凈負(fù)債率5連降，舊改之王佳兆業(yè)穩(wěn)健沖千億

8月27日，佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）發(fā)布2020年半年度業(yè)績報(bào)告。

2020年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)合約銷售金額360億元，同比增長4%；營業(yè)收入222.96億元，同比增長10.9%；期內(nèi)毛利75.39億元，同比增長12.4%；毛利率33.8%；期內(nèi)歸屬股東凈利潤27.68億元。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售權(quán)益金額約人民幣360.32億元，同比增長3.9%。從合約銷售的分布看，大灣區(qū)是銷售的主力，銷售額占比近六成；一線及重點(diǎn)二線城市銷售占比達(dá)九成；舊改項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售超三分之一，成為集團(tuán)業(yè)績?cè)鲩L的一大亮點(diǎn)。

尤其是深圳鹽田區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，更獲得上半年深圳市成交量冠軍。廣州未來城、惠州東江新城分別問鼎當(dāng)?shù)劁N冠，多個(gè)長三角地區(qū)項(xiàng)目亦取得片區(qū)前五名的銷售佳績。

疫情來臨，考驗(yàn)的正是房企的應(yīng)變能力。如何運(yùn)用多種營銷方式線下轉(zhuǎn)線上成為上半年大家比拼的重點(diǎn)。佳兆業(yè)也不例外，除在線直播、微信小程序、APP等，還有VR看房聯(lián)動(dòng)等新穎模式推出。

隨著疫情得到控制，公司潛力進(jìn)一步釋放。今年7月公司合約銷售額按年增加約78.3%至95.35億元，1-7月總合約銷售約為455.67億元，建筑面積約268萬平方米，分別較去年同期增加約13.8%及14.8%。

資本市場(chǎng)也給出回應(yīng)，自3月以來，佳兆業(yè)集團(tuán)的股價(jià)一路上揚(yáng)，目前報(bào)3.97港元/股，和3月相比幾乎翻番。

業(yè)績會(huì)上，首席運(yùn)營官李海鳴強(qiáng)調(diào)：“下半年佳兆業(yè)一方面還會(huì)有大概1200億的可售貨值推出，這些項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和一線城市。另一方面會(huì)加速舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，全年計(jì)劃轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目有10個(gè)，大概740億的可售貨值，達(dá)到歷年的最大值，所以對(duì)今年千億的目標(biāo)公司不會(huì)調(diào)整，同時(shí)佳兆業(yè)有足夠的信心去完成這個(gè)目標(biāo)。”

如果順利，這將是佳兆業(yè)邁入千億俱樂部的第一年。

凈負(fù)債率過高的問題一度讓佳兆業(yè)頭疼，對(duì)于這家規(guī)模并不算大的老牌房企來說，提速同時(shí)降杠桿是一個(gè)巨大考驗(yàn)。

欣喜的是，佳兆業(yè)完成得不錯(cuò)。

數(shù)據(jù)顯示，去年佳兆業(yè)超額完成目標(biāo)，凈負(fù)債率較2018年大幅降92個(gè)百分點(diǎn)至144%，今年上半年又降至130%，實(shí)現(xiàn)五連降。

至于改變的法寶，無非是優(yōu)化財(cái)務(wù)策略和狠抓回款。截至6月30日，公司擁有貨幣儲(chǔ)備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%。同期公司短期借款315.8億元，現(xiàn)金短債比從上年末的1.1倍提升至1.2倍，現(xiàn)金流寬裕穩(wěn)健，償債能力持續(xù)增強(qiáng)。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融政策趨嚴(yán)，市場(chǎng)傳聞得 “三條紅線”靴子落地：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

如此背景下，想必佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)管控也將進(jìn)一步優(yōu)化，在求發(fā)展和高風(fēng)險(xiǎn)之間取得平衡，是它的拿手好戲。

上半年佳兆業(yè)拓寬了融資渠道。在境內(nèi)，發(fā)行了12億元ABS，7月份又重新獲得了60億元ABN額度；境外，佳兆業(yè)分別發(fā)行了5億美元和3億美元的優(yōu)先票據(jù)，兩筆票據(jù)均為2025年到期，延長了整體債務(wù)的還款期。

截止2020年6月30日，佳兆業(yè)總借款余額為1217億元，其中境內(nèi)占比43%，境外占比57%，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比26%，5年以內(nèi)長期到期債務(wù)占比約71%，5年以上的到期債務(wù)占比3%。

截止2020年6月30日，其平均融資成本為8.8%，其中境內(nèi)融資成本為7.8%，較上年末下降20個(gè)基點(diǎn)，境外新增借款債務(wù)的融資成本較去年末下降了290個(gè)基點(diǎn)至8.2%。

通過積極開拓境內(nèi)外的創(chuàng)新融資渠道，佳兆業(yè)獲得授信額度近1200億元，ABS額度超過100億元。

穩(wěn)健有效的財(cái)務(wù)策略獲得了境內(nèi)外權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)均給予公司較高評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”；同時(shí)，在境內(nèi)，中誠信國際及聯(lián)合信用給予公司AA+評(píng)級(jí)。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官吳建新表示：“我們將會(huì)密切監(jiān)控公司凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。未來，集團(tuán)將進(jìn)一步提質(zhì)增效，強(qiáng)化前瞻性風(fēng)險(xiǎn)防范能力、精細(xì)化財(cái)務(wù)管控能力、創(chuàng)新性發(fā)展?fàn)恳芰Γ辛ΡＵ先瘓F(tuán)業(yè)績健康、穩(wěn)定以及高質(zhì)量的增長。”

