KKR亞洲房地產(chǎn)基金策略首次披露，再募110億

國(guó)際PE巨頭KKR的募資神話還在繼續(xù)。

2021年1月14日，KKR宣布已募集完成首只亞洲房地產(chǎn)基金（KKR Asia Real Estate Partners），募資總額達(dá)17億美元（約合人民幣110億元），旨在針對(duì)亞太地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行機(jī)會(huì)型投資。

如此，該基金成為迄今在亞太地區(qū)首期募集規(guī)模最大的泛區(qū)域性房地產(chǎn)基金之一。

消息既出，我們第一時(shí)間與KKR中國(guó)區(qū)董事趙然進(jìn)行了一場(chǎng)獨(dú)家對(duì)話，就KKR募資背后的故事、未來(lái)在亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的投資方向、十年來(lái)的打法迭代等話題進(jìn)行了交流。

趙然看到，如今的亞洲市場(chǎng)已承載國(guó)際LP越來(lái)越多的希望。

此次，KKR首只亞洲房地產(chǎn)的LP包括來(lái)自全球的公共和企業(yè)養(yǎng)老金、主權(quán)財(cái)富基金、保險(xiǎn)公司、捐贈(zèng)基金、私人銀行平臺(tái)、家族辦公室和高凈值個(gè)人投資者。

“十年前，KKR亞洲一期基金的LP大部分來(lái)自北美，很小一部分來(lái)自歐洲。如今，在KKR首只亞洲房地產(chǎn)基金中，原本出手并不積極的諸多亞洲LP也在爭(zhēng)相入局，同時(shí)，全球的LP都在對(duì)亞洲市場(chǎng)保有極高的熱情。” 趙然對(duì)投中網(wǎng)表示。

2年逆勢(shì)募集110億，KKR亞洲地產(chǎn)投資策略首公開

雖然新冠疫情對(duì)地產(chǎn)業(yè)影響巨大，但KKR首只亞洲房地產(chǎn)基金依舊得以在兩年的時(shí)間內(nèi)順利關(guān)賬。

趙然告訴我們，該基金的募資從2018年底開始，而KKR之所以選擇在該時(shí)間點(diǎn)籌建首只亞洲房地產(chǎn)基金，主要是出于三點(diǎn)考慮。

首先，亞洲地產(chǎn)投資的發(fā)展?jié)摿薮蟆．?dāng)下，亞洲的房地產(chǎn)業(yè)并不及北美或歐洲發(fā)達(dá)，尤其在物流、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等細(xì)分市場(chǎng)。因此，亞洲市場(chǎng)上正在逐漸涌現(xiàn)諸多快速增長(zhǎng)的機(jī)遇，這為PE的出手留有空間。

其次，相比于歐美，亞洲整體在新冠疫情把控上優(yōu)勢(shì)明顯。如此看來(lái)，投資于亞洲可以為國(guó)際PE規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)。

最后，近年來(lái)，投資于亞洲地產(chǎn)的PE，可以享受到一定的政策紅利。例如，在政府去杠桿的政策推進(jìn)下，一些原本被中資銀行控股的企業(yè)開始傾向于吸納社會(huì)資本，KKR在其中也捕捉到了新的可能性。

據(jù)了解，KKR首只亞洲房地產(chǎn)基金將重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租公寓和物流地產(chǎn)等投資領(lǐng)域，并將機(jī)會(huì)型評(píng)估新興另類板塊的資產(chǎn)。

從總體的基金策略來(lái)看，自2011年成立專門的房地產(chǎn)平臺(tái)至今，PE背景出身的KKR押注的項(xiàng)目幾乎都具備“重資產(chǎn)”的特質(zhì)。

但是，十年來(lái)，KKR的打法也在不斷迭代升級(jí)，“比如KKR最早投的多是住宅項(xiàng)目，現(xiàn)在會(huì)偏向新的地產(chǎn)領(lǐng)域，如物流、數(shù)據(jù)中心等。同時(shí)，我們會(huì)非常關(guān)注國(guó)家政策，政策支持的領(lǐng)域，我們會(huì)更愿意出手。”趙然對(duì)投中網(wǎng)表示。

