“三道紅線”年報大考，融創(chuàng)如何紅檔變黃檔？

2020年，全國商品房銷售額超過17萬億元，又一次刷新歷史記錄。從0到17萬億元，這片廣袤的地產江湖誕生了數家各有千秋的房企巨頭，它們有的大、有的穩(wěn)、有的快。

融創(chuàng)中國是屬于快的那一撥。2010年剛上市的時候，融創(chuàng)總營收不過67億元，歸母凈利潤15億元，在巨頭林立的地產業(yè)根本排不上號。十年后的2020年，融創(chuàng)營收2305.9億元，年均復合增長48%；歸母凈利潤356.4億元，十年復合增長率高達42%。

有意思的是，融創(chuàng)不僅擴張快，收縮得也挺快。2020年，國家加大房地產調控力度，出臺了“三道紅線”等一系列調控措施，其中最重要的一個目的就是控制房企杠桿。

以2019年底的數據看，融創(chuàng)三線全踩，妥妥的紅檔企業(yè)。到了2020年底，公司凈負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現金短債比提升至1.08，兩線達標，檔位由紅變黃，距綠檔僅一步之遙。

與此同時，作為重要盈利保證，融創(chuàng)在土地儲備方面未有絲毫落后。2020年，融創(chuàng)新增土地儲備5877萬平方米，新增貨值約7261億元。截至年底，公司土儲其中78%位于一二線城市，平均土地成本僅4270元/平方米。

財報發(fā)布當天，融創(chuàng)股價上漲近7%，過往表現獲得市場認可。

2021年兩會期間，“房住不炒”第三次出現在“政府報告”中，調控預期依然偏緊。行業(yè)分化、高質量發(fā)展不再只是口號，而是沉甸甸的現實。

未來已來，融創(chuàng)還能繼續(xù)快人一步嗎？

紅檔變黃檔

房地產調控是老生常談，但從2020年銀保監(jiān)會主席郭樹清喊出“房地產是金融風險方面最大灰犀牛“開始，監(jiān)管圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標展開了一系列強有力的調控政策。

8月份“三道紅線”，掐住了房企主動融資加杠桿的口子；年底商業(yè)銀行房地產貸款集中度管理的“兩條紅線”，管住銀行放貸沖動；今年年初又從賣地方面入手，22城將實施供地“兩集中”，集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且一年賣地不能超過3次。

對房企來說，最擔心的莫過于“三道紅線”。所謂“三道紅線“，指的是剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍。按照這三條標準達標與否，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分別對應0、5%、10%和15%的有息負債增速。

“狼”真的來了，聽話的“孩子”最幸運。

眾所周知，高杠桿曾經是房企實現快速發(fā)展不可或缺的手段，碧桂園、恒大、萬科等巨頭概莫能外，融創(chuàng)亦是如此。根據媒體報道，融創(chuàng)是“三道紅線”首批12家試點房企之一，有券商根據其2020年6月財報數據測算，融創(chuàng)三條紅線全踩，是紅檔房企。

融創(chuàng)新近發(fā)布的2020年財報顯示，其非受限現金短債比為1.08，較上年底大幅提升0.51；凈負債率為96%，較上年底大幅下降76.3個百分點；剔除預收款項后的資產負債率為78.3%，較上年下降5.6個百分點。半年之內，“三道紅線”中兩道合規(guī)，檔位由紅變黃，大大超過預期。

為啥降得這么快？

一方面是由于其精準把握，提前布局。早在2019年，融創(chuàng)就開始主動降杠桿，優(yōu)化資本結構。2019年底，公司資產負債率已經開始下降。

另一方面則與執(zhí)行力有關。2020年下半年，融創(chuàng)通過嚴控拿地節(jié)奏和質量、加速銷售、嚴控債務規(guī)模、優(yōu)化債務結構、加速竣工結算、減持金科股份實現快速變現等方式，多管齊下壓降杠桿。

從債務規(guī)模來看，截至2020年末，公司有息負債總額為3034.4億元，較2019年下降約200億元，負債規(guī)模下降。同時，短期負債占比約30%，較上年下降約12個百分點，大大緩解其短期償債壓力。

截至2020年末，融創(chuàng)現金余額高達1326.5億元，其中非限制現金為987.1億元，較上年同期增加超過200億元。從財報來看，增加的現金主要是由于經營業(yè)務現金流入。

在房地產調控周期趨緊，手里現金越多，意味著公司抵御周期的能力就越強。此外，黃檔房企有息負債年增速可達到10%，實際可撬動的資金又多了一些，未來調整步伐也將更加從容。

主業(yè)依然能打

“三道紅線”出臺之初，業(yè)內一直認為壓力很大。從融創(chuàng)發(fā)布的財報數據來看，大踏步降杠桿并沒有影響到其業(yè)績表現。

2020年，融創(chuàng)實現營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%，業(yè)績增長不俗。其中，物業(yè)銷售收入占比約95%，主業(yè)依然能打。

從盈利能力來看，公司2020年毛利率為21%，較2019年的24.5%有所下降。值得注意的是，融創(chuàng)去年部分物業(yè)估值變化導致其毛利潤減少了127.9億元，如果剔除這部分公允價值變動影響，其毛利率應為26.5%。

