疫情似一面鏡子，照出了上市房企的真正實力。

7月中旬，泰禾集團披露2020年半年報業(yè)績預(yù)報，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損14.6億元至18.6億元，同比下降193.54%至219.16%。而2019年同期，該公司盈利15.6億元。

罪魁禍首，當然是疫情。

對于虧損原因，泰禾集團稱，2020年上半年受疫情和公司房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算排期的影響，無集中交付的地產(chǎn)項目，僅有零星項目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成收入較2019年同期大幅下降；在投資收益方面，上半年該部分業(yè)務(wù)較2019年同期大幅減少，2020年上半年投資收益主要是由公司持有的合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)投資收益按權(quán)益法確認的投資收益，金額較小。另外，上半年公司對已到期尚未還款的借款計提預(yù)計負債約為7.25億元，較2019年同期增加營業(yè)外支出約6.8億元，由于上述因素疊加，泰禾非經(jīng)常性損益影響約-5.78億元。

事實上，在姍姍來遲的2019年的審計報告中，大華會計師事務(wù)所就對泰禾集團出具的審計意見類型為“帶持續(xù)經(jīng)營重大不確定性段落的無保留意見”。

截至6月中旬年報披露日，泰禾集團存在235.58億元到期未歸還借款，并且公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列入被執(zhí)行人，這對公司的持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大挑戰(zhàn)。

泰禾集團是一家從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大型知名上市公司（股票代碼000732）。公司創(chuàng)建于1996年，2010年成功借殼上市，是當年國內(nèi)唯一上市的地產(chǎn)企業(yè)。公司主營高端住宅地產(chǎn)，以泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌。

截至2020年7月22日，泰禾集團的市值為137.9億元，在A股120多家上市地產(chǎn)中，排名第39位；2019年底的資產(chǎn)負債率為84.9%，位列第10名；凈負債率為248.33%，位列第4名，其負債情況不容樂觀。

曾經(jīng)斬獲千億銷售佳績，并擁有“亞洲十大超級豪宅”榮譽的老字號房企泰禾集團，最近走到了生死存亡的關(guān)鍵節(jié)點。

近日，公司收到了深交所針對年報的問詢函。在回復(fù)中，泰禾集團暴露了自己驚人的債務(wù)規(guī)模。截至7月7日，公司已到期尚未還款金額270.65億元，年內(nèi)到期債務(wù)達555.11億元，占歸屬于母公司凈資產(chǎn)的137.38%。

也就是說，公司即便拿出所有的凈資產(chǎn)，都不夠還債的。而在2020年Q1的合并資產(chǎn)負債表上，泰禾集團的貨幣資金余額僅為55.53億元，對還債來說連零頭都不夠，而在2019年底的貨幣資金余額為131.9億元。

債務(wù)來源方面，根據(jù)披露，555.11億元的到期總債務(wù)中，公司債年內(nèi)到期80.58億元；信托公司貸款年內(nèi)到期258.92億元；資產(chǎn)管理公司年內(nèi)到期137.66億元；其他非銀行貸款年內(nèi)到期9.39億元；銀行貸款年內(nèi)到期68.56億元。

可見，泰禾集團在過去非常受歡迎，包括信托、銀行、資管公司等金融機構(gòu)都不遺余力地為其提供大額資金。

而如今，墻倒眾人推，泰禾集團的信用被不斷降級，東方金誠將其主體信用等級由AA+調(diào)降至AA-，評價展望被調(diào)整為負面，沒有金融機構(gòu)再愿意借錢給泰禾。

靠大規(guī)模舉債經(jīng)營，在房地產(chǎn)市場叱咤風(fēng)云、一路闖過來的泰禾集團，怎么也不會料到，2020年的這場疫情會讓其現(xiàn)金流斷裂、走到生死存亡的關(guān)頭。

要知道，泰禾集團曾在2017年入榜“中國地產(chǎn)15強”。如今，時移世易，何以淪落至此？

2014年至2017年，可以說是泰禾集團的黃金時期。據(jù)公開資料，2014-2016年這三年間，泰禾集團實控人黃其森花了500多億元買地，這個數(shù)字已經(jīng)超過了泰禾集團同期三年的總營收，可謂是大手筆。泰禾也因此屢次問鼎地王寶座，就算是那些溢價率超高的地塊，黃其森也是不惜成本，堅決拿下。需要指出的是，泰禾集團的拿地成本基本都是通過借債而來。

重點來了，借債買地，自然是要賺回來的。高價拿地，打造高端別墅豪宅，最后以上千萬的高價賣出去，泰禾集團就是這樣賺錢的。

2017年泰禾集團憑借1010億元的銷售佳績，上榜中國地產(chǎn)15強，晉級 “千億房企”軍團。泰禾地產(chǎn)院子系旗下項目屢獲“亞洲十大超級豪宅”殊榮。

