在萬科北方區(qū)域媒體交流會(huì)結(jié)束的第二天清晨，萬科董事會(huì)主席郁亮和幾十位愛好跑步的媒體記者一起海邊晨跑。

55歲的郁亮，腿部肌肉線條十分明顯，作為一個(gè)有10年長跑經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)動(dòng)者，他有一套自己習(xí)慣的跑步節(jié)奏。我們記者注意到，晨跑的前兩公里，他都與領(lǐng)跑者相隔幾十米遠(yuǎn)，勻速慢進(jìn)，但等到了第三圈，眾人體力慢慢消耗時(shí)，他會(huì)放慢腳步，在隊(duì)伍前方穩(wěn)定節(jié)奏。

跑步，是萬科多年的企業(yè)文化，幾乎所有萬科高管都被郁亮要求過跑步。他甚至專門請(qǐng)人在萬科總部修了一條1000米的跑道，每周跑5次，每次5到10公里。去年11月，郁亮曾以3小時(shí)06分01秒的成績，完成了紐約馬拉松，平均配速4分24秒，盡管他在后半程還是有些掉速。

不過今早的海邊晨跑，大家并不在意速度，反而更關(guān)心郁亮的隱秘紋身。10月17日，在媒體交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，郁亮自曝，為了“討好”95后，他紋過身。坊間傳言，該紋身位于腳踝處，是一串英文字母。但無論媒體如何詢問紋身圖案和其背后的故事，郁亮都沒有正面回應(yīng)，只是笑著說，肯定是在某個(gè)特殊時(shí)間點(diǎn)和事件下才去弄的，但不能透露再多的信息。

在外界看來，一向偏保守穩(wěn)健風(fēng)格的萬科，掌舵人居然是“紋身boy”，強(qiáng)烈的沖突感讓人好奇“這還是那個(gè)萬科嗎？”

9月25日，萬科通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，95后對(duì)其品牌無感。為了俘獲未來的消費(fèi)人群，萬科決定了將品牌年輕化的思路，但萬科沒有辦法做到像“95后”那樣生猛無畏。萬科還是那個(gè)萬科。無論紋身彰顯了郁亮怎樣的個(gè)性，他在媒體晚宴上，言語依舊慎重，不評(píng)價(jià)同行，不回應(yīng)爭議，審慎談?wù)摵暧^市場(chǎng)。

（萬科董事會(huì)主席郁亮）

01 “萬科會(huì)在房地產(chǎn)一根筋發(fā)展”

前些日子，萬科與搖滾樂隊(duì)新褲子合作了新歌《就是不妥協(xié)斯基》，“筋廠”也成為萬科2020年的全新廠牌。褪去了大眾常見的西裝革履，活動(dòng)當(dāng)天，郁亮穿著印有“筋廠制造”的文化T恤和休閑鞋褲，分享自己“一根筋”和“多撞南墻”的人生體會(huì)。

郁亮首先反思自己過去的言行，覺得被誤解了。“兩年前我說過‘活下去’，之前還說房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，這些都被人認(rèn)為是我不看好房地產(chǎn)行業(yè)的證據(jù)。有些人還說我們是在嚇唬別人，想從中漁利。萬科是很淳樸的公司，是農(nóng)民，我們是說過‘活下去’，是告訴員工要有危機(jī)感，但很多人把‘感’字拿掉了，只說危機(jī)。”

透過來自北方區(qū)域的百余家媒體，郁亮撂下“狠話”，表示自己看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潛力和未來，并且萬科未來會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)“一根筋”地發(fā)展下去。

其實(shí)微觀變化正在發(fā)生：從去年底持續(xù)到今年上半年的“大江大海”計(jì)劃不斷深化，萬科也將組織架構(gòu)重新打破，在原有的南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域和中西部區(qū)域基礎(chǔ)上，分拆成立了新的西北區(qū)域。所有行為都“聚焦”到地產(chǎn)主業(yè)上。

第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在中國房企的銷售榜單上，萬科以4927億元的全口徑銷售金額排在碧桂園和中國恒大之后，位列行業(yè)第三。但郁亮似乎不太在意這些，他給出的態(tài)度是，“我們都要健康地活著，都要活下去，活得好，活得久。”

近期，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資設(shè)定“三條紅線”，頭部房企均有不同程度的踩線。融資環(huán)境的進(jìn)一步收緊，意味著房企資金壓力加大，拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大影響。郁亮曾表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年實(shí)施土地招拍掛，所有房企將再次來到同一起跑線。

