法拍房：套路與門(mén)道全在這里，從一元起拍到成龍的千萬(wàn)豪宅

成龍同款背后

皇城根下，是個(gè)從不缺故事與事故的地方。

北京二環(huán)內(nèi)的東直門(mén)內(nèi)大街9號(hào)院，距離故宮開(kāi)車(chē)只需17分鐘，最近一次被大眾關(guān)注，是功夫巨星成龍?jiān)诖速?gòu)買(mǎi)的超7000萬(wàn)元豪宅被法院查封，掛網(wǎng)拍賣(mài)。上一次，則是成龍的兒子房祖名聚眾吸毒，被警方從這棟宅子帶走。

9月下旬，北京市第二中級(jí)人民法院的一份裁判文書(shū)透露，成龍名下的北京東城區(qū)東直門(mén)內(nèi)大街9號(hào)院2號(hào)樓1001室和1002室（NAGA上院），以7190萬(wàn)元起拍。兩套房子，總面積1217.5平米，六室三廳，是2006年4月成龍通過(guò)旗下公司中泰成龍國(guó)際集團(tuán)有限公司以總價(jià)人民幣3360萬(wàn)元購(gòu)入的房產(chǎn)。

圖/視覺(jué)中國(guó)（成龍東直門(mén)NAGA上院房屋外景）

據(jù)媒體報(bào)道，之所以兩套豪宅被法拍，是因?yàn)镹AGA上院的開(kāi)發(fā)商御嘉置地有限公司欠債被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而成龍?jiān)谫?gòu)房的13年里，一直沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，上述房產(chǎn)理論上仍在開(kāi)發(fā)商名下，均在法院的查封范圍內(nèi)。不過(guò)，原定于9月28日進(jìn)行的司法拍賣(mài)宣布提前終止。有消息稱，或因案外人異議被法院撤回，目前暫不確定是否會(huì)再次進(jìn)入法拍程序。

準(zhǔn)入門(mén)檻低但數(shù)量稀少的法拍房，已經(jīng)成為大眾獲得明星同款房的途徑之一。法拍房，即“法院拍賣(mài)的房產(chǎn)”的簡(jiǎn)稱，產(chǎn)生于民事執(zhí)行過(guò)程中，最早出現(xiàn)在1991年，當(dāng)時(shí)在修訂后的《民事訴訟法》中正式確立了司法拍賣(mài)作為一種執(zhí)行措施，而拍賣(mài)的對(duì)象就包括了房屋。

近年來(lái)，由于大部分城市對(duì)法拍房不限購(gòu)、不限貸、不限售，而且拍賣(mài)成交價(jià)一般為市場(chǎng)價(jià)的7至8折，吸引了很多投資者和購(gòu)房人的目光。

瀚海法拍網(wǎng)顯示，樂(lè)視網(wǎng)創(chuàng)始人賈躍亭和前妻位于北京朝陽(yáng)區(qū)泛海國(guó)際的一套住宅，市值2450萬(wàn)元，起拍價(jià)1545萬(wàn)元，今年以2420萬(wàn)元的價(jià)格成交，低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元；另一套位于朝陽(yáng)區(qū)CBD總部公寓的住宅，市值1150萬(wàn)元，起拍價(jià)635萬(wàn)元，以1080萬(wàn)元的價(jià)格成交，低于市場(chǎng)價(jià)70萬(wàn)元。

在北京從事法拍房中介生意的王男，他的客戶就是賈躍亭其中一套房產(chǎn)的買(mǎi)受人。最近，王男還接觸了一套房子，面積42平方米左右，原來(lái)單價(jià)12萬(wàn)元/平方米，拍賣(mài)起價(jià)8萬(wàn)元/平方米，價(jià)差高達(dá)160萬(wàn)元，法院評(píng)估價(jià)487萬(wàn)元，王男給其定義為“超級(jí)撿漏房”。不過(guò)，他也表示自己遇到過(guò)成交價(jià)最終高于評(píng)估價(jià)的情況。

早前，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，去年上海一套214平方米的法拍房，起拍價(jià)1200萬(wàn)元，歷時(shí)3個(gè)多小時(shí)，出價(jià)50多輪，最終以1900多萬(wàn)元成交，每平米價(jià)格在9萬(wàn)元左右，高于周邊二手房均價(jià)。