成也“豪宅”，敗也“豪宅”。

正是因為豪宅在疫情來襲的時候比普通住宅的流動性更差，才導(dǎo)致泰禾集團在2020年上半年“無集中交付的地產(chǎn)項目，僅有零星項目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入”，現(xiàn)金流將近枯竭。

從資產(chǎn)負債表恒等式，我們也能想到對于到期巨額債務(wù)的處理方式，不外乎兩種：一是降低負債規(guī)模，二是增加所有者權(quán)益。

這話說得太過深奧，我們翻譯一下，就是債務(wù)人向債權(quán)人求饒，說你豁免一部分債務(wù)吧，或者降低利率吧，或者展期吧，這就叫債務(wù)重組；或者向外界去找股東，來給我投資，我讓出一部分股權(quán)，這就是引入戰(zhàn)略投資者，好聽的名字叫“白衣騎士”。

泰禾集團目前對于到期債務(wù)的處理方式即是如此，在和債權(quán)人磋商債務(wù)重組的時候，欲通過引入戰(zhàn)略投資者來化解財務(wù)風(fēng)險。

為積極穩(wěn)妥地化解公司債務(wù)風(fēng)險，改善公司業(yè)務(wù)經(jīng)營，泰禾集團已聘請財務(wù)顧問、律師等專業(yè)機構(gòu)開展債務(wù)重組工作，協(xié)助公司梳理并評估不同各類選項并制定一項債務(wù)重組方案。公司相信這將實現(xiàn)公司長遠價值，最大程度保證所有債權(quán)人的利益。公司和財務(wù)顧問將積極與所有債權(quán)人溝通相關(guān)方案及工作進展。公司希望所有債權(quán)人能支持和配合公司，盡快完成債務(wù)重組工作，實現(xiàn)共贏。

截至目前，泰禾集團對債務(wù)重組的具體方案還沒有進行公示。

那么，引入戰(zhàn)略投資者，工作進展如何呢？

泰禾集團是在今年5月宣布引入戰(zhàn)略投資者的。5月13日晚間，泰禾集團發(fā)布公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。

在福建省有關(guān)方面的斡旋下，廈門國貿(mào)一度成為最接近泰禾的“戰(zhàn)投”伙伴。去年廈門國貿(mào)的營收規(guī)模超過2000億元，主營業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)，與泰禾有業(yè)務(wù)上的契合度。但因忌憚于泰禾龐大的債務(wù)規(guī)模，這家世界500強企業(yè)最終選擇放棄。

廈門建發(fā)、中鐵建、保利等企業(yè)也與泰禾有過接觸，但最終協(xié)商未果。雖然看中泰禾的產(chǎn)品力和區(qū)域布局，但泰禾的債務(wù)規(guī)模過于龐大，資產(chǎn)質(zhì)量相對不佳，成為這些企業(yè)放棄的重要原因。另一方面，上述“國字頭”企業(yè)也存在決策周期過長的問題，無法滿足泰禾對合作者的迫切要求。

另外，也有不少企業(yè)試圖尋求項目層面的收購，但這并不符合泰禾現(xiàn)階段的策略。

相比之下，萬科是最晚被曝出的洽談?wù)撸瑓s最有可能成為泰禾的新股東。雙方的談判還在進行中，在某些細節(jié)條款上，雙方還在探討；且從泰禾管理層的態(tài)度來看，似乎對萬科頗為中意。

目前來看，泰禾的資產(chǎn)情況，仍然對萬科有著較大吸引力。一方面，對于萬科以剛需為主的產(chǎn)品戰(zhàn)略來說，泰禾的高端精品戰(zhàn)略，是對萬科產(chǎn)品線的有益補充；另一方面，截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元，且主要分布在核心一二線城市，這同樣能與萬科形成互補。

泰禾與萬科均為中城聯(lián)盟成員，雙方管理層有一定的淵源。據(jù)悉，從雙方管理層的態(tài)度來看，對彼此的價值觀頗為認同。

對任何一家有規(guī)模訴求的房企來說， 近4000億元的土儲資產(chǎn)都是不小的誘惑。但蜜糖還是砒霜，將在很大程度上取決于“白衣騎士”的能力和意愿，目前來看，有能力拿下泰禾的企業(yè)并不多，這也令此次引戰(zhàn)工作變得簡單。情勢迫切，中國房地產(chǎn)史上最大的一宗并購案能否在近期發(fā)生，將很快見分曉。