“萬科物業一定會上市，只是時間還沒想好。”10月中旬，萬科董事局主席郁亮曾公開表示。而兩年前，就同一話題，郁亮是另一幅表態，“萬科物業現在不上市，要與資本市場保持距離。”

無獨有偶。五年前，融創中國創始人、董事長孫宏斌曾稱不會謀求融創的物業管理公司分拆上市。而就在10月20日，融創中國發布公告，建議分拆融創服務于港交所主板獨立上市。據港交所官網披露，融創服務已通過港交所上市聆訊。

作為國內物業公當之無愧的領軍者，萬科、融創中國對于上市口風的松動透露出來的信號，可窺物業資本市場變化一斑。

如果說從企業到上市隔著一條河，游至彼岸便能叩響資本市場大門。行至今日，已做好擺渡準備的不止萬科、融創，金科服務已跨過聆訊關，恒大物業、華潤萬象生活已遞表。而興業物聯、燁星集團、金融街物業、弘陽服務、第一服務、卓越商企、世茂服務、合景悠活等物業管理公司已經順利登陸港交所。

“2020年將有不低于12家物業企業成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超過50家。”中國物業管理協會副秘書長楊熙曾表示。

物管公司上市潮的背后，一場資本盛宴已拉開帷幕。

在恒大分拆物業管理業務獨立上市之時，云鋒基金、騰訊、紅杉資本中國等多家頂級投資基金皆出現在物管公司投資人名單中。在合景悠活、建業新生活、保利物業等3家上市企業的投資人名單中皆可見高瓴資本。紅杉中國投資了世貿服務、恒大物業。騰訊投資了卓越商企、世茂服務、恒大物業。京東入股卓越商企、彩生活等。

物管企業扎堆上市，這一火熱賽道還有哪些投資機構布局？資本熱捧之下，物管行業又將走向何方？

10月份物業企業迎來上市潮

10月30日，世茂服務成功登陸港交所。從6月29日遞表到上市，在管面積約1.018億平方米的世茂服務僅用時123天。當日發行價為16.6港元/股，截至收盤，總市值達390.59億港元。

世茂服務隸屬于世茂集團，成立于2005年，業務覆蓋中國26個省份108個城市。據招股書批露，物業管理服務、社區增長服務及非業主增值服務為其三大收入來源。在2017年-2019年，世茂服務的營業收入分別為10.43億元、13.29億、24.89億元，凈利潤分別為1.08億元、1.46億元、3.84億元。

同在10月30日敲響港交所鐘聲的還有合景悠活。合景悠活發行價為7.89港元/股，開盤后，跌幅最低下探至6.2港元，下跌幅度達21.4%。

合景悠活隸屬于合景泰富集團，為住宅物業及商業物業提供綜合物業管理服務是其主要業務。據招股書顯示，合景悠活在2017年、2018年的收入來源全部來自于合景泰富集團旗下項目。從2017年至2019年，合景悠活實現收入分別為4.63億元、6.59億元、11.25億元；實現凈利潤分別為4414萬元、7968萬元與1.85億元。

10月22日，第一服務控股在港交所掛牌上市。第一服務控股隸屬于當代置業。發行價2.4港元/股，當日開盤價為2港元/股，收盤報1.76港元，較發行價跌去26.67%，總市值17.60億港元。在2017年至2019年，第一服務控股實現收入分別為3.79億、4.95億及6.24億元。

第一服務控股是從2019年年初至今的第2家上市破發的物業公司。據相關人士分析，這和其母公司當代置業有很大關系。“當代置業在所有房企中排名體量不大，在管總面積1500萬平方米（數據截至2020年5月底），在已上市物業公司中排名倒數第四。第一服務控股近八成在管面積從當代置業處獲取，這導致其發展受母公司業績掣肘。”

10月19日，卓越商企掛牌上市。發行價為10.68港元，開盤價為11.4港元，較發行價上漲6.7%；市值約136億港元，募資資金總額為32億港元，獲625倍超額認購。