“盡管三條紅線告訴大家，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)該占用太多金融資源，但人家說這個(gè)行業(yè)還是普通行業(yè)，還有發(fā)展空間。”在郁亮看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從最早的土地紅利階段，過渡到金融紅利，再到現(xiàn)在的管理紅利階段，他主張向中國絕大多數(shù)的制造業(yè)學(xué)習(xí)，因?yàn)楹笳咴缇瓦M(jìn)入管理紅利時(shí)代，“這些企業(yè)發(fā)展既不靠關(guān)系，也不靠杠桿，而是靠好的產(chǎn)品和服務(wù)，提升競(jìng)爭力。”

02 誰是下個(gè)風(fēng)口？

進(jìn)入行業(yè)下半場(chǎng)，頭部房企之間的近身纏斗，亦對(duì)萬科提出了更高要求。郁亮認(rèn)為，目前公司的賽道布局相對(duì)完整。2020年上半年，萬科首次在財(cái)報(bào)中主動(dòng)披露除地產(chǎn)主業(yè)之外，其他多元化業(yè)務(wù)的營業(yè)收入。

數(shù)據(jù)顯示，得益于近5年來在市場(chǎng)上的外拓，萬科物業(yè)的營收擁有行業(yè)中罕見的較高獨(dú)立性。期內(nèi)，萬科來自物業(yè)服務(wù)的營收同比增長26.8%至67.0億元，其中的55%來自萬科以外的第三方項(xiàng)目，項(xiàng)目比例接近1:1。

而租賃板塊，據(jù)萬科長租公寓BU首席合伙人、總經(jīng)理胡冬華介紹，截至目前，萬科進(jìn)入33個(gè)城市，累計(jì)開業(yè)泊寓13萬間，整體出租率94%，上半年?duì)I收10.5億元。另外再加上物流倉儲(chǔ)和商業(yè)，上半年萬科多元化業(yè)務(wù)收入合計(jì)約116.3億元，占總營收比重的近8%。

從營收上看，物業(yè)目前發(fā)展最好。郁亮在交流會(huì)上坦言，萬科物業(yè)一定會(huì)上市，“只是這個(gè)時(shí)間我還沒想好。”萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全還表示，去年12月12日，通過與戴德梁行成立合資公司——萬物戴德梁行資產(chǎn)服務(wù)有限公司，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)了10年前在“甲級(jí)寫字樓向全球招租”的夢(mèng)想。

一位萬科內(nèi)部人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，“你看以前物業(yè)也不是行業(yè)風(fēng)口，現(xiàn)在一大波企業(yè)趨之若鶩地上市，所以像租賃這樣的業(yè)務(wù)短期雖然見不到高效益，但萬科的目的就是先占住賽道再說。”

據(jù)萬科調(diào)研，北京目前250萬套租賃房源是合規(guī)的，人均租金在7000元左右。大部分人認(rèn)為花30%的收入去租房較為合適，即3000元左右。“所以我們團(tuán)隊(duì)就在想，有沒有能力在北京給年輕人提供3000元的租房？前提是40分鐘坐地鐵可以到達(dá)辦公室。不僅提供租房，還提供配套設(shè)施、服務(wù)。”

這顯然需要耗費(fèi)很多精力和資金成本，一般來說，綜合成本、產(chǎn)品坪效和社群運(yùn)營是影響項(xiàng)目收益的三個(gè)難題。北京萬科團(tuán)隊(duì)目前找到的解決方案是集體土地。據(jù)劉肖介紹，目前北京現(xiàn)有的集體用地里，北京萬科已經(jīng)拿到了30%以上的房子，大概有2.2萬套。但萬科發(fā)現(xiàn)，由于中國沒有關(guān)于租賃住房的建筑標(biāo)準(zhǔn)，不知道是按照酒店還是住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，這兩個(gè)的建安成本的計(jì)算完全不同。

以萬科全國首個(gè)集體用地長租公寓——泊寓成壽寺項(xiàng)目為例，據(jù)萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖計(jì)算，回報(bào)率只有6%。這的確無法和地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目回報(bào)率相提并論。

據(jù)了解，泊寓成壽寺項(xiàng)目是萬科與村集體合作的，村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營權(quán)，村集體享受保底收益以及經(jīng)營分紅；萬科則負(fù)責(zé)產(chǎn)品打造和服務(wù)運(yùn)營。

不過近日，原本計(jì)劃今年“十一”入住的第二批公寓業(yè)主卻收到萬科的施工延期通知，將入住日期推遲了15日。對(duì)于延期交付的原因，萬科北方區(qū)域副總經(jīng)理盧冰告訴AI財(cái)經(jīng)社，受疫情影響，原定的家具一直沒到貨，所以耽誤了組裝。萬科方面表示，泊寓租戶會(huì)被統(tǒng)一安排到雙井如家酒店居住，且由萬科承擔(dān)這15日的酒店租住補(bǔ)償。

（萬科北方區(qū)域媒體交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)）