我們了解到，目前，北京、廣州、深圳、南京等地對(duì)住宅類法拍房都有限購(gòu)要求，但上海、長(zhǎng)沙、西安等城市對(duì)法拍房市場(chǎng)沒(méi)有限購(gòu)。不過(guò)在上海，想要撿漏買(mǎi)法拍房的概率正在降低。據(jù)上海國(guó)拍統(tǒng)計(jì)，8月份上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標(biāo)的以高于評(píng)估價(jià)成交。

“一個(gè)城市一個(gè)政策，北京二手房全面限購(gòu)，法拍房是部分限購(gòu)。如果你有購(gòu)房資質(zhì)，能夠正常按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，和買(mǎi)二手房的利率、首付差不多，但如果沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)，需要全款買(mǎi)，而且只能買(mǎi)外地法院查封的北京房產(chǎn)，不能買(mǎi)北京法院查封的，選擇范圍小了很多。”盡管規(guī)則如此，但在王男建立的十余個(gè)北京法拍房的微信群里，幾乎每個(gè)群都有三四百名的意向購(gòu)房者，正在伺機(jī)而動(dòng)。

法拍房穩(wěn)賺不賠？

近日，社交媒體流傳出一份最高人民法院給湖南省高級(jí)人民法院和西安市中級(jí)人民法院發(fā)去的調(diào)研通知。文件稱，部分熱點(diǎn)城市由于“法拍房”不限購(gòu)，已經(jīng)出現(xiàn)較強(qiáng)的投資屬性并形成產(chǎn)業(yè)鏈，認(rèn)為熱點(diǎn)城市的“法拍房”不限購(gòu)擾亂樓市調(diào)控大局，有失社會(huì)公平。最高法方面要求當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峁?017年以來(lái)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)數(shù)量及成交情況，并對(duì)是否應(yīng)該限購(gòu)的問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面論述。

圖/阿里拍賣(mài)截圖

王男坦言，在他的客戶群里，購(gòu)買(mǎi)法拍房的確多是投資客，善于借助杠桿。“有人借錢(qián)全款買(mǎi)房，在辦完房本，交完房后，去銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，把貸款出來(lái)的錢(qián)還給朋友。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低4%左右，我們叫‘倒按揭’，月供都是按照20年走的，還款基本沒(méi)壓力。”

另外，據(jù)他介紹，北京的法拍房在過(guò)戶完成后，可以按照正常二手房入市交易，去年他有客戶倒騰了兩輪法拍房，一買(mǎi)一賣(mài)中間凈賺了幾百萬(wàn)。也有成都法拍房中介告訴AI財(cái)經(jīng)社，他們那里有很多來(lái)自新疆的客戶都是“團(tuán)購(gòu)式”買(mǎi)房。

就連有五年限售要求的深圳，也有小部分投資客選擇入手法拍房。一位資深的深圳投資客稱，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)投資圈里，抄底法拍房的收益不比炒二手房差，“新房都是幾千人搶一套房，二手房溢價(jià)很高，法拍房就是撿漏。”在該人士看來(lái)，只要買(mǎi)房能上杠桿，以500萬(wàn)本金搏500萬(wàn)收益的事情在深圳總能發(fā)生。

面對(duì)法拍房擾亂樓市調(diào)控的言論，第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人胡建明認(rèn)為，法拍房市場(chǎng)非常小，基本不會(huì)對(duì)二手房交易市場(chǎng)造成影響。9月21日，長(zhǎng)沙市住建局在市長(zhǎng)信箱回復(fù)市民稱，暫時(shí)未收到關(guān)于“法拍房”的限購(gòu)限售政策。

阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2020年6月，法拍房源已經(jīng)從9000余套激增到115萬(wàn)套左右，房源數(shù)量一路飆升，讓投資者有了更多選擇的空間。北京法拍房保障服務(wù)公司鯨拍房在其官微上公布過(guò)一則案例，今年上半年，他們?cè)鴧f(xié)助一名有投資需求的客戶購(gòu)置了東城區(qū)興隆都市馨園的一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)6人參與競(jìng)拍，出價(jià)40次，最終以311萬(wàn)元成交。從籌備到競(jìng)拍結(jié)束歷時(shí)兩個(gè)月，6月下旬，客戶在辦理完繳稅過(guò)戶、取完房本后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)房?jī)r(jià)每平方米上漲了1萬(wàn)多元，30多平方米的房產(chǎn)，這位客戶賺了近40萬(wàn)元，回報(bào)率達(dá)到12%。