卓越商企成立于1999年，物業開發商、業主、業主委員會及租戶為其客戶基礎。在2017年至2019年，卓越商企的營收分別為9.47億、12.23億、18.36億元，同期利潤分別為1.36億元、1.57億元、2.34億元。值得注意的是，卓越商企在分紅方面比較慷慨，2019年底分紅1.047億元，2020年一季度公司派息3.537億元，共計達4.585億元。

物管公司的高估值會迎來轉折點嗎？

物業板塊一度成為疫情下逆勢跑贏大盤的少數板塊之一。8月份，綠城服務、雅生活、碧桂園服務等占比高達50%的物業公司市值創新高。然而這種趨勢在9月份發生轉變，正榮服務、佳兆業美好、奧到家、建業新生活等29家物業股出現不同程度的下跌。其中，跌幅逾10%以上的超過10家。當然，也有例外，比如，寶龍商業在9月漲幅為6%。

從市盈率看，上市物業公司的市盈率在8月份迎來新高，在9月份、10月份持續下滑，10月中下旬，12家物業公司的市盈率創兩年內最低。碧桂園服務的市盈率從8月份的76倍下滑至10月份的54倍。招商積余的市盈率跌幅最大，從8月中旬的115倍下降至10月中旬的55倍。

“上半年物業股市盈率過高，股價漲幅過大存在回調壓力。下半年，疫情得到有效控制后，物業估值趨向合理，市盈率從40-50倍降至30倍左右。”據行業專業人士分析，“增速不及預期是整個物業板塊呈現頹勢的主要原因。物業公司的新盈利模式有待于進一步發掘。從供給角度看，隨著物業服務企業扎堆上市，在行業同質化嚴重的情況下，小規模上市公司市盈率被攤薄，業績稍差的會很快反映到股價上。”

截至10月底，雅生活服務、保利物業、招商積余、永升生活服務、綠城服務、中海物業、新城悅服務等市值超百億的企業平均滾動市盈率在45倍左右。

高瓴、紅杉中國、騰訊、京東等紛紛布局

疫情之下，物管行業表現的抗周期特質將其帶至高光時刻，越來越多機構投資者布局其中。

“我們前一段時間跟很多投資者有非常深入的交流和溝通，很多投資者會更加關注和看好我們在物業服務這個行業以及商務物業這個賽道。他們對于我們企業未來發展的邏輯、過往業績數據，以及對應的未來發展是充滿信心的。希望未來跟投資者有更好的發展，希望公司更高速的發展給投資者帶來更多的信心和更好的回報。”卓越商企執行董事兼總經理郭瑩在日前公開表示。

據招股書顯示，卓越商企引入的騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者總計認購1.5億美元股份。騰訊全資附屬公司Tencent Mobility、京東全資附屬公司Gorgeous Tulips分別認購4500萬美元、2000萬美元；China Southern、Sonw Lake(雪湖資本）均出資1700萬美元；3W US、OP Capital、Foresight Orient、J-Stone、Matthews分別出資1300萬美元、1100萬美元，1000萬美元、1000萬美元，700萬美元。

在第一服務控股上市時，第一服務控股董事長張鵬在朋友圈對保薦機構及投資機構發布了感謝宣言，并稱“公司堅持長期主義，而且積極向好！”據悉，第一服務的主要控股股東除張雷、張鵬之外，世家集團、鼎暉投資、新龍脈資本等機構也出現在其股東榜單上。

2017年，第一服務控股獲得由鼎暉投資領投，中金公司、中信證券、華融投資、東北證券等機構跟投的1億人民幣融資。“短期可產生利潤，長期可挖掘社區產業價值。第一物業作為一個以生態社區產業鏈為核心業務的物業公司，重構融合社區商業、社區健康、社區教育、社區服務、社區金融和資產運營于一體的‘物業垂直服務集成’產品體系，這無疑是未來最有可能打通產業鏈下游市場價值的最佳通道。” 鼎暉投資杰雯曾表示看好物業管理領域，看好第一服務控股。

