01

火了！

千億資金涌入IDC

這個夏天，IDC（數據中心）投資火了。

“一個指標值上億，有錢都沒處投了。”在一家投資機構接觸過不少IDC項目的李磊跟投中網透露。

“不是你想進入就能進入，國企和大型民企才有能力布局。”創業者秦杰，服務過谷歌，臉書，菜鳥等大企業的數據中心建設。在他看來數據中心門檻不是一般的高，眼下的數據中心投資主要是指標生意——牌照一開，黃金就來。

但指標的價值，在一些上市數據中心專業服務商眼里看來，這反倒是最不重要的。一位數據中心高管對投中網表示，“整個行業具備數據中心資質的有1000多家，指標根本不是問題。”

但這不妨礙熱潮里的投資者們占坑。

先開始這還只是小玩家追逐的風口，但連黑石、高瓴這樣的大PE也進場之后，數據中心的熱度有了質感。

PE層面的數據中心投資熱潮，從今年6月開始一直熱到現在。

6月22日，萬國數據完成了逾5億美元的新融資，高瓴資本一家就出手了4億美元，最終獲得萬國數據3.8%的股份。

就在6月22日同一天，同在美國上市的IDC服務商世紀互聯也獲得了黑石集團1.5億美元的投資。

緊接著，7月，遠洋資本發行了國內首單IDC新型基礎設施ABS，基礎資產為云泰數通的IDC服務收費收益權，項目儲架規模為32億元。

7月23日，中信產業基金（CPE）正式與萬國數據成立了一個合資公司，以承接北京通州的一個大型新IDC項目，耗資約26億元。

到了9月，由黑石前高管們組建的私募機構Stone peak與Digital Edge共同投資10億美元成立合資公司投資數據中心，目前已經在日本啟動了兩個項目。 

伴隨著數據中心投資熱，行業上市公司的股價也隨之瘋漲——萬國數據、數據港、世紀互聯股價半年內接近翻倍；創業公司如秦淮數據，也準備趁熱打鐵，赴美上市。

在國際范圍內，數據中心的標桿早就有了——全球第一大的數據中心上市公司EQIX目前市值超660億美金。全球第二大的DLR，市值近400億美金。

這股投資熱浪，其實早從去年下半年就開始了。戴德梁行北區估價及顧問部主管胡峰對投中網表示，去年下半年有關IDC的咨詢客戶就越來越多，眼下IDC已成為除寫字樓和物流地產外投資機構2020年最青睞的物業類型。

保守估計，近千億資金正在涌入數據中心產業，這種瘋狂的投資熱背后，是數據中心供不應求。Stone peak高級董事總經理Brian在一份聲明中說：“亞太數字基礎設施市場是世界上增長最快的市場之一，需求持續超過供應。”

02

圍獵

3000億新風口的投機者

那么數據中心到底是一個多大的市場？

根據中國 IDC 圈科智咨詢的報告顯示，2019年我國IDC業務市場規模超過1500 億元，預計到2022年將超過3200億元，同比增長28.8%。

3000億，或許還只是保守估計。隨著5G大面積推廣，云服務需求增長，基礎設施公募REITs開閘，中央首次把IDC列入“新基建”……數據中心投資只會更火。

這個爆火的風口，也迎來了一批批圍獵者。

最先一批涌進來的是嗅覺敏銳的掮客，他們大多數有著數據中心的專業從業背景，借助對行業的了解倒賣指標，居間融資。

王勇是一家大型公司的數據中心負責人，最近就在幫一個數據中心項目找融資，建設批文都有，就差錢了。但王勇接觸過的一些社會融資利率太高，不劃算，還得繼續找。

比掮客投入力度更大的還有2類機構：一類是項目玩家，一類是專業不動產PE。

所謂“項目玩家”，指的是那種政府關系好，能拿到批文，找一個通用的IDC研究院，幾個設計人員就能搞出一個IDC。

“項目玩家沒想那么多，以為蓋起來拉幾個客戶就行了。沒有考慮成本匹配、對客戶的適應度、靈活性、長期的投資回報等問題。現在這一波供應起來了以后，客戶隨時能跑，做到最后壓力很大，一堆遺留問題。”

一位從事IDC運營的上市公司高管對投中網說，“我們擦屁股的事干的太多了，他們進去以后才明白，IDC不是那么好干的，不如趁早套現算了 。” 

