林中：沒回款沒利潤的銷售就是耍流氓，旭輝上半年貨值突破萬億

“未來三年都會維持在15%以上的增長”、“權益后每年年化增長在25%以上”、“凈負債率長期維持在70%以下”。

剛過“旭輝20周年際”不久，林中和林峰兄弟再次現(xiàn)身中期業(yè)績會，給下一階段的旭輝劃定新KPI。

8月28日午間，旭輝控股以線上直播形式舉辦2020年中期業(yè)績發(fā)布會。旭輝延續(xù)了其一貫的財務穩(wěn)健策略，為應對行業(yè)新挑戰(zhàn)，旭輝不再激進拿地，轉而探索多元化拿地模式，通過合作并購、舊改和商業(yè)購地等方式，降低拿地成本、提升盈利質量以謀求增長。

未來權益銷售增速25%以上，多元化拿地比例將占一半

中期報顯示，2020年上半年，旭輝實現(xiàn)合約銷售額807億元，同比減少8.71%。受此影響，旭輝的房企排名也略有下滑。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年旭輝位居行業(yè)18位，同比下降了4名。

對于今年銷售目標，林中表示，今年有信心超額完成2300億元目標，“下半年還有2800億元可售貨值，新開盤項目超過50個，88%銷售貨值來自于一、二線城市，三季度銷售額將接近800億元，對完成全年業(yè)績目標非常有信心。”

對房企而言，相比靚麗的合約銷售額，權益銷售額能更真實反映房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平。度過高速規(guī)模發(fā)展期后，旭輝轉而把提升權益銷售比作為管理重心。楊欣表示，“未來三年，旭輝在銷售額方面每年將保持15%以上的增長，權益銷售額的增速將會保持在25%以上。”

林峰在業(yè)績會上進而表示，“如果沒有回款沒有利潤的銷售那就是耍流氓，做多少規(guī)模都可以。我們在價格和量的平衡上，會有一個綜合平衡。”

旭輝董事局主席林中

2020年上半年，旭輝新增土儲總建筑面積465萬平方米，新增貨值約838億，權益比提升至69%。其中91%新增可售貨值位于一二線城市核心區(qū)域。按照可售貨值計算，新獲項目并表比達70%。截至2020年7月31日，旭輝總貨值為10300億元，總貨值首次突破萬億。

具體到拿地策略，上半年，旭輝的多元化拿地規(guī)模大幅提升，近四成項目是通過多元化的拿地來獲取的，項目的平均銷投比3.3。林中表示，旭輝未來一半的新增貨值都要來自于多元化拿地。

針對下半年的拿地策略是否受疫情的影響進行調整的問題，旭輝管理層表示：“下半年公司整體投資策略維持穩(wěn)定，拿地總量會比上半年略有增長。主要聚焦一線和二線城市，關注三線城市。同時，公司會繼續(xù)堅持不拿地王、不拿貴地的原則，拿地資金約占銷售回款的40%左右。”

現(xiàn)金短債比達2.4，以“3個100元”提升盈利

近期熱傳“房企融資新規(guī)”影響引發(fā)行業(yè)熱議，而在旭輝的業(yè)績會上，林中也提出了自己的見解。“我們認為這一新規(guī)則會更有效地防控系統(tǒng)性風險。”在林中看來，新規(guī)則對依靠高財務杠桿來增長、盈利能力弱的企業(yè)，影響會大一些，但優(yōu)秀企業(yè)會受益于新規(guī)則。”

從現(xiàn)金債務情況來看，旭輝依舊保持著一貫的財務穩(wěn)健。截至上半年末，旭輝凈負債率為63.2%，較去年末下降2.4%。具體來看，旭輝總有息負債約1052.69億元，其中，一年內到期金額約252.55億元，相較594億元的在手現(xiàn)金而言，現(xiàn)金短債比僅為2.4倍，短債無憂。截至期末，旭輝加權平均融資成本5.6%，較2019年末下降0.4%。

合肥旭輝廣場

值得一提的是，相比穩(wěn)健的財務體系，旭輝的盈利水平依然有待改善。上半年旭輝實現(xiàn)營收為230.2億，同比增長11%，核心歸母凈利潤31.94億，同比增長11%，毛利率25.6%。而在凈利率方面實現(xiàn)20.6%，相比去年同期22.7%下滑2.1%，這已是旭輝連續(xù)三年的凈利率下跌。

業(yè)績會上，林中也明確表達了對行業(yè)競爭態(tài)勢的看法，“行業(yè)邁入強競爭態(tài)勢，未來低利潤，高風險是常態(tài)，企業(yè)一定要適應，甚至在這種競爭下勝出。”

針對盈利效率問題，旭輝管理層著眼于從日常經(jīng)營中尋找利潤空間。CFO楊欣表示，未來旭輝將力求實現(xiàn)每平米售價增加100元、四項成本每平米降100元、融資成本每平米降100元，力求在利潤下行的環(huán)境中維持盈利能力的穩(wěn)定。

“我們希望在2021年旭輝第二個五年戰(zhàn)略的收官之年，能沖刺百億核心利潤，伴隨而來的是旭輝的千億市值。”林峰說道。