盡管價(jià)格實(shí)惠、政策寬容，法拍房仍難說(shuō)是一個(gè)穩(wěn)賺不賠的好生意。上述深圳投資人士表示，如果房子的歷史干凈，原房主沒(méi)有債務(wù)問(wèn)題，在北上廣深這樣的一線城市，市場(chǎng)成交的情況不會(huì)比正常商品房低太多。“法拍就是政府處理不良資產(chǎn)的一種方式，在深圳投資圈不算主流，搞小產(chǎn)權(quán)和舊改項(xiàng)目的人甚至都比投資法拍房的多。”

考慮到房子本身可能出現(xiàn)的問(wèn)題，極易導(dǎo)致資金砸進(jìn)去無(wú)法很快變現(xiàn)，該投資者坦言，自己不會(huì)選擇這類標(biāo)的。“法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是隱性債務(wù)，有時(shí)候法院都不一定查的出來(lái)。”

天上的餡餅?zāi)艹悦矗?/strong>

兩個(gè)月前，江蘇法德東恒律師事務(wù)所專職律師劉仁杰接到一項(xiàng)委托，原告要其為他兩年前購(gòu)買(mǎi)的法拍房做辯護(hù)。

案件緣由是原告在2018年通過(guò)法拍買(mǎi)下一套房產(chǎn)，但是從拍賣(mài)到成交，再等辦理完房產(chǎn)證，房屋鑰匙移交后，他才發(fā)現(xiàn)房子里面住著陌生的一家老小。對(duì)方稱自己是這套房的租客，并拿出與原房東在房屋拍賣(mài)前簽訂的租賃合同，上面顯示租期10年，并且對(duì)方表示已經(jīng)一次性付清了租金。

圖/視覺(jué)中國(guó)

“租客說(shuō)，你買(mǎi)了房子跟我沒(méi)有關(guān)系，我也有租賃合同，根據(jù)法律，你想把我攆出去，就得給補(bǔ)償，把租金退給我。當(dāng)時(shí)房屋的債務(wù)人就是原房東已經(jīng)下落不明了，沒(méi)法找他去調(diào)查情況，雙方僵持了兩年都沒(méi)能解決。”

劉仁杰表示，委托人最終選擇到法院起訴，他懷疑自稱租客的一家人可能是跟原房主有合作關(guān)系或者是債務(wù)糾紛，想通過(guò)這種方式訛錢(qián)，“他直接到法院去做物權(quán)的保護(hù)訴訟，排除妨礙糾紛，要求對(duì)方遷出。不過(guò)這需要雙方提交有力的證據(jù)，調(diào)查起來(lái)比較困難。”

類似的案件，劉仁杰處理過(guò)太多了。大部分人選擇不打官司，跟租客協(xié)商各退一步，由買(mǎi)受人給租客補(bǔ)償租金。“這種操作很多，法拍房因?yàn)楸阋耍虚g利益蠻大的，以這個(gè)原告為例，他當(dāng)時(shí)買(mǎi)的法拍房比市場(chǎng)價(jià)便宜了30萬(wàn)元，即便給對(duì)方補(bǔ)償租金，或者重新花錢(qián)給對(duì)方租套房，也是賺錢(qián)的。”

不過(guò)，另一些法拍房糾紛的后續(xù)就沒(méi)這么“幸運(yùn)”。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴我們，他曾有個(gè)委托人以相對(duì)低廉的價(jià)格拿到一套法拍房，但是取得法拍房后卻根本無(wú)法入住。“因?yàn)檫@套房子以前的房主對(duì)外欠了很多債務(wù)，其中有兩位債權(quán)人長(zhǎng)期霸占著房屋，導(dǎo)致他雖然從法律上取得了房屋，但實(shí)際卻無(wú)法使用。最后幾經(jīng)波折把房子拿了回來(lái)，但是房屋內(nèi)部已經(jīng)被破壞的不成樣子。”

通常來(lái)說(shuō)，競(jìng)買(mǎi)法拍房的大致流程是：房源公示→交保證金→競(jìng)拍→交尾款→交接成交確認(rèn)書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)→房產(chǎn)解封→過(guò)戶、審稅→拿房產(chǎn)證。

“跟買(mǎi)二手房一樣，只是購(gòu)房流程不同。后續(xù)一切流程手續(xù)和風(fēng)險(xiǎn)，都是公司負(fù)責(zé)。”王男在拉客戶時(shí)總會(huì)強(qiáng)調(diào)中介公司在其中的調(diào)研作用。“如果法拍房交易后，發(fā)現(xiàn)原房主存在土地款未補(bǔ)齊、物業(yè)方欠款、隱藏借債等情況，法院不負(fù)責(zé)處理，必須由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)。這個(gè)時(shí)候，有專業(yè)機(jī)構(gòu)能進(jìn)行背景調(diào)查就顯得尤為重要了。專業(yè)的律師，法務(wù)團(tuán)隊(duì)做盡調(diào)，是法拍房的安全保障。”