事實上，由于特殊的預售模式，當期銷售情況比營收、利潤更能反應房企經營成果。2020年，融創(chuàng)實現合同銷售金額5752.6億元，同比仍保持增長，穩(wěn)居行業(yè)第四，在55個城市的銷售額進入了行業(yè)前十，其中12個城市銷售金額排名第一。

值得注意的是，由于負債結構優(yōu)化，公司融資成本顯著下降。截至2020年年末，公司新增有息負債加權平均成本同比下降2.1個百分點，加之業(yè)務規(guī)模擴大導致的資本化利息占比提高，公司去年財務成本一口氣減少36.5億元。

要知道，此前不少暴雷房企本身業(yè)績或許不錯，最后卻被超高債務拖累。對房企來講，在業(yè)績保持增長的前提下，負債和利息出現明顯下降，實屬不易。

與此同時，融創(chuàng)仍然保持了在土地儲備方面的優(yōu)勢。財報顯示，公司2020年新增土地儲備5877萬平方米，新增貨值約7261億元。截至年底，公司土儲78%位于一二線城市，平均土地成本僅4270元/平方米。

在土地出讓“兩集中制”下，優(yōu)質地塊的爭奪將更加激烈。融創(chuàng)此前大力布局一二線城市奠定的土儲優(yōu)勢也將更加顯著。優(yōu)質土儲加持，無異于給其主業(yè)未來盈利能力上了一道保險。

兩條腿走路

時間來到2021年，“三道紅線”即將擴圍，房地產調控持續(xù)加碼。兩會期間，“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”主基調持續(xù)。

去年下半年開始，部分熱點城市房價一度出現大幅上升，信貸資金違規(guī)入房市的消息不斷。一方面金融監(jiān)管迅速出手要求商業(yè)銀行自查，處罰了一批違規(guī)銀行；另一方面，上海、深圳等熱點城市加強房地產調控，甚至出臺二手房成交參考價格等強力措施。兩面夾擊之下，2月深圳等熱點城市二手房成交量大跌，房價增速下滑。

監(jiān)管調控決心盡顯，意味著房企轉型箭在弦上，再無回頭路可走。事實上，今年以來，萬科、金地、世茂、新城控股等房企紛紛宣布進行組織架構調整，儼然是互聯(lián)網巨頭擁抱變化的架勢，大家喊了多少年的高質量發(fā)展轉型真的來了。

方向是明確的，問題是怎么轉？

有人說要轉型做服務商、有人要用機器人蓋房子、有人跑去造車，也有人決定兩條腿走路，做好主業(yè)的同時，積極布局探索未來路徑。

融創(chuàng)選擇了后者。

疫情期間，全國人民都體驗了一把足不出戶的日子，許多人第一次如此強烈地感受到房屋質量、物業(yè)水平對生活質量的影響。貝殼研究院發(fā)布的一項調查顯示，有63.3%的受訪者表示更愿意為高品質的物業(yè)付費，在有換房計劃的受訪者中，更愿意為高品質物業(yè)付費的比例達74.5%，比例顯著高于交通條件。

未來房子不再只是遮風擋雨的地方，而是需要不斷升級品質的產品。

成都環(huán)球融創(chuàng)未來城

近幾年，融創(chuàng)持續(xù)在產品創(chuàng)新上下功夫。財報顯示，公司2020年圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎上，持續(xù)升級戶型、社區(qū)、服務等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。在2020年億翰智庫“中國房地產超級產品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產品力榜首。

另一方面，“地產 ”業(yè)務初具雛形，為融創(chuàng)打開未來增長想象空間。

顧名思義，“地產 ”就是基于地產主業(yè)賦能而來的新業(yè)務，比如物業(yè)服務、文旅、文化。

2020年11月，融創(chuàng)分拆旗下物業(yè)服務公司融創(chuàng)服務（1516.HK）赴港上市。截至2020年年底，該公司在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。當年錄得營業(yè)收入46.23億元，同增長約63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比增長約129.8%，三年復合增長率達152%。發(fā)展勢頭正猛。

文旅業(yè)務方面，上半年受疫情影響，旅游業(yè)景氣度下滑。下半年，隨著疫情影響減弱，融創(chuàng)文旅客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次，2020年管理利潤達約6.27億元，同比增長超3倍。

值得一提的是，2020年，融創(chuàng)冰雪完成市場提前卡位，在全國18個城市規(guī)劃18個滑雪場，其中7個已開業(yè)，一躍而成國內最大室內冰雪運營商。冬奧會舉辦在即，冰雪經濟持續(xù)升溫嗎，公司未來或將持續(xù)受益。

此外，融創(chuàng)文化2020年圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進行深度布局和優(yōu)質內容項目制作，旗下Base首部原創(chuàng)動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房。2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒狂野大陸》，分別收獲超9.83億和5.75億的票房。

當然，“地產 ”目前仍處于培育階段，未來能否成氣候還很難斷言，但固守地產無論如何再難維持黃金時代的輝煌。唯有快人一步擁抱變化，在積極探索中探尋未來方向，方能永立潮頭。