物管行業(yè)“逆市”成新風(fēng)口,扎堆IPO，高瓴、紅杉、騰訊等紛紛布局

“萬科物業(yè)一定會上市，只是時間還沒想好。”10月中旬，萬科董事局主席郁亮曾公開表示。而兩年前，就同一話題，郁亮是另一幅表態(tài)，“萬科物業(yè)現(xiàn)在不上市，要與資本市場保持距離。”

無獨有偶。五年前，融創(chuàng)中國創(chuàng)始人、董事長孫宏斌曾稱不會謀求融創(chuàng)的物業(yè)管理公司分拆上市。而就在10月20日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，建議分拆融創(chuàng)服務(wù)于港交所主板獨立上市。據(jù)港交所官網(wǎng)披露，融創(chuàng)服務(wù)已通過港交所上市聆訊。

作為國內(nèi)物業(yè)公當之無愧的領(lǐng)軍者，萬科、融創(chuàng)中國對于上市口風(fēng)的松動透露出來的信號，可窺物業(yè)資本市場變化一斑。

如果說從企業(yè)到上市隔著一條河，游至彼岸便能叩響資本市場大門。行至今日，已做好擺渡準備的不止萬科、融創(chuàng)，金科服務(wù)已跨過聆訊關(guān)，恒大物業(yè)、華潤萬象生活已遞表。而興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、第一服務(wù)、卓越商企、世茂服務(wù)、合景悠活等物業(yè)管理公司已經(jīng)順利登陸港交所。

“2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)成功上市，未來兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超過50家。”中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長楊熙曾表示。

物管公司上市潮的背后，一場資本盛宴已拉開帷幕。

在恒大分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨立上市之時，云鋒基金、騰訊、紅杉資本中國等多家頂級投資基金皆出現(xiàn)在物管公司投資人名單中。在合景悠活、建業(yè)新生活、保利物業(yè)等3家上市企業(yè)的投資人名單中皆可見高瓴資本。紅杉中國投資了世貿(mào)服務(wù)、恒大物業(yè)。騰訊投資了卓越商企、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)。京東入股卓越商企、彩生活等。

物管企業(yè)扎堆上市，這一火熱賽道還有哪些投資機構(gòu)布局？資本熱捧之下，物管行業(yè)又將走向何方？

10月份物業(yè)企業(yè)迎來上市潮

10月30日，世茂服務(wù)成功登陸港交所。從6月29日遞表到上市，在管面積約1.018億平方米的世茂服務(wù)僅用時123天。當日發(fā)行價為16.6港元/股，截至收盤，總市值達390.59億港元。

世茂服務(wù)隸屬于世茂集團，成立于2005年，業(yè)務(wù)覆蓋中國26個省份108個城市。據(jù)招股書批露，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增長服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)為其三大收入來源。在2017年-2019年，世茂服務(wù)的營業(yè)收入分別為10.43億元、13.29億、24.89億元，凈利潤分別為1.08億元、1.46億元、3.84億元。

同在10月30日敲響港交所鐘聲的還有合景悠活。合景悠活發(fā)行價為7.89港元/股，開盤后，跌幅最低下探至6.2港元，下跌幅度達21.4%。

合景悠活隸屬于合景泰富集團，為住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)是其主要業(yè)務(wù)。據(jù)招股書顯示，合景悠活在2017年、2018年的收入來源全部來自于合景泰富集團旗下項目。從2017年至2019年，合景悠活實現(xiàn)收入分別為4.63億元、6.59億元、11.25億元；實現(xiàn)凈利潤分別為4414萬元、7968萬元與1.85億元。

10月22日，第一服務(wù)控股在港交所掛牌上市。第一服務(wù)控股隸屬于當代置業(yè)。發(fā)行價2.4港元/股，當日開盤價為2港元/股，收盤報1.76港元，較發(fā)行價跌去26.67%，總市值17.60億港元。在2017年至2019年，第一服務(wù)控股實現(xiàn)收入分別為3.79億、4.95億及6.24億元。

第一服務(wù)控股是從2019年年初至今的第2家上市破發(fā)的物業(yè)公司。據(jù)相關(guān)人士分析，這和其母公司當代置業(yè)有很大關(guān)系。“當代置業(yè)在所有房企中排名體量不大，在管總面積1500萬平方米（數(shù)據(jù)截至2020年5月底），在已上市物業(yè)公司中排名倒數(shù)第四。第一服務(wù)控股近八成在管面積從當代置業(yè)處獲取，這導(dǎo)致其發(fā)展受母公司業(yè)績掣肘。”

10月19日，卓越商企掛牌上市。發(fā)行價為10.68港元，開盤價為11.4港元，較發(fā)行價上漲6.7%；市值約136億港元，募資資金總額為32億港元，獲625倍超額認購。

