“逆境之中見真章”，在2020年突如其來的新冠肺炎疫情中，這個(gè)規(guī)律于各行各業(yè)的企業(yè)中得到了充分體現(xiàn)。

這是因?yàn)樵谕Ｐ袠I(yè)景氣的時(shí)期，企業(yè)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)差一些體現(xiàn)的并不明顯，但當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，那些商業(yè)模式有問題，組織能力低下，運(yùn)營(yíng)效率低于行業(yè)平均水平，資金儲(chǔ)備薄弱，沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力的中小企業(yè)，就有可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，而那些真正具有深厚內(nèi)功的企業(yè)卻相反，可以快速占據(jù)出局企業(yè)讓出的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極為典型的行業(yè)，在疫情期間，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)樵谝咔槠陂g銷售停擺造成庫存高企、現(xiàn)金流下降，同時(shí)還背負(fù)著巨額貸款本息，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生巨大的資金壓力，但也有一些企業(yè)在行業(yè)困境中展現(xiàn)出了強(qiáng)大的業(yè)務(wù)能力，安然渡過這一次行業(yè)的系統(tǒng)性危機(jī)，其中佳兆業(yè)便是表現(xiàn)較為出色的一員。

2020年8月27日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（1638.HK，下稱“佳兆業(yè)”）發(fā)布了2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售360億元，同比增加4%，在克而瑞權(quán)益銷售排行榜上位列第27名；總收入為222.97億元，同比增加10.9%；歸母核心凈利潤(rùn)為35億元，同比上漲近26%。

在收入與凈利潤(rùn)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的同時(shí)，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率卻進(jìn)一步下降。半年報(bào)顯示，2020年上半年佳兆業(yè)的凈負(fù)債率為130%，較2019年底下降了14個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于2020年的降負(fù)債目標(biāo)，佳兆業(yè)董事局主席郭英成在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“下一階段我們的降負(fù)債想往行業(yè)方面看齊，努力目標(biāo)為120%或以下，嚴(yán)格控制負(fù)債一直是佳兆業(yè)努力的方向。”

在佳兆業(yè)半年報(bào)發(fā)布的前一天，正逢深圳特區(qū)成立四十周年紀(jì)念日，佳兆業(yè)董事局主席郭英成也獲評(píng)“深圳特區(qū)40周年最受尊敬企業(yè)家”，佳兆業(yè)集團(tuán)也獲評(píng)了“特區(qū)40周年最受尊敬企業(yè)”。郭英成在財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上特別感謝了深圳市特區(qū)給予其本人和佳兆業(yè)的認(rèn)可，并對(duì)深圳的營(yíng)商環(huán)境高度贊賞，表示未來將繼續(xù)為深圳的發(fā)展加大投入，特別是在城市運(yùn)營(yíng)、教育醫(yī)療等領(lǐng)域做出更大的貢獻(xiàn)。

一方面是營(yíng)收與核心凈利潤(rùn)的兩位數(shù)增長(zhǎng)，另一方面是凈負(fù)債率的兩位數(shù)下降，佳兆業(yè)是如何做到的呢？筆者認(rèn)為，最核心的是佳兆業(yè)的兩個(gè)核心優(yōu)勢(shì)，一個(gè)是在以粵港澳大灣區(qū)為核心的一二線城市的深耕優(yōu)勢(shì)，另外一個(gè)是在城市更新領(lǐng)域的核心能力。仔細(xì)拆解佳兆業(yè)的半年報(bào)，其具體數(shù)據(jù)也證實(shí)了這兩點(diǎn)。

從佳兆業(yè)上半年的合約銷售分布來看，大灣區(qū)地區(qū)為銷售主力，銷售額占比達(dá)57%，一線及重點(diǎn)二線城市銷售占比達(dá)90%，舊改項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售超過30%，成為集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)的重要來源。并且，受益于舊改項(xiàng)目較高的利潤(rùn)，2020年上半年佳兆業(yè)毛利同比增加12%至75億元，毛利率繼續(xù)增加0.4個(gè)百分點(diǎn)至33.8%，維持在行業(yè)高位。

