融創(chuàng)：2020年核心凈利潤超300億元，降負債、增營收、拓賽道

2020年是房地產(chǎn)行業(yè)“最揪心”的一年。房企在搶收內(nèi)部回款的同時，也在接受外部調(diào)控的挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，2020年1-12月份全國房地產(chǎn)政策調(diào)控累計498次。然而，再嚴峻的行情里，也有跑得快的企業(yè)。

3月12日，作為頭部房企的融創(chuàng)中國率先發(fā)布年報。數(shù)據(jù)顯示，2020年公司銷售金額約為人民幣5752.6億元，位居行業(yè)第四；毛利約為人民幣484.0億元，較去年增長約16.9%；公司擁有人應占溢利約為人民幣356.4億元，較去年增長約36.9%；核心凈利潤約為人民幣302.6億元，較去年增長約11.8%。

業(yè)績會上融創(chuàng)高層透露，2021年業(yè)績預期保持雙位數(shù)增長，預計2021年全年目標不低于6400億元，預期去化率超過71%。在房地產(chǎn)行業(yè)邏輯調(diào)整的新周期，融創(chuàng)的戰(zhàn)略目標與路徑似乎更加清晰，如何平穩(wěn)走入均衡增長階段？從2020年的公司表現(xiàn)看，嚴控拿地節(jié)奏，強化土地儲備，以及開拓“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)能力，都在為融創(chuàng)鞏固行業(yè)綜合競爭優(yōu)勢。

“三道紅線”由紅轉(zhuǎn)黃，融創(chuàng)主動“降杠桿”

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,被稱為“三道紅線”，在重塑行業(yè)游戲規(guī)則之外，也宣示著房企高杠桿擴張時代的終結。

從當時的財務指標看，包括融創(chuàng)在內(nèi)的多家頭部房企同時踩中“三道紅線”。然而不到半年時間，融創(chuàng)凈負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率降至78%，“三道紅線”成功“由紅變黃”，債務風險進一步下降。

融創(chuàng)做了什么？其實自2019年下半年起，融創(chuàng)便開始增收降負，優(yōu)化資本結構，在持續(xù)獲取高質(zhì)量土地的同時，推動產(chǎn)品升級。

掌舵人對行業(yè)的理解，反映到公司的經(jīng)營決策上一目了然。財報顯示，截至2020年底，全年新增土儲5877萬平方米，新增貨值約7261億元。截至2020年末，融創(chuàng)平均土地成本約4270元/平方米，僅為2020年銷售均價的30.5%，成本優(yōu)勢明顯，2021年融創(chuàng)全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。西南證券認為，由此看來，可以對融創(chuàng)的銷售恢復可以形成強力支撐。

此外，融創(chuàng)還通過剝離非核心資產(chǎn)“瘦身”，內(nèi)部要求持有型物業(yè)和長期股權投資占總資產(chǎn)比重不超過15%的紅線，要求其酒店、商業(yè)、樂園等持有型物業(yè)都是代售商品，其中也包含對投資標的（金科股份）的快速變現(xiàn)，公開資料顯示，截至上半年，融創(chuàng)累計出售13億股金科股份，合計變現(xiàn)約104.5億元。

貝殼研究院分析指出，融創(chuàng)在2020年做對了三件事：一是控制拿地節(jié)奏，受益于早年逆周期拿地的紅利，2020年的融創(chuàng)更為謹慎；二是處置非核心資產(chǎn)，將低效資產(chǎn)變現(xiàn)，比如提早撤出與金科的股權之爭。但更重要的是第三點，注重資本市場的積極操作，比如分拆物業(yè)與配股融資等。

地產(chǎn)+業(yè)務加速建立競爭優(yōu)勢

的確，融創(chuàng)服務于去年11月成功登陸港交所獨立上市，抓住了物業(yè)高估值的輪動周期，增益了母公司。3月11日，融創(chuàng)服務披露年報，公司2020年實現(xiàn)營業(yè)收入46.2億元，歸母凈利潤為6.2億元，同比增速分別達到64%和130%，毛利率持續(xù)提升至27.6%。

據(jù)興業(yè)證券觀察，截至2020年末，公司在管及合約面積分別為1.35和2.64億平米，分別同比增長155.1%和67.2%，合約在管比為1.95倍。此外，融創(chuàng)中國仍有1.27平米土儲待與公司簽約，公司實際合約面積約3.9億平米，公司規(guī)模增長確定性強。

“公司在整合開元、環(huán)融外拓人才基礎上，建立了約130人的投拓團隊，同時依托融創(chuàng)中國的政企資源，有望實現(xiàn)多業(yè)態(tài)、高質(zhì)量的市場拓展。”興業(yè)證券預計，公司2021年在管和合約面積分別為2.35和4.23億平米，分別同比增長74.0%和60.4%。

為積極響應政府對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長效機制的管理要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近年來，融創(chuàng)持續(xù)增強地產(chǎn)主業(yè)綜合實力及抗風險能力，不僅在物業(yè)方面加大投資力度，還在文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)賽道布局。

2020年，融創(chuàng)文旅發(fā)展勢頭迅猛，通過開放式經(jīng)營、主題夜游、業(yè)態(tài)權益互通、構建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會員平臺等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營策略，疫情后業(yè)績得到快速恢復。數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

據(jù)了解，作為中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)持有者及運營商，融創(chuàng)文旅已擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，采取輕資產(chǎn)管理輸出模式，目前已進入39個城市。首創(chuàng)證券指出，融創(chuàng)文旅已快速形成核心城市布局，按照超級IP長鏈運營模式完善新消費、新場景下的IP商業(yè)化運營平臺。

此外，融創(chuàng)文化集團已完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，在動畫領域布局7大動畫工作室，IP衍生和實景運營能力持續(xù)提升，并開始持續(xù)穩(wěn)定輸出頭部內(nèi)容。截至3月16日，融創(chuàng)文化參與的春節(jié)檔電影《刺殺小說家》和《熊出沒：狂野大陸》票房分別達到億元10.08億元、5.82億元。業(yè)內(nèi)人士指出，以地產(chǎn)開發(fā)為核心主業(yè)，融創(chuàng)多元業(yè)務開花，在保持均衡高質(zhì)量發(fā)展的同時，有助其快速建構頭部競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)行業(yè)的周期對于開發(fā)商來說，既是朋友，又是敵人。在抵抗住2020年的壓力后，提升企業(yè)綜合競爭力成為融創(chuàng)決勝未來的關鍵。孫宏斌是樂觀的，他在業(yè)績會上談及2020年公司表現(xiàn)時說，“這個行業(yè)太好了，還早著呢。”