KKR亞太區(qū)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人John Pattar看到，亞太地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造了一系列具有吸引力的全新投資機(jī)遇。”

“隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)、生產(chǎn)力及城市化的增長(zhǎng)，電子商務(wù)和平臺(tái)型企業(yè)的加速發(fā)展，以及傳統(tǒng)辦公環(huán)境的演變，亞太地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的重塑正在持續(xù)進(jìn)行。在這個(gè)嶄新的增長(zhǎng)階段，這只基金將致力于為亞太地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)提供關(guān)鍵解決方案。”John Pattar稱。

不僅如此，KKR 亞太區(qū)負(fù)責(zé)人路明表示，亞太地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)現(xiàn)代化房地產(chǎn)及開發(fā)項(xiàng)目的高需求，需要通過(guò)成熟的投資模式和創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)解決方案來(lái)進(jìn)行滿足，以進(jìn)一步解鎖亞太地區(qū)的快速增長(zhǎng)潛力。

這，正是KKR的優(yōu)勢(shì)所在。

手握1.5萬(wàn)億，KKR并非單純財(cái)務(wù)投資者

“在流動(dòng)性充裕的大背景下，能夠?yàn)楸煌镀髽I(yè)提供資本以外的價(jià)值，才是投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”趙然對(duì)投中網(wǎng)表示，賦能于項(xiàng)目，已然成為KKR的一大關(guān)鍵詞。

換言之，KKR并非一個(gè)單純的財(cái)務(wù)投資者。

自1976年以來(lái)，KKR已從純粹的私募股權(quán)投資者發(fā)展成為一家多元化的全球投資公司。KKR通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)，管理多種另類資產(chǎn)類別，包括私募股權(quán)投資、信貸和房地產(chǎn)。如今，KKR在全球擁有超過(guò)2340億美元（約合人民幣1.5萬(wàn)億元）的資產(chǎn)管理規(guī)模，在亞洲擁有300億美元的資產(chǎn)管理規(guī)模。

得益于強(qiáng)大的portfolio生態(tài)，KKR擅長(zhǎng)于將產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，為項(xiàng)目提供資源，發(fā)掘更深層次的發(fā)展機(jī)遇。

例如，趙然向投中網(wǎng)透露稱，KKR內(nèi)部有一個(gè)獨(dú)特的部門名為KKR Capital Markets，職責(zé)類似于“內(nèi)部投行”，“KKR CapitalMarkets會(huì)為我們推薦不同的銀行，同時(shí)也幫助我們對(duì)接一些不同的股權(quán)投資者，對(duì)項(xiàng)目端的支持是非常顯著的。”

由此，趙然相信，為被投企業(yè)增值賦能，與為投資者帶來(lái)有吸引力的收益和回報(bào)，已成為KKR雙向并行的投資準(zhǔn)則。

值得注意的是，首只亞洲房地產(chǎn)基金的關(guān)賬已是KKR本周第二次官宣募資消息。

3天前（2021年1月11日），KKR宣布完成其旗下首只亞洲基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金（KKR Asia Pacific Infrastructure Investors SCSp）募資，基金規(guī)模達(dá)39億美元（約合人民幣253億元），旨在針對(duì)亞太地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行相關(guān)投資。

實(shí)際上，2020年，KKR也從未放慢募資的腳步。

1個(gè)月前，我們?cè)鴪?bào)道稱，KKR亞洲四期基金在2020年Q3再增23億美元后，成為亞洲史上最大的一只PE基金，規(guī)模超130億美元。5個(gè)月前，KKR在2020年Q2財(cái)報(bào)中表示，僅在2020年Q2單季度內(nèi)，KKR新籌集的資金便超160億美元，創(chuàng)下歷史之最。