在疫情期間，雖然中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體較為低迷，但在不同地區(qū)之間有較大差別，其中，一二線城市的景氣程度遠(yuǎn)大于三四線等低線城市，城市核心地段的需求遠(yuǎn)大于城市偏遠(yuǎn)位置。而佳兆業(yè)深耕的粵港澳大灣區(qū)，是全中國(guó)的經(jīng)濟(jì)最高地，其在人才吸引與企業(yè)吸引力上具有全國(guó)其他任何地區(qū)無法比擬的優(yōu)勢(shì)，而佳兆業(yè)所擅長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目多位于這些城市的核心城區(qū)，具有較大的稀缺價(jià)值與用戶需求，因此受整體行業(yè)影響較小。

例如今年上半年，深圳鹽田區(qū)的舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)便獲得上半年深圳市成交量冠軍，大灣區(qū)的其他城市中，廣州未來城及惠州東江新城則分別問鼎當(dāng)?shù)劁N冠；上海佳兆業(yè)8號(hào)，南京佳兆業(yè)悅峰，張家港佳兆業(yè)鳳鳴水岸等多個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)項(xiàng)目，也取得片區(qū)前五名的銷售排名。

在依靠一二線城市的深耕優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，佳兆業(yè)在上半年還堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，提升長(zhǎng)債短債比，優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，持續(xù)降低融資成本，實(shí)現(xiàn)了凈負(fù)債率的下降。基于佳兆業(yè)良好的運(yùn)營(yíng)情況及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，其也獲得了境內(nèi)外權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)均給予公司較高評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”；同時(shí)，在境內(nèi)，中誠(chéng)信國(guó)際及聯(lián)合信用給予公司AA+信用評(píng)級(jí)。

舊改項(xiàng)目既然具有銷售熱度高與毛利高等如此多的好處，佳兆業(yè)憑什么能在該領(lǐng)域享受最大的紅利呢？其實(shí)舊改從來不是一件容易的事，其涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系、民生保障等方方面面錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，所以，對(duì)很多地產(chǎn)企業(yè)而言，其雖然垂涎舊改的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但往往卻因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的能力，不得不放棄。而佳兆業(yè)之所以在舊改項(xiàng)目具有較大的優(yōu)勢(shì)，則是源于其在舊改領(lǐng)域的長(zhǎng)期積累。

佳兆業(yè)創(chuàng)建于1999年，其第一個(gè)項(xiàng)目就是收購爛尾的深圳龍崗龍泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目，并在此后，通過8期開發(fā)，將其改造成以歐陸風(fēng)情為主的大型開放式生態(tài)園林社區(qū)。深圳曾經(jīng)著名的爛尾樓“子悅臺(tái)”項(xiàng)目，也是佳兆業(yè)接手后，通過精心的規(guī)劃和開發(fā)，變成了后來的片區(qū)地標(biāo)建筑：深圳佳兆業(yè)中心。由于該項(xiàng)目的標(biāo)桿效應(yīng)，佳兆業(yè)還推動(dòng)深圳出臺(tái)了惠及52個(gè)爛尾樓的指導(dǎo)意見及政策，一攬子解決了諸多歷史遺留問題，為特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展提供了寶貴的探索、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)。

在成立21年的發(fā)展史上，佳兆業(yè)已成功轉(zhuǎn)化30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，業(yè)務(wù)涉及城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌，涵蓋舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造等眾多領(lǐng)域，在這過程中，其在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)構(gòu)建了一整套系統(tǒng)的作業(yè)流程和管理規(guī)范，形成了行業(yè)領(lǐng)先的核心能力，因此在業(yè)內(nèi)獲譽(yù)“舊改專家”的行業(yè)口碑。

正是這種獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力與在舊改項(xiàng)目上的專業(yè)口碑，讓佳兆業(yè)得以在土地資源稀缺的一線城市獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。僅2020年上半年，佳兆業(yè)便通過招拍掛、收并購、舊改等渠道獲得23個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)權(quán)益建筑面積超281萬平方米，收購代價(jià)超220億元。按拿地權(quán)益建筑面積劃分，新增土儲(chǔ)大灣區(qū)占比74%，進(jìn)一步鞏固了佳兆業(yè)在大灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)。