我們了解到，雖然與二手房中介性質(zhì)相通，但法拍房的中介傭金收費(fèi)在成交價(jià)的3%至5%，遠(yuǎn)超過(guò)二手房的費(fèi)率。“我們肯定要比普通二手房中介費(fèi)要高，大家具體做的事情不一樣。作為輔助機(jī)構(gòu)，公司會(huì)跟客戶簽合同，一旦出了任何問(wèn)題，我們?cè)瓋r(jià)回購(gòu)。”

一位在北京參與過(guò)法拍房買(mǎi)賣(mài)的客戶透露，也得看是什么中介，有些機(jī)構(gòu)只管售后一年的糾紛。

在王玉臣處理過(guò)的法拍房糾紛案當(dāng)中，有房子被他人占有使用，自己無(wú)法入住的；也有房子上掛有他人戶口，拒不遷走的；還有的法拍房存在質(zhì)量問(wèn)題，以及拖欠大量未交費(fèi)用的情況。“有些法院為了盡快變現(xiàn)，可能不會(huì)對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查。對(duì)于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院，不同地域的法院實(shí)施的，可能會(huì)有協(xié)同不一致問(wèn)題，拍賣(mài)后如果有的查封或抵押沒(méi)有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。”

天上掉下的餡餅并不是這么容易消化的。有的法拍房拖欠大量的稅費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)等，在后期會(huì)產(chǎn)生新的麻煩和成本。而且，有不少房子掛了戶口，目前我國(guó)對(duì)戶口強(qiáng)制遷出方面存在法律空缺。有時(shí)候打官司也未必能順利遷出戶口。

一般而言，負(fù)責(zé)司法拍賣(mài)的法院應(yīng)當(dāng)對(duì)法拍房信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。法院的執(zhí)行局是專門(mén)負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行的，而司法拍賣(mài)又是執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到的一種方式，在法院內(nèi)部一般也有專門(mén)的部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)法拍房。但有時(shí)，核實(shí)未必能很詳盡。

王玉臣提醒購(gòu)房者，千萬(wàn)不要只關(guān)注位置和房?jī)r(jià)，要想避免上當(dāng)受騙，大原則是不要輕易聽(tīng)信任何人，“首先，和負(fù)責(zé)拍賣(mài)的法官和人員要充分溝通，盡可能多的了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)核實(shí)一下。其次，要到現(xiàn)場(chǎng)勘查，找物業(yè)公司核實(shí)暖氣水電費(fèi)等交納情況，要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)是否有戶口掛在上面。最后，為保險(xiǎn)起見(jiàn)，通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查下原房主的相關(guān)裁判文書(shū)和執(zhí)行信息，看下是否還有關(guān)于這個(gè)房子的糾紛或者其它問(wèn)題。”

價(jià)格低、不受限購(gòu)約束讓法拍房成為二級(jí)市場(chǎng)上難得出現(xiàn)的“標(biāo)的孤品”，但無(wú)論是明星還是素人都難逃法拍房隱藏的陷阱。從目前東直門(mén)內(nèi)大街9號(hào)院2號(hào)樓1001室和1002室暫停拍賣(mài)的情況看，成龍方面已經(jīng)開(kāi)始采取維權(quán)行動(dòng)。

盡管目前中國(guó)房產(chǎn)的所有權(quán)仍以登記為準(zhǔn)，但成龍已經(jīng)全款購(gòu)房，并且有實(shí)際上的入住，或許是對(duì)抗法院執(zhí)行的有利條件。王玉臣分析指出，“如果成龍的購(gòu)房資格完全沒(méi)問(wèn)題，又付了全款，還辦理了入住，后面再發(fā)生開(kāi)發(fā)商因債務(wù)問(wèn)題查封資產(chǎn)，就可以完全對(duì)抗執(zhí)行了。總體來(lái)講，這場(chǎng)官司比較難打。”

在那些手握重金但暫無(wú)房票的購(gòu)房者眼中，法拍房?jī)叭皇恰熬G色通道”般的存在。然而，到底是撿漏，還是踩坑，其中的風(fēng)險(xiǎn)恐怕只有局內(nèi)人知曉。在法拍房的“規(guī)則”面前，如成龍一樣的明星也要“低頭”，普通人若想順利上車(chē)，恐怕還要多費(fèi)一番心思。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中王男為化名）