WeWork：中國敗退

WeWork中國的當家人易主了！

9月24日，辦公空間及空間即服務平臺WeWork在其官方網(wǎng)站及微博上發(fā)布了一則消息，宣布WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資。這個資本操作似乎在提振辦公空間市場，但事情沒這么簡單。

與此同時，更重要的調(diào)整也在進行。摯信資本運營合伙人姜躍平將出任公司代理CEO。此外，WeWork母公司W(wǎng)e Co實際上已經(jīng)失去了其中國業(yè)務的控制權，僅保留了少數(shù)股權和董事會席位；而摯信資本則通過投資獲得了多數(shù)股份，成為WeWork中國的控股股東。

據(jù)悉，此次交易部分類似于傳統(tǒng)的特許經(jīng)營模式，WeWork將繼續(xù)收取年度服務費，并許可WeWork品牌和服務的使用。也就是說，WeWork中國將只是掛名品牌，與美國母公司關聯(lián)已大幅減弱。

此次交易的雙方未給出具體的估值，不過，可以斷定的是，這相比兩年前WeWork中國B輪融資估值時的50億美元已經(jīng)大幅縮水。

與之可參考的是，根據(jù)軟銀集團5月份的公告，WeWork總部估值已經(jīng)從2019年初的470億美元下調(diào)至今年的29億美元，縮水了九成以上。

出售中國業(yè)務早有痕跡

其實，有關WeWork中國被“拋售”的傳聞，已經(jīng)由來已久。

今年1月，路透社曾報道，WeWork正考慮出售中國的業(yè)務。當時的報道稱，WeWork中國正與淡馬錫和摯信資本進行談判，談判內(nèi)容涉及WeWork中國的多數(shù)股權。路透社援引三位知情人士的話語稱，淡馬錫與摯信對WeWork中國的估值約為10億美元。同時，這份收購議案已于2019年年底提交給了WeWork最大的股東——日本軟銀集團。

實際上，淡馬錫和摯信資本原本就是WeWork中國的股東。數(shù)據(jù)顯示，2018年7月27日，WeWork中國獲得5億美元B輪融資，投資者包括淡馬錫控股、摯信資本、軟銀以及弘毅投資等，估值達50億美元。

WeWork中國估值斷崖式下跌，僅僅是WeWork衰落的一個縮影，也與當年WeWork布局全球化、以高姿態(tài)入華的情形相去甚遠。

2016年，WeWork在上海開設了第一家辦事處。一年后，WeWork與中國投資公司弘毅投資、日本軟銀集團和其他投資者組建了一家合資企業(yè)，以在中國擴張業(yè)務。

2018年，WeWork宣布25億人民幣收購中國聯(lián)合辦公企業(yè)裸心社。諾伊曼曾表示，他希望到2021年中國市場能夠增長到100萬客戶。

在WeWork去年遞交的招股書中，“中國”一詞被提及173次。其官方數(shù)據(jù)顯示，自2016年WeWork進入中國以來，已經(jīng)在上海、香港、北京等12座城市建立了超過100個社區(qū)。

摯信資本管理合伙人葛豐表示：“過去幾年，我們見證了WeWork團隊在中國的運營及發(fā)展，也看到了‘空間即服務’模式的市場潛力。”

然而，這些昔日“輝煌”的背后，卻是被無數(shù)問題吹起的泡沫。在經(jīng)歷了那個備受關注但又淪為笑柄的IPO之后，泡沫終于破滅了。

招股書顯示，WeWork美國母公司2018全年凈虧損為19億美元，總負債約為220億，還有13.42億的長期債務。

WeWork中國的情形也同樣不容樂觀。據(jù)英國《金融時報》報道，WeWork在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達到78.5%。入住率上WeWork也遠未達標，其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動，要想達到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

而據(jù)統(tǒng)計，2019年1-6月，WeWork中國的營收僅為730萬美元，僅占全球營收的4%。

實際上，自去年IPO失敗、前首席執(zhí)行官亞當·紐曼（Adam Neumann）被罷免以來，桑迪普·馬特拉尼（Sandeep Mathrani）一直在領導公司努力減少大量租賃負債，試圖實現(xiàn)降本增效。

2月12日，WeWork公布未來五年業(yè)務整頓計劃目標，期望今年收益突破10億美元；2022年度首次實現(xiàn)自由現(xiàn)金流為正值。4月16日，WeWork在內(nèi)部員工會議上透露或在5月底前進一步裁員。WeWork執(zhí)行董事長Marcelo Claure透露，自去年10月撤回IPO申請后，公司已經(jīng)裁員逾8000人，員工人數(shù)自1.4萬的高位降至5600人左右。

據(jù)悉，2020年第一季W(wǎng)eWork巨額虧損，部分租賃客戶拒絕支付租金或終止合約，運營費用支出高達4.82億美元，持有現(xiàn)金低于40億美元。

