蛋殼暴雷，二房東們的狂歡

“蛋殼現(xiàn)在已經(jīng)不收房了，資金出了問題”、“我們已經(jīng)兩個月沒有發(fā)工資了”……負(fù)責(zé)蛋殼運(yùn)營的劉小姐，神情沮喪，她對司庫財經(jīng)表示，雖然蛋殼全員照常上班，但整體業(yè)務(wù)已經(jīng)停了。

與蛋殼員工的黯然相比，散落在北京街頭巷尾的中小房地產(chǎn)中介則陷入狂歡。

這是一場權(quán)力真空后的集體躁動，蛋殼資金鏈斷裂，中小房地產(chǎn)中介們開始分食蛋殼，爭奪租客與業(yè)主。

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價格生吞小中介

房屋買賣有鏈家、我愛我家，租房市場有蛋殼、自如，對于北京的房地產(chǎn)中介來說，蛋殼就是一座高不可攀的崖壁。

這樣的壁壘體現(xiàn)在房源上。

“蛋殼收房的價格，每套要比我們高出一千多元”干中介二十年，目前在四環(huán)內(nèi)擁有兩家中介門店的李大姐表示，即便她靠著熟人關(guān)系，深耕本地小區(qū)的租房市場，但完全不是蛋殼的對手。

以石景山永樂小區(qū)為例，該地區(qū)，兩室一廳的房子，通常市場租金為4000-4500/月，但蛋殼可以給業(yè)主6000元/月，而三居室為7000元/月，出租期間，蛋殼免費(fèi)裝修，租期為兩年起。

每月一千多塊錢的租金差距，以前委托房產(chǎn)中介的業(yè)主，大量流向蛋殼，“我對業(yè)主只能年付收房”，李大姐只好打蛋殼月付的痛點，按年付租金給業(yè)主，才能留住部分老客戶。

過去幾年，蛋殼收房不惜成本，攻勢迅猛，即便是自如等同業(yè)競爭對手也望塵莫及。

“蛋殼收房價格比自如高，每套下來平均高出300-500元”，一位鏈家經(jīng)紀(jì)人向司庫財經(jīng)承認(rèn)，在價格上，自如遠(yuǎn)沒有蛋殼具有競爭力，業(yè)主更愿意出租給蛋殼。

極高的收房價格斬斷了中小地產(chǎn)中介“規(guī)模經(jīng)營”的通道，托起了蛋殼公寓的快速成長。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2015年，蛋殼運(yùn)營房源數(shù)為2434間，2019年底，該數(shù)值達(dá)到43.3萬間房源，較四年前增長178倍。

與蛋殼房源數(shù)持續(xù)高走相比，中小中介公司則面臨被淘汰，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示：2017年3月，北京活躍中介數(shù)量（有成交量）為523家，但一年之后，該數(shù)值僅為341，下降幅度達(dá)到35%。

但物極必反，高昂的成本，也在蛋殼腳邊埋下了一顆地雷。

“蛋殼是用錢生錢，人家走的是資本化”，一位前蛋殼經(jīng)紀(jì)人表示，因為極度擴(kuò)張，蛋殼始終處于虧損的狀態(tài)，“成本太高了，向業(yè)主收取的租金甚至沒有收房的價格高，蛋殼出問題只是時間早晚。”

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分食蛋殼

蛋殼的模式很簡單，充當(dāng)二房房東，租客按照年付，一次性交完房租，業(yè)主每月收取月租。

而一旦蛋殼資金鏈斷裂后，業(yè)主將會無法收到租金。

“蛋殼出問題后，好多業(yè)主都選擇解約”，一名中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對司庫財經(jīng)表示，“從年初，蛋殼的資金鏈就有問題，開始拖欠一部分業(yè)主的租金。”

11月中旬，蛋殼的資金問題全面爆發(fā)，據(jù)司庫財經(jīng)了解，朝外蛋殼總部，每天前來維權(quán)的業(yè)主、房客、裝修隊、保潔人員等，高達(dá)五六百人。

“我們能做的就是登記，接待來訪人員”，蛋殼相關(guān)工作人員表示，目前所有人都只能等，看公司與監(jiān)管和其他巨頭的溝通結(jié)果，沒有其他選擇。

而蛋殼整個體系陷入停滯時，中小中介公司開始分食蛋殼，據(jù)司庫財經(jīng)統(tǒng)計，從蛋殼跑路傳聞開始，各個中介公司便在微信朋友圈，招攬蛋殼的業(yè)主和租客：

“大量收購蛋殼公寓”；“蛋殼有難、人間有愛，本月憑蛋殼公寓電子合同找我租房，立減500”；“有在蛋殼公寓受到損失的業(yè)主，我接手您的房子，幫您馬上止損”……

“蛋殼的房屋質(zhì)量好，年輕人比較認(rèn)可，同時距離春節(jié)只有兩個多月了，業(yè)主要是不趕緊出租，十二月以后是租賃市場的淡季，價格談不上去，很難出租”，一位通州中介公司負(fù)責(zé)人對司庫財經(jīng)表示。

分食蛋殼的背后是客觀的利潤。

由于蛋殼充當(dāng)二房東，業(yè)主與租客之間并沒有達(dá)成租賃協(xié)議，因蛋殼無法繼續(xù)向業(yè)主支付房租，導(dǎo)致協(xié)議中斷，大量租客搬家，尋找新的住處，而房東則需要在春節(jié)前重新出租房屋。

這里面就存在大量差價。據(jù)了解，主做二房東的中介公司，會以淡季、業(yè)主急于出租的心理向租客砍價。而在蛋殼暴雷、春節(jié)臨近的前提下，房產(chǎn)中介公司的心理戰(zhàn)術(shù)極為有效。

據(jù)李女士表示，目前永樂小區(qū)一套兩室一廳市場價為4500元/月，但她能殺價到3800元，“18號一天就成交4單蛋殼的房子。”

而像李女士這樣分食蛋殼的中介還有很多，據(jù)司庫財經(jīng)統(tǒng)計顯示，從上周日起，通州等幾家中介公司，關(guān)于“接盤蛋殼”的信息，每天發(fā)布條數(shù)約為20條左右。

一位單干的地產(chǎn)中介表示，“只要是蛋殼的房子，我們都收。”

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       下一個蛋殼

蛋殼的失敗在于用高成本來無限擴(kuò)張，手中有大量的房源，但是入住率低。一位自如經(jīng)紀(jì)人表示，自如的入住率比較危險，但蛋殼的空置率比自如的還要高。

盲目擴(kuò)大房源，導(dǎo)致資金大量積壓，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年，蛋殼虧損2億，2018年虧損16億，2019年虧損38億。

“蛋殼做的不是中介的生意，拿錢去圈更多的房源，空置率有那么高，不出問題才怪”，我愛我家的一位經(jīng)紀(jì)人表示，中介行業(yè)所有人都知道蛋殼會出問題，所有人也都在等待蛋殼暴雷。

據(jù)了解，鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)在租賃業(yè)務(wù)中，只是向房客抽取傭金，房客與業(yè)主之間簽訂合同，但多數(shù)各個中小型的中介公司則走上了與蛋殼同樣的道路，它們愿意收房，充當(dāng)二房東，然后用租客提前預(yù)付的資金再去承包更多的房源。

但對于房東和業(yè)主來說，這些中小地產(chǎn)做的事情，跟蛋殼有什么區(qū)別？一旦中介資金破裂跑路，它們還會陷入到下一個蛋殼的陷阱當(dāng)中。