞東執(zhí)掌下，過去一年，綠城中國的銷售規(guī)模達到2892億，不僅完成張亞東之前2000億的業(yè)績承諾，也成功擠進了行業(yè)第八名，重回行業(yè)前十。

綠城曾被視為中國地產(chǎn)企業(yè)的另類，以注重品質(zhì)聞名，業(yè)內(nèi)素有中國地產(chǎn)界“蘋果”之稱。創(chuàng)始人宋衛(wèi)平認為“藝術(shù)是無價的，不要考慮成本”，在打造項目產(chǎn)品上不計成本。坊間流傳最廣的那句"產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了"便是出自宋衛(wèi)平之口。

在宋衛(wèi)平的嚴苛標(biāo)準下，綠城成為了中國房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的代名詞。2015年，一場資金危機下，宋衛(wèi)平的控制權(quán)旁落，中交成為綠城中國單一大股東，但綠城中國也陷入了業(yè)績下滑的泥潭。如今，走過了一段曲折的路后，綠城的新任高管團隊，又將帶領(lǐng)其走向何方？

業(yè)績會前夕，免職兩位執(zhí)董

與去年一樣，今年的綠城中國業(yè)績會依然采取線上模式，但業(yè)績會的高管陣容卻發(fā)生了改變。

3月23日，綠城中國3位高管出席線上業(yè)績發(fā)布會，分別為張亞東、行政總裁郭佳峰和董事兼執(zhí)行總裁耿忠強。而去年還坐在張亞東左側(cè)的執(zhí)行董事周連營，卻消失在公眾視線之外。

周連營的“消失”，其實是因為被免去了董事職務(wù)。業(yè)績會召開前日，綠城中國突然公告宣布，兩位執(zhí)行董事周連營和劉文生同時被免職，不少于四分之三的綠城在任董事簽署了書面通知，確認了這一事實。

被罷免的周連營和劉文生，均為中交系出身。周連營于2019年7月調(diào)至綠城，此前在中交任職物資采購管理中心總經(jīng)理，而劉文生于2015年中交集團入主綠城的操盤手，此前在中交擔(dān)任董秘兼總經(jīng)濟師。

綠城在公告中提及了罷免的原因，中交集團安排劉文生按法定退休年齡退休，以及調(diào)動周連營回中交集團工作。但公告的一處細節(jié)，又讓外界對這一變動有了更多好奇和關(guān)注。綠城中國公告顯示，周連營曾指出對其中一名董事的意見，而該意見經(jīng)審核后，被認為與事實不符。緊隨其后，在綠城中國官網(wǎng)上，劉文生與周連營的簡歷資料也隨即被撤下。

對于周連營與高管間的具體分歧，綠城方面并未提及，但對于綠城的高管層而言，兩位執(zhí)行董事的罷免，意味著綠城的6名董事會名單中，換掉三分之一。

罷免兩位執(zhí)董的當(dāng)日，綠城中國發(fā)布公告稱,委任吳文德和洪蕾為執(zhí)行董事，二人皆為中交系出身。

一位行業(yè)分析人士表示，更新后的綠城中國董事局主席，其實依然是中交主導(dǎo)，中交的話語權(quán)并未降低。不過，隨著綠城“老人”郭佳峰重新返回權(quán)利中心，有利于發(fā)揮原有綠城團隊的優(yōu)勢。

至此，綠城中國更新后的6名董事會名單中，包括張亞東、耿忠強在內(nèi)的4名執(zhí)董均為中交系出身，而郭佳峰及李駿則為老綠城人。

三年連換三任行政總裁

對于綠城而言，管理層的更替曾經(jīng)極大程度上影響著它的發(fā)展進程。

綠城中國的高光時刻，還停留在2009年。2009年，綠城中國也曾登上過房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰，首次公司實現(xiàn)銷售額510億元，距離第一名萬科銷售額僅有120億元的差距，排名行業(yè)第二。那個時候，意氣風(fēng)發(fā)的宋衛(wèi)平甚至放出豪言，一定要超越萬科，"從小學(xué)開始，我就沒考過第二名。"