截至6月30日，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約2680萬平方米，總貨值超過5800億元，其中78%位于一線及重點(diǎn)二線城市。而大灣區(qū)所持有的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)面積52%，貨值近4000億元，其中深圳、廣州兩大核心城市便占總土儲(chǔ)貨值的50%。郭英成表示，“粵港澳大灣區(qū)和深圳特區(qū)兩個(gè)大區(qū)環(huán)境支撐了佳兆業(yè)的可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。”

尤其在今年是深圳特區(qū)成立四十周年紀(jì)念日，在眾多媒體的評(píng)論文章中，都對(duì)深圳這個(gè)城市給予了高度贊揚(yáng)，其未來將繼續(xù)吸引大量新進(jìn)人口的匯聚，這也勢(shì)必帶來大量的住房需求，這將大大利好佳兆業(yè)。在接下來的2020年下半年，佳兆業(yè)有5個(gè)位于深圳的項(xiàng)目即將被實(shí)現(xiàn)供地，全年累計(jì)提供合計(jì)約740億元的可售貨值，達(dá)到歷年最大值。這讓佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼總裁麥帆對(duì)完成全年千億以上的銷售目標(biāo)高度自信，他表示，“佳兆業(yè)將加快供貨推貨，保持正常去化即可達(dá)成千億目標(biāo)。”

在努力完成千億目標(biāo)的同時(shí)，佳兆業(yè)同時(shí)極為強(qiáng)調(diào)更重視企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。佳兆業(yè)董事局主席郭英成表示，“在現(xiàn)階段內(nèi)外部環(huán)境不及預(yù)期影響下，佳兆業(yè)要能練好基本功，加強(qiáng)銷售回款，保證現(xiàn)金流，在行業(yè)內(nèi)保持強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。”

除了在香港，深圳，廣州等大灣區(qū)核心城市更新項(xiàng)目領(lǐng)域形成了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，佳兆業(yè)還將在城市更新領(lǐng)域的核心能力延伸到全國(guó)更廣范圍的一線城市。

其中，佳兆業(yè)2019年就新進(jìn)入清遠(yuǎn)、洛陽、合肥等強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力城市，新增土儲(chǔ)權(quán)益建筑面積412萬平方米，平均土地成本約每平方米6609元。例如去年12月27日，佳兆業(yè)攜手安徽徽創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成功競(jìng)得合肥肥西核心區(qū)地塊，首次進(jìn)駐合肥，該地塊出讓面積約11萬平方米、容積率約1.8、計(jì)容建筑面積約20萬平方米。這些核心城市的進(jìn)入，大大擴(kuò)展了佳兆業(yè)的戰(zhàn)略版圖。

另外，佳兆業(yè)還積極推進(jìn)與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。其中在旅游休閑領(lǐng)域，集團(tuán)將加快推進(jìn)佳兆業(yè)金沙灣國(guó)際旅游項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年開業(yè)，年游客容量達(dá)500萬人次，將其打造成深圳又一世界級(jí)文旅地標(biāo)；在文體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，繼續(xù)在足球、羽毛球、國(guó)內(nèi)外頂級(jí)文體賽事進(jìn)行長(zhǎng)期投入，為深圳市民帶去更豐富的精神文化生活；在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，通過與港科大、南科大全面戰(zhàn)略合作，通過產(chǎn)學(xué)研一體化，發(fā)力新材料、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及健康科技等產(chǎn)業(yè)，助力灣區(qū)科技創(chuàng)新發(fā)展。這些多元化業(yè)務(wù)，將與地產(chǎn)主業(yè)務(wù)形成更加有效的協(xié)同效應(yīng)，助力房地產(chǎn)主業(yè)在全國(guó)范圍的開疆?dāng)U土。

一方面是在粵港澳大灣區(qū)這個(gè)業(yè)務(wù)基本盤的確定性業(yè)績(jī)預(yù)期，另一方面是在全國(guó)化與多元化領(lǐng)域的想象力，讓佳兆業(yè)的潛力在資本市場(chǎng)上也得到了高度認(rèn)可。

就在疫情爆發(fā)之后，國(guó)內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的市值都較疫情之前大幅下降，而佳兆業(yè)卻在3月份疫情穩(wěn)定后股價(jià)快速反彈，大漲近100%，截止最近一個(gè)交易日市值為242.8億港元，已經(jīng)接近疫情爆發(fā)之前的水平，這充分證明了投資者對(duì)佳兆業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的看好。