項目玩家漸次退場后，大PE成為數據中心投資主力。

這么多玩家林立，如此多熱情涌入，數據中心到底是一門怎樣的生意？ 

戴德梁行北區估價及顧問服務部主管胡峰認為，數據中心是典型的重資產行業，資金門檻較高，有足夠資金支持的企業才有能力去布局。

僅從投資門檻來看，北京、上海品質較高的數據中心（IDC）建設成本大約為30000-40000元/KW，折合成單個標準機柜的建設成本約為15萬元。單個數據中心的投資門檻基本都是幾十億起。

但資金并非數據中心投資最大的門檻，數據中心的運營離不開電力和網絡的保證，政府與基礎電信運營商的支持也至關重要。數據中心投資盡管火熱，但一腳邁進去之后坑也不少。

03

玩火

一入IDC深似海

一個IDC的投資門檻大概多高？

“每個機構都有自己的IDC研究團隊，基本一個小時聊下來就知道這個資產能不能投了。”接觸過不少IDC項目的李磊談到，投資IDC需要專業、長期的積累，需要有系統性的IDC投資運營能力，包括成本核算、現金流核算、估值能力、運營能力、客戶等能力。

這個行業的復雜還呈現在人力結構上。投中網了解到，IDC是一個極度復合的行業，HR招人時，既需要懂設備、網絡、軟件、也需要懂邊緣計算、懂5G、芯片的，甚至還要懂水電安裝的，“原來這些人是不會在一個公司的”。

所以，要做IDC，門檻不低。

“一組5000個機柜的整體資金要8.5個億，參股的機構單筆出2個億，能出這么大筆資金的只有大機構，或者對行業有所了解，并不是看IDC火了就想撈一把的人。”李磊覺得這不是普通玩家輕易能入場的行業。

但大PE入場也并非易事，IDC投資第一道關就是估值難度。

李磊跟我們表示，IDC的估值涉及到很多方面，區位、能評、電力、土地賣不賣、有沒有客戶、地是新地還是老地、一層還是多層、有無電梯、承重多少等等。

其中，最影響估值的四大因素是：地段、能評、電力、客戶。

從成本端來看，IDC的整體擁有成本由直接成本、電力成本、財務成本、運營管理成本、空置成本等組成，其中電力成本占比超過了一半。所以，這使得很多IDC的估值，實際上是用批下來的電來估值的。

鼎暉投資甚至認為，一個IDC項目的價值上限，取決于其配給的電力容量，這是由政府審批所限制的；而一個區域的IDC項目的供給上限，取決于這個區域的電力設施配套，這是由電網規劃所限制的。

不過，在所有要素當中，選址布局是IDC建設的核心競爭力之一。選址成功了，IDC建設基本就成功了一半。

IDC選址首先看地段。通常，IDC在一二三線城市的布局有所側重，按功能不同，熱處理中心、數據處理中心一般會放在一線城市，要求交通便利；冷處理存儲中心一般會放在相對偏遠的地區，要求能源、水電發達。

雖然IDC選址的基本道理不難懂，但實操中不少項目玩家還是會踩坑。比如，業內人士點評亞馬遜（AWS）在寧夏的布局就覺著選址有誤，“是被招商引資吸引的，寧夏看上去有比較冷的水，但最大的問題是網絡。”

還有一批早年去內蒙古建數據中心的項目公司，似乎也踩了坑。一位業內人士回憶，“七八年前，政府、運營商一窩蜂去內蒙古建設數據中心，現在剩下的沒幾個了，一般的公司早死了。因為沒客戶，距離太遠了，網絡也不合適，很多配套要素都沒有。”只有極少數熬下來的數據中心，接了冷數據存儲的業務，又回了一口氣。

交通問題也是一大隱藏的門檻，這會左右未來客戶的類型。外地的數據中心很難服務好總部集中在北上的金融大客戶。因為一旦發生問題，金融機構的工程師是要趕往現場處理的，即便交通再便利，物理距離沒辦法縮短，金融機構等不了那么長時間。

作為數據中心的超級大客戶，金融機構是主力，云計算公司也是大客戶，它們不約而同都對一線城市的需求更旺盛。在供給端，云服務商希望自己的服務器離用戶最近，使得一線城市成為兵家必爭之地。