然而，時過境遷。2015年，受困于資金緊張的宋衛(wèi)平，被迫交出了綠城控制權(quán)，中交集團成為綠城單一最大股東。這之后，中交集團也開始漸進式入駐綠城管理團隊。隨著中交集團的入主，綠城開始進入“去宋衛(wèi)平”化階段，多位早期創(chuàng)始元老相繼離開。

2018年8月，中交代言人張亞東，站在了綠城中國中期業(yè)績會現(xiàn)場，正式從“綠城老人”曹舟南手中接過總裁一棒。也正是那年，綠城誕生了史上最尷尬的成績單。2018年，綠城中國銷售額增速僅為6.9%，排名下滑到17位。2019年銷售額2018.3億元，排名第15位。

排名和增速下降的挑戰(zhàn)，一直持續(xù)到2019年。2020年業(yè)績會時，因業(yè)績沒有達到投資者預(yù)期，張亞東在業(yè)績會尾聲連連道歉，致歉次數(shù)不少于3次。不過，一年后，綠城中國2800億的銷售業(yè)績，終于讓這位接任了兩年半的董事局主席，有了足夠的信心。

直至2020年，綠城終于憑借2892億元的銷售額重回前十。對于張亞東而言，他不僅如約兌現(xiàn)了承諾，完成了銷售目標(biāo)的115.68%，還讓綠城重返房企銷售排行榜前十，排名行業(yè)第八。

到2020年年底，綠城中國管理層再次迎來交接。2020年末，張亞東又將執(zhí)行總裁職位再度交回"老綠城人"手中。12月18日，郭佳峰"接棒"張亞東，擔(dān)任綠城中國行政總裁一職。

郭佳峰早在2000年便加入了綠城，是綠城早期團隊的一員大將，后于“融綠大戰(zhàn)”時離開綠城。對于郭佳峰的回歸，張亞東曾表示，是他三顧茅廬請回綠城的，足以可以對其看重。

增收不增利，凈利潤改善有限

“產(chǎn)品開發(fā)周期長、成本高，這是我們要面對的問題。” 2019年業(yè)績會上，張亞東直言公司最大的短板就是投資和運營。

這曾是讓張亞東最頭疼不已的問題。綠城中國注重品質(zhì)的基因中，也隱藏著兩大難題：項目周轉(zhuǎn)慢，拿地成本高。解決投資和運營短板，成了張亞東過去一年工作的重心。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠城中國的運營效率明顯增強，從拿地到開工、開盤、股東投入回正到交付，分別提速27%、29%、21%、7%。從拿地至設(shè)計方案定稿，同比提速27%。

運營之外，張亞東也對綠城的投資進行了一番梳理。過去綠城的投資有多差？張亞東曾經(jīng)提到，他逢開會就批評投資。“前三年我們的投資太差了，結(jié)構(gòu)前低后高，嚴重不平衡，導(dǎo)致我們上半年沒有貨賣。”2019年上半年，綠城銷售金額首次出現(xiàn)同比下降，排名也跌至19位。

為了應(yīng)對這一難題，2021年，綠城中國一改往日的保守投資態(tài)勢，拿地越來越猛。2020年，綠城在41座城市新增項目85個，總建筑面積約2041萬平米，同比增加65%。

但即使如此，對于綠城中國而言，仍有一些問題始終懸而未決。自從2018年8月接任董事會主席一職以來，凈利潤下滑的局面，一度讓張亞東承受了不小的壓力。2018年，綠城中國凈利潤數(shù)據(jù)遭腰斬。而從2020年數(shù)據(jù)來看，盡管營業(yè)收入有所上升，但凈利潤數(shù)據(jù)改善依然不明顯。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城中國實現(xiàn)營業(yè)收入657.83億，同比增6.8%，但股東核心凈利潤從2019年的43.36億下降到了2020年的39.93億。

或許正因如此，即便重回行業(yè)前十，業(yè)績發(fā)布會后，截至當(dāng)日收盤，綠城中國報收10.38港元/股，跌幅達12.48%；3月24日，再度大跌4.53%。

此外，橫亙在綠城中國面前的，還有“三道紅線”的關(guān)卡。盡管綠城中國2020年的總借貸加權(quán)平均利息成本較2019年的5.3%下降40個基點降至4.9%，但其仍踩中了"三道紅線”中的一條。