2020年5月，世茂服務引進紅杉中國與騰訊的戰略注資，兩大巨頭投資總金額共計2.44億美金。

作為世茂服務首家且最大的外部投資機構，紅杉中國基金投資合伙人蘇凱曾表示，之所以投資世茂服務，原因之一在于“物業管理作為房地產開發后市場的存量管理業務發展空間巨大。”騰訊投資董事總經理夏堯也稱，當數字化轉型將成為各行各業新趨勢，“物業作為重要的線下場景，未來將具有較大的發展潛力和提升空間。”

合景悠活引入的8名基石投資者合計認購1.2億美元。據招股書顯示，高瓴資本投資5000萬美金，Orchid China and LMA SPC、嘉實國際、OP Capital、Aspex、雪湖資本、Valliance、中國聯塑等分別認購1000萬美金。

在部分物管企業中，以投資人身份出現的機構如上圖所示（據不完全統計）。在合景悠活、建業新生活、保利物業等3家企業的投資人名單中，皆可見高瓴資本。紅杉中國投資了世貿服務、恒大物業，騰訊投資了卓越商企、世茂服務、恒大物業等。京東入股卓越商企、彩生活2家。此外，鼎暉投資、云鋒基金、國調基金等皆有布局。

物管企業更名“追時髦”，資本與企業的聯姻繼續

在奔騰的時代洪流中，物管公司的發展歷經起伏。

在1999年-2019年間，中國商品房年化銷售面積處于變化之中。據財華社統計，2014年，中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%，這一年，彩生活作為中國第一家獨立上市的物管公司敲響港交所大門。

2018年、2019年，經濟周期下行，房企融資端收緊，“房住不炒”被大力提倡，房地產市場進入存量運營階段。2019年，9家物業管理企業相繼上市。2020年疫情開年，多重因素下，物管行業被推至時代前沿。目前，除了在上交所上市的南都物業、中航善達兩家外，其余企業多選擇了規則明確、時間成本低，也更容易獲得國際投資的港交所上市。

企業上市熱潮的背后，透露出資本市場對行業發展邏輯和發展潛力的認可。同時，股價由長勢良好，發展到下調或破發，可見投資者日趨理性。

物管行業的市場空間高達萬億級，隨著中國城鎮化進程加速，人們對優質物業管理服務的需求逐漸增加。行業同質化情況下，在管面積超億的恒大物業等頭部企業會更有機會把握住行業紅利。規模小、差異化特征不明顯的企業將會遇到發展瓶頸。

同時，“玩兒法”很重要。“物業行業收購整合成為趨勢，但即便規模很大，如果公司僅靠并購一些劣質標的做大規模，搶不到新賽道，自身業務增長點、增值服務等并不突出，那這類企業的市盈率也會逐漸走低，直至被市場淘汰。”

隨著科技與物業服務的融合，物業公司也追起了“科技化”、“智慧化”的“時髦”。

越來越多的物管企業進行了更名。華潤物業服務有限公司變更為華潤物業科技服務有限公司，龍湖物業更名為龍湖智慧服務，廣東碧桂園物業服務股份有限公司更名為碧桂園智慧物業服務股份有限公司。保利物業、康橋物業、永升服務、美的物業、萬科物業等6家企業在今年也陸續進行了更名。其中，萬科物業更名為萬物云空間科技服務公司曾一度引發大眾對萬科物業“野心”的熱議。

毋庸置疑，物業行業屬于朝陽行業,和更名一樣緊鑼密鼓的是，華潤萬象生活、金科智慧、融創服務等頭部房企關聯物業在港排隊等待敲響上市的鐘聲，資本與物管企業的聯姻也將依舊繼續。