卓越商企成立于1999年，物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會及租戶為其客戶基礎(chǔ)。在2017年至2019年，卓越商企的營收分別為9.47億、12.23億、18.36億元，同期利潤分別為1.36億元、1.57億元、2.34億元。值得注意的是，卓越商企在分紅方面比較慷慨，2019年底分紅1.047億元，2020年一季度公司派息3.537億元，共計達4.585億元。

物管公司的高估值會迎來轉(zhuǎn)折點嗎？

物業(yè)板塊一度成為疫情下逆勢跑贏大盤的少數(shù)板塊之一。8月份，綠城服務(wù)、雅生活、碧桂園服務(wù)等占比高達50%的物業(yè)公司市值創(chuàng)新高。然而這種趨勢在9月份發(fā)生轉(zhuǎn)變，正榮服務(wù)、佳兆業(yè)美好、奧到家、建業(yè)新生活等29家物業(yè)股出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，跌幅逾10%以上的超過10家。當然，也有例外，比如，寶龍商業(yè)在9月漲幅為6%。

從市盈率看，上市物業(yè)公司的市盈率在8月份迎來新高，在9月份、10月份持續(xù)下滑，10月中下旬，12家物業(yè)公司的市盈率創(chuàng)兩年內(nèi)最低。碧桂園服務(wù)的市盈率從8月份的76倍下滑至10月份的54倍。招商積余的市盈率跌幅最大，從8月中旬的115倍下降至10月中旬的55倍。

“上半年物業(yè)股市盈率過高，股價漲幅過大存在回調(diào)壓力。下半年，疫情得到有效控制后，物業(yè)估值趨向合理，市盈率從40-50倍降至30倍左右。”據(jù)行業(yè)專業(yè)人士分析，“增速不及預(yù)期是整個物業(yè)板塊呈現(xiàn)頹勢的主要原因。物業(yè)公司的新盈利模式有待于進一步發(fā)掘。從供給角度看，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)扎堆上市，在行業(yè)同質(zhì)化嚴重的情況下，小規(guī)模上市公司市盈率被攤薄，業(yè)績稍差的會很快反映到股價上。”

截至10月底，雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)等市值超百億的企業(yè)平均滾動市盈率在45倍左右。

高瓴、紅杉中國、騰訊、京東等紛紛布局

疫情之下，物管行業(yè)表現(xiàn)的抗周期特質(zhì)將其帶至高光時刻，越來越多機構(gòu)投資者布局其中。

“我們前一段時間跟很多投資者有非常深入的交流和溝通，很多投資者會更加關(guān)注和看好我們在物業(yè)服務(wù)這個行業(yè)以及商務(wù)物業(yè)這個賽道。他們對于我們企業(yè)未來發(fā)展的邏輯、過往業(yè)績數(shù)據(jù)，以及對應(yīng)的未來發(fā)展是充滿信心的。希望未來跟投資者有更好的發(fā)展，希望公司更高速的發(fā)展給投資者帶來更多的信心和更好的回報。”卓越商企執(zhí)行董事兼總經(jīng)理郭瑩在日前公開表示。

據(jù)招股書顯示，卓越商企引入的騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者總計認購1.5億美元股份。騰訊全資附屬公司Tencent Mobility、京東全資附屬公司Gorgeous Tulips分別認購4500萬美元、2000萬美元；China Southern、Sonw Lake(雪湖資本）均出資1700萬美元；3W US、OP Capital、Foresight Orient、J-Stone、Matthews分別出資1300萬美元、1100萬美元，1000萬美元、1000萬美元，700萬美元。

在第一服務(wù)控股上市時，第一服務(wù)控股董事長張鵬在朋友圈對保薦機構(gòu)及投資機構(gòu)發(fā)布了感謝宣言，并稱“公司堅持長期主義，而且積極向好！”據(jù)悉，第一服務(wù)的主要控股股東除張雷、張鵬之外，世家集團、鼎暉投資、新龍脈資本等機構(gòu)也出現(xiàn)在其股東榜單上。

2017年，第一服務(wù)控股獲得由鼎暉投資領(lǐng)投，中金公司、中信證券、華融投資、東北證券等機構(gòu)跟投的1億人民幣融資。“短期可產(chǎn)生利潤，長期可挖掘社區(qū)產(chǎn)業(yè)價值。第一物業(yè)作為一個以生態(tài)社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈為核心業(yè)務(wù)的物業(yè)公司，重構(gòu)融合社區(qū)商業(yè)、社區(qū)健康、社區(qū)教育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融和資產(chǎn)運營于一體的‘物業(yè)垂直服務(wù)集成’產(chǎn)品體系，這無疑是未來最有可能打通產(chǎn)業(yè)鏈下游市場價值的最佳通道。” 鼎暉投資杰雯曾表示看好物業(yè)管理領(lǐng)域，看好第一服務(wù)控股。