手握充足彈藥，KKR聯(lián)合創(chuàng)始人Henry Kravis于近期表示，KKR已充分利用巨大的國(guó)際市場(chǎng)動(dòng)蕩，頻頻出擊。“2020年以來(lái)，KKR已進(jìn)行約400億美元的交易，2020年Q3在市場(chǎng)中投入了創(chuàng)紀(jì)錄的資金。”

PE巨頭圍獵亞洲地產(chǎn)，KKR十年投出近百億

國(guó)際PE正在瘋狂圍獵亞洲房地產(chǎn)，這在投資圈早已不是秘密。

近年來(lái)，KKR、黑石、凱雷、華平等一眾知名PE巨頭均有出手布局。如今在經(jīng)濟(jì)下行周期的大背景下，一些外資PE更是悄悄蜂擁而入，大肆在北上廣購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)。

從各大國(guó)際PE的財(cái)報(bào)中可以看出，房地產(chǎn)已經(jīng)成為其業(yè)務(wù)占比中不容忽視的一部分。

以KKR為例。根據(jù)KKR在2020年Q3財(cái)報(bào)中公布的數(shù)據(jù)，其房地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模已超140億美元（約合人民幣907億元），房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公允價(jià)值（Fair Value）在KKR總體業(yè)務(wù)的占比已達(dá)8%。

（截圖來(lái)源：KKR財(cái)報(bào)）

實(shí)際上，自1981年KKR首度以私募股權(quán)方式進(jìn)行房地產(chǎn)投資以來(lái)，房地產(chǎn)便成為公司戰(zhàn)略的重要組成之一。2011年，KKR 成立了專門的房地產(chǎn)平臺(tái)。

十年以來(lái)，KKR已在亞太地區(qū)的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)中投資部署超過(guò)15億美元（約合人民幣97億元），基本通過(guò)KKR的PE基金投出，投資組合包括韓國(guó)首爾南山廣場(chǎng)（Namsan Square）、中國(guó)香港銀湖天峰（Lake Silver）及 Parkside、韓國(guó)首爾Renaissance Parc Development等。

未來(lái)，隨著KKR首只亞洲房地產(chǎn)基金的落定及對(duì)于房地產(chǎn)投資的加碼，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比是否會(huì)繼續(xù)提升？房地產(chǎn)會(huì)成為KKR未來(lái)重倉(cāng)的核心領(lǐng)域之一嗎？ 

趙然給出的答案是肯定的。“隨著我們?cè)趤喼薹康禺a(chǎn)領(lǐng)域的不斷深耕，我相信我們會(huì)挖掘到越來(lái)越多的機(jī)會(huì)，基金的整體表現(xiàn)也會(huì)持續(xù)提升。” 

在差異化優(yōu)勢(shì)方面，趙然對(duì)投中網(wǎng)表示，KKR亞太區(qū)房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略具有本地化且靈活的特色，可以通過(guò)債權(quán)和股權(quán)的形式對(duì)資產(chǎn)以及平臺(tái)進(jìn)行投資。

具體來(lái)看，十年來(lái)，KKR的房地產(chǎn)投資采取全方位策略，對(duì)資產(chǎn)和平臺(tái)進(jìn)行多樣投資。此外，通過(guò)公司的廣泛平臺(tái)，KKR進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)交易的收購(gòu)、投研、運(yùn)營(yíng)和執(zhí)行能力。 

同時(shí)，“中國(guó)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)具有可觀的增長(zhǎng)前景。” 趙然提到，KKR計(jì)劃在中國(guó)以投資平臺(tái)為主，但是，也會(huì)考慮直接收購(gòu)商業(yè)、辦公、地產(chǎn)綜合體等單項(xiàng)目資產(chǎn)。

無(wú)論如何，在靈活的投資策略下，KKR首只亞洲房地產(chǎn)基金都在以開放的心態(tài)探索更大的想象空間。“我們可以投資平臺(tái)，可以收購(gòu)單體項(xiàng)目，也可以做私有化交易等，未來(lái)的可能性是無(wú)限的。”趙然稱。