深圳特區(qū)建立40周年，佳兆業(yè)的發(fā)展史，就是半部特區(qū)史，依靠在大灣區(qū)的豐富土儲(chǔ)和舊改經(jīng)驗(yàn)，佳兆業(yè)為特區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)著自己的力量。

公司主席兼執(zhí)行董事郭英成在業(yè)績會(huì)深情說道：“首先非常感謝深圳在特區(qū)成立40周年的時(shí)候給本人和佳兆業(yè)的認(rèn)可，也非常榮幸、非常感恩。佳兆業(yè)未來還是要繼續(xù)為深圳的發(fā)展加大投入，特別是在公共領(lǐng)域、城市運(yùn)營、教育、醫(yī)療等方面，力所能及地為深圳特區(qū)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。”

盡管在文體科技、醫(yī)療、教育等等方面多元化發(fā)展，佳兆業(yè)毋庸置疑的主業(yè)還是地產(chǎn)和城市更新。

上半年，佳兆業(yè)通過招拍掛、收并購、城市更新等渠道補(bǔ)充土儲(chǔ)，共獲得23個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)權(quán)益建筑面積超過281萬平方米，收購代價(jià)約220億元，按拿地權(quán)益建筑面積劃分，大灣區(qū)新增土儲(chǔ)占比74%。

相比比去年同期，佳兆業(yè)拿地權(quán)益代價(jià)上升35.8%。在復(fù)雜環(huán)境之下，佳兆業(yè)選擇鞏固優(yōu)勢(shì)、聚焦主業(yè)，充實(shí)自己的糧倉。

截至上半年，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約2680萬平方米，總貨值超過5800億元，其中78%位于一線及重點(diǎn)二線城市。而大灣區(qū)所持有的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)面積52%，貨值近7000億元，其中一半位于深圳、廣州兩大核心城市。

今年上半年佳兆業(yè)新拓展舊改項(xiàng)目20個(gè)，舊改總數(shù)達(dá)到167個(gè)。目前佳兆業(yè)手握4200萬平方米舊改土儲(chǔ)，預(yù)計(jì)貨值約2.6萬億元，其中99%位于大灣區(qū)，深圳舊改共有112個(gè)項(xiàng)目占比27%，廣州占比36%，中山占比22%。

舊改是佳兆業(yè)的驕傲，但隨著存量房時(shí)代的到來，這個(gè)領(lǐng)域的競(jìng)爭明顯愈發(fā)激烈。

業(yè)績會(huì)上，首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事麥帆談到佳兆業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)：“第一是心態(tài)，佳兆業(yè)做了二十多年的城市更新，搞成了幾十個(gè)項(xiàng)目，能有什么？公司可以不走錯(cuò)路，少走彎路，但是要確保不停地走創(chuàng)新之路，就要有一個(gè)歸零的心態(tài)，就是城市更新的基本心態(tài)，每一個(gè)項(xiàng)目都是新項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目都要全新的理念、全新的思路來研判它；

第二是邏輯，城市運(yùn)營的核心邏輯，公司的規(guī)劃叫做五位一體，經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)、生態(tài)、科技五位一體；

第三是團(tuán)隊(duì)。佳兆業(yè)有專職、專業(yè)的城市更新團(tuán)隊(duì)800人，這些人也是鐵軍，轉(zhuǎn)化能力、執(zhí)行能力以及服務(wù)意識(shí)都非常到位。”

舊改紅利的釋放也體現(xiàn)在財(cái)報(bào)里，在上半年的合約銷售中，舊改項(xiàng)目銷售額占整體銷售的三分之一，已經(jīng)成為集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)的重要來源。佳兆業(yè)在深圳擁有低價(jià)拿地的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，確保公司利潤率維持在健康水平，實(shí)現(xiàn)保質(zhì)保量發(fā)展。

值得一提的是佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)上的突破。今年6月佳兆業(yè)金沙灣國際度假區(qū)的五大主題游樂場(chǎng)館、凱悅和W酒店的主體結(jié)構(gòu)都已封頂，下一步將進(jìn)入設(shè)備安裝和調(diào)試階段，預(yù)計(jì)2021年分階段陸續(xù)開業(yè)。

金沙灣國際度假區(qū)由佳兆業(yè)集團(tuán)和富德生命人壽聯(lián)合打造，總規(guī)劃占地面積約150萬平米，項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)帶動(dòng)逾百億GDP總值，提供逾三萬個(gè)就業(yè)崗位，年游客容量達(dá)500萬人次，并將促進(jìn)旅游、文化融合發(fā)展，帶動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)。

國信證券發(fā)布研報(bào)稱：“公司降負(fù)債成果顯著，財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷優(yōu)化，大灣區(qū)舊改資源優(yōu)勢(shì)顯著，舊改項(xiàng)目未來將持續(xù)釋放，我們看好公司未來發(fā)展，維持“買入”評(píng)級(jí)。” 

舊改之王或有新故事，管理層對(duì)于股價(jià)有自己的期待：“雖然全球受到疫情的影響，但是同時(shí)各國又推出量寬的政策，為了防范貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上對(duì)有實(shí)物有資產(chǎn)的都是好事，再加上國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對(duì)比較好，所以在上半年特別是2、3、4月的時(shí)候受到疫情的影響，公司上半年的合約銷售跟去年同期比較還上升了4%，所以從股價(jià)來講，現(xiàn)在佳兆業(yè)的股價(jià)水平是在疫情之前的水平。相信繼續(xù)量寬的政策，再加上國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，佳兆業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)勢(shì)頭應(yīng)該是更好的。”