2020年5月，世茂服務(wù)引進紅杉中國與騰訊的戰(zhàn)略注資，兩大巨頭投資總金額共計2.44億美金。

作為世茂服務(wù)首家且最大的外部投資機構(gòu)，紅杉中國基金投資合伙人蘇凱曾表示，之所以投資世茂服務(wù)，原因之一在于“物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)后市場的存量管理業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大。”騰訊投資董事總經(jīng)理夏堯也稱，當數(shù)字化轉(zhuǎn)型將成為各行各業(yè)新趨勢，“物業(yè)作為重要的線下場景，未來將具有較大的發(fā)展?jié)摿吞嵘臻g。”

合景悠活引入的8名基石投資者合計認購1.2億美元。據(jù)招股書顯示，高瓴資本投資5000萬美金，Orchid China and LMA SPC、嘉實國際、OP Capital、Aspex、雪湖資本、Valliance、中國聯(lián)塑等分別認購1000萬美金。

在部分物管企業(yè)中，以投資人身份出現(xiàn)的機構(gòu)如上圖所示（據(jù)不完全統(tǒng)計）。在合景悠活、建業(yè)新生活、保利物業(yè)等3家企業(yè)的投資人名單中，皆可見高瓴資本。紅杉中國投資了世貿(mào)服務(wù)、恒大物業(yè)，騰訊投資了卓越商企、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)等。京東入股卓越商企、彩生活2家。此外，鼎暉投資、云鋒基金、國調(diào)基金等皆有布局。

物管企業(yè)更名“追時髦”，資本與企業(yè)的聯(lián)姻繼續(xù)

在奔騰的時代洪流中，物管公司的發(fā)展歷經(jīng)起伏。

在1999年-2019年間，中國商品房年化銷售面積處于變化之中。據(jù)財華社統(tǒng)計，2014年，中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%，這一年，彩生活作為中國第一家獨立上市的物管公司敲響港交所大門。

2018年、2019年，經(jīng)濟周期下行，房企融資端收緊，“房住不炒”被大力提倡，房地產(chǎn)市場進入存量運營階段。2019年，9家物業(yè)管理企業(yè)相繼上市。2020年疫情開年，多重因素下，物管行業(yè)被推至?xí)r代前沿。目前，除了在上交所上市的南都物業(yè)、中航善達兩家外，其余企業(yè)多選擇了規(guī)則明確、時間成本低，也更容易獲得國際投資的港交所上市。

企業(yè)上市熱潮的背后，透露出資本市場對行業(yè)發(fā)展邏輯和發(fā)展?jié)摿Φ恼J可。同時，股價由長勢良好，發(fā)展到下調(diào)或破發(fā)，可見投資者日趨理性。

物管行業(yè)的市場空間高達萬億級，隨著中國城鎮(zhèn)化進程加速，人們對優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求逐漸增加。行業(yè)同質(zhì)化情況下，在管面積超億的恒大物業(yè)等頭部企業(yè)會更有機會把握住行業(yè)紅利。規(guī)模小、差異化特征不明顯的企業(yè)將會遇到發(fā)展瓶頸。

同時，“玩兒法”很重要。“物業(yè)行業(yè)收購整合成為趨勢，但即便規(guī)模很大，如果公司僅靠并購一些劣質(zhì)標的做大規(guī)模，搶不到新賽道，自身業(yè)務(wù)增長點、增值服務(wù)等并不突出，那這類企業(yè)的市盈率也會逐漸走低，直至被市場淘汰。”

隨著科技與物業(yè)服務(wù)的融合，物業(yè)公司也追起了“科技化”、“智慧化”的“時髦”。

越來越多的物管企業(yè)進行了更名。華潤物業(yè)服務(wù)有限公司變更為華潤物業(yè)科技服務(wù)有限公司，龍湖物業(yè)更名為龍湖智慧服務(wù)，廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司更名為碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)股份有限公司。保利物業(yè)、康橋物業(yè)、永升服務(wù)、美的物業(yè)、萬科物業(yè)等6家企業(yè)在今年也陸續(xù)進行了更名。其中，萬科物業(yè)更名為萬物云空間科技服務(wù)公司曾一度引發(fā)大眾對萬科物業(yè)“野心”的熱議。

毋庸置疑，物業(yè)行業(yè)屬于朝陽行業(yè),和更名一樣緊鑼密鼓的是，華潤萬象生活、金科智慧、融創(chuàng)服務(wù)等頭部房企關(guān)聯(lián)物業(yè)在港排隊等待敲響上市的鐘聲，資本與物管企業(yè)的聯(lián)姻也將依舊繼續(xù)。