公開信息顯示，廣西萬通房地產有限公司（下稱“廣西萬通地產”）將于9月22日發行2只共計15億元的私募債，用于償還公司的2只債券，其中一只債券已于此前幾天到期。

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       借新還舊，40億存續債券仍承壓

據了解，“20萬通01”計劃發行規模7億元，期限2年，募集方式為私募，招標日為9月21日，招標利率區間為7%-8.5%，募集資金用途為償還發行人到期的公司債券“15萬通02”與“16萬通01”。

另一只債券“20萬通02”計劃發行規模8億元，期限3年，募集方式為私募，招標日為9月21日，招標利率區間為7.5-9%，募集資金用途為償還發行人到期的公司債券“15萬通02”與“16萬通01”。兩只債券的主承銷商均為中信建投。

可見，這2只債券都是為了借新還舊，而“15萬通02”與“16萬通01”又是什么情況？

其中，“15萬通02”已于9月16日到期，發行規模10億元，債券期限3+2年，票面利率7.95%。

“16萬通01”發行于2016年1月，發行規模14.6億元，目前余額為14.53億元，債券期限3+2Y，票面發行利率6.9%，目前利率為8.5%。

可以發現，“20萬通01”與“20萬通02”發行公告日均為9月15日，第二天即9月16日“15萬通02”就宣告到期，可謂“無縫連接”。對此，債券行業資深人士表示，廣西萬通地產的發債操作在規則允許的范圍之內，并未違規。

知名地產分析師嚴躍進則認為，“20萬通01”與“20萬通02”發行利率雖然略有偏高，但風險可控。

企業預警通顯示，去除即將發行的2只債券，廣西萬通地產目前債券存續債券4只，總存續規模為39.53億元，其中近25億元將于一年內到期。

在聯合信用出具的最新一期信用評級報告中，廣西萬通地產主體維持AA級。報告指出，2019年公司債務規模和債務杠桿均有所下降，利潤規模增長，經驗活動現金流保持凈流入。但是，公司債務負債仍較重，且短期債務占比高，加之公司項目尚需投資規模較大，籌資壓力大。

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       昔日準一線房企，如今尋覓轉機

公開信息顯示，廣西萬通地產目前為陽光地100中國控股有限公司（下稱“陽光100”，02608.HK）的下屬公司，實控人為易小迪。

1991年，易小迪與馮侖、王功權、劉軍、王啟富、潘石屹等一道在海南成立了海南農業高科技投資公司(萬通前身)，進入當時已對民企開放、國企卻不愿進入的房地產行業，賺了第一桶金。多個地產項目的成功，奠定了萬通的江湖地位，上述六人也成為行業內赫赫有名的“萬通六君子”。

此后，易小迪在南寧注冊成立廣西萬通企業總公司，并將公司的主營業務定位于房地產開發。南寧由此成為了陽光100的發源地，也是易小迪從萬通分家的總部基地。

2000年，易小迪創立“陽光100”品牌。2002年，陽光100將總部由南寧遷至北京，開始發展及推廣“陽光100”品牌。

2004-2008年，陽光100連續五年登上“百強房企TOP10”，絕對的一線房企的種子選手。但公司掌舵者多次調整戰略，讓陽光100多次錯過市場紅利。

據陽光100在2013年赴港上市的招股書顯示，彼時陽光100全年的銷售額為53.53億元，而到了2019年，陽光100全年的銷售額為103.3億元。2020年上半年，陽光100的銷售額是24.08億元。與眾多房企動輒百億千億的規模相比，陽光100的差距明顯。

據陽光100今年中期業績報告數據顯示，公司剔除預收款后的資產負債率為76.41%，凈負債率為182.11%，現金短債比0.38。《商學院》在報道中直接表示，陽光100踩中房企融資新規的“三條紅線”。

2020年4月，國際評級機構惠譽將陽光100的長期外幣發行人違約評級從“CCC+”下調至“CCC-”。在惠譽評級的定義中，CCC意味著為較大的信用風險。

為應對資金緊張的狀況，2019年，陽光100通過出售資產回籠的資金達到73億元，出售的項目包括重慶陽光壹佰70%的股權、卓星集團有限公司、東莞清園100%股權和溫州中信昊園90%的股權。

此外，陽光100的管理層變動也常為業內關注。2016年至今，陽光100經歷了四任首席財務官，現任首席財務官陳勝杰于2018年1月到任。惠譽在其評級報告中認為，陽光100的管理策略對信用狀況有負面影響。

易小迪曾對媒體坦承：“我是一個非常膽小的人，我承認我過分的謹慎使企業失去了很多擴張良機。” 也有業內知情人士表示，“陽光100發展不暢，與管理能力和水平、以及高層領導變動大有很大關系”。

嚴躍進指出，借著此次債券融資，“后續改善融資的內容，同時做好企業的經營，都非常關鍵！”