對于美國母公司而言，此時此刻“賣掉”WeWork中國，符合公司收縮業(yè)務規(guī)模的目標，而2億美元也可能成為“救命錢”。

投資方或被迫親自下場

對于摯信資本為何追加投資WeWork中國，摯信資本管理合伙人葛豐表示，堅信市場對WeWork所提供的辦公解決方案的需求將繼續(xù)增長，摯信資本也將長期持續(xù)投資WeWork中國。

但WeWork慘痛的IPO失敗，不得不讓人懷疑作為投資方的摯信資本，是否真的愿意為WeWork中國埋單，是否真的繼續(xù)看好聯(lián)合辦公市場。

優(yōu)客工場的上市進程一波三折，直到現(xiàn)在仍未有定論，而最新估值（7.69億美元），也與2018年（高達30億美元）相比，相去甚遠。

而國內(nèi)寫字樓市場供求關系則在過去一年受到一定程度的影響，核心城市寫字樓吸納能力較以往出現(xiàn)下滑，空置率則逐漸攀升，租金出現(xiàn)下滑。

國際房地產(chǎn)服務上市公司高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君在24日舉辦的三季度新聞發(fā)布會上表示，盡管三季度北京甲級寫字樓需求反彈，單季度凈吸納量年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，但由于供應量巨大，空置率仍在繼續(xù)攀升。四季度若新項目如期入市，整體市場單季度新增供應將接近50萬平方米，空置率將大概率突破20%。

在這樣的行業(yè)背景下，利用股權向新股東融資是極為困難的事情，而利用現(xiàn)有股東，也就是摯信資本，進行融資成為了一個新的選擇。

值得注意的是，WeWork中國并不是摯信資本投資的第一家聯(lián)合辦公企業(yè)。2011年，摯信資本攜手紅杉資本共同投資了創(chuàng)富港，數(shù)據(jù)顯示，后者于2016年4月在新三板成功掛牌，摯信資本目前持有后者5.56%的股份。

不過與WeWork中國持續(xù)虧損不同，創(chuàng)富港早已實現(xiàn)盈利。數(shù)據(jù)顯示，2019年，創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，凈利潤1190.7萬元；今年上半年，創(chuàng)富港營業(yè)收入和凈利潤分別為2.81億元和1812萬元。

雖然創(chuàng)富港實施著與WeWork類似的“二房東”戰(zhàn)略，但其“穩(wěn)中求快、以穩(wěn)為先”的謹慎經(jīng)營理念，或許會讓摯信資本在未來仿效其經(jīng)營理念，去“改造”WeWork中國，避免投資的徹底失敗。

投資方改造WeWork中國的第一步，就是任命摯信資本運營合伙人姜躍平為代理CEO。據(jù)了解，姜躍平先前曾任全球領先的生活服務電子商務平臺美團點評高級副總裁，先后領導過新零售、用戶平臺等業(yè)務。

關于此次投資，姜躍平表示，這是WeWork中國發(fā)展的新篇章，標志著公司全面實現(xiàn)決策和管理本土化、產(chǎn)品和業(yè)務本土化、運營和效率本土化，從一家跨國企業(yè)的中國子公司正式成為兼具全球品牌優(yōu)勢及戰(zhàn)略資源的中國企業(yè)。

顯然，摯信資本將把WeWork中國變成一家完全的中資控股公司。

類似的情形，另外幾家中國聯(lián)合辦公企業(yè)也經(jīng)歷過。

2019年5月，氪空間宣布完成10億元融資，由老股東IDG資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本聯(lián)合領投。與此同時，公司管理層發(fā)生了劇烈震動。原歌斐資產(chǎn)合伙人王雪泉接替原總裁鐘澍出任氪空間CEO，英諾天使基金合伙人姜汐出任執(zhí)行總裁，IDG資本也派人進駐。

今年上半年，納什空間再獲老股東遠洋資本增持。不過，雖然遠洋資本在增持后也新派了一位董事，但目前的管理層依然是創(chuàng)始人張劍和陳亮。

對于WeWork中國來說，整體經(jīng)濟大環(huán)境是擺在面前的一個艱難事實，僅僅依靠以往的融資手段是無法扭轉(zhuǎn)虧損的。也許對于姜躍平來說，“甩賣”虧損資產(chǎn)、盡快實現(xiàn)企業(yè)盈利是當務之急。而本土化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，或許也可以讓WeWork中國邁入精細化運營時代，實現(xiàn)智能化升級和服務拓展。

參考資料：

《Wework——擊破共享經(jīng)濟最后的泡沫》

《納什空間獲遠洋資本增持后 突來的“盈利”信心》

《WeWork中國獲2億美金注血，老股東摯信資本為何親自下場？》