客戶端的需求傾斜也左右了入場的投資機構。李磊說，“投資人的心態是，只有在一線城市有IDC，基本上就不愁賣。”加上一線城市IDC往往有穩定的現金流，在市場不好的情況下，投資一線城市是比較穩妥的做法。 

從目前的情況來看，雖然北、上、廣、深等一線城市數據中心資源最為集中，其上架率達到60%-70%，但由于云計算和互聯網催生出來的需求還沒有完全得到滿足，持續出現20%到25%的供需缺口。

而在西部地區、包括內蒙等北部地區，數據中心總體為供大于需。 

龐大市場前景下的供需錯配，使得5G和云計算還沒來，IDC投資就提前進入了“卡位賽”。

04

盛宴

IRR 10-20%，PE搶灘北上廣深

這場“卡位賽”投資收益如何呢？ 

蘋果IDC業務的主管人士對投中網表示，業內的IDC項目估值均以10倍計算。 

目前來看，IDC收益率顯著高于傳統物業收益率。 

中金公司在數據中心的研報中披露，目前國內運營領先的IDC服務商投資的回收期約在5至6年，投資的IRR約在17-20%之間。 

戴德梁行胡峰表示，IDC的IRR（投資回報率）通常為10-20%，其中批發型IDC的IRR多處于10-15%，零售型IDC的IRR通常處于15-20%。  

中信資本是國內深度參與IDC投資的機構之一，中信集團旗下信金IDC產業基金總經理薛亮的團隊分析，土地、市電引入成本如果超過25%、達到30%時，整個項目的IRR會下降得厲害。比如北京，土地就是貴，電力引入也貴。所以，北京IDC的成本確實比周邊地段要高很多。 

PE入主之后，項目玩家的打法不靈了，投資專業化的數據中心服務平臺成為更高效的參與方式。 

拿國內IDC市場為例，除了黑石、高瓴近期加碼IDC運營商外，早在2019年，貝恩資本就收購秦淮數據，Actis英聯投資投資了朝亞控股，基匯資本與中金數據建立合資伙伴關系。 

在去年，萬國數據與GIC（新加坡政府投資）達成合作，采用輕資產的模式承接國內客戶在邊遠地區數據中心項目。據投中網了解，這種模式IRR雖然不高，但收益非常穩定。

至于萬國數據與中信產業基金合作收購的通州數據中心項目，投中網了解到，萬國數據之所以收購是因為該項目體量大、地理位置稀缺，整個手續比較完整。

盛宴很熱，但投資總歸要退出。還有一個退出通道的利好，助推著這股數據中心投資熱——REITs開閘。 

在海外，IDC的退出方式較為多樣，有上市、直接交易和REITs等方式，其中REITs化IDC占全球IDC市場份額比重30%左右，比如美國的Equinix、Digital Realty Trust和新加坡的Keppel DC REIT等。  

今年上半年，全球160只市值超過20億美元的REITs中，有三只IDC相關的REITs躋身表現最強勁的20強之列，平均總回報率約為14%。國內目前主流的退出方式還是公司上市和直接交易。 

不過，高力國際副董事陳芳茗告訴投中網，REITs新規要求嚴格，滿足REITs條件的項目相對有限。

“REITs要求項目要有所有權，目前很多成熟的項目是沒有底層房地產資產的，很多是一個長期的租約，另外還需要有三年盈利期的要求，目前我們預計可能某些大的IDC公司會拿單個大體量含土地產權的成熟穩定項目出來試水。” 

以信金IDC產業基金為例，其為5+2的模式：開發持有五年，通過發REITs或設立IPO的模式退出。 

信金IDC產業基金總經理薛亮表示，其發行的IDC基金，LP的IRR要達到15%。不同的資本有不同的特征：人民幣基金不一定要持有物業，退出的估值倍數（EV/EBITDA）按8-10倍；美元基金一定要持有物業的，退出是按10-12倍。 

Actis合伙人曾表示，可以將IDC項目本身、所有土地、能評、電力、網絡等合約及證照、完善的管理、銷售和項目運營團隊打包在一個公司內，退出時以“平臺交易”的方式上市或出售，來實現更高的溢價。 

IDC投資收益頗豐，但不是每個人都能走到最后，成為盛宴的主角。一家IDC專業運營商感慨：“IDC是一個長跑生意，最后比拼的是綜合能力和規模。”行業從項目分散走向集中化是數據中心必經的一個過程。 

（應采訪者要求，文中李磊、王勇、秦杰為化名）