持續(xù)兩個(gè)多月的泰禾“引戰(zhàn)”工作，終于出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

泰禾集團(tuán)7月31日早間公告，公司實(shí)際控制人黃其森、控股股東泰禾投資與萬科下屬公司海南萬益管理服務(wù)有限公司（下稱“海南萬益”）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，在滿足交易前提下，泰禾投資擬向海南萬益轉(zhuǎn)讓19.9%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.9元，對應(yīng)總對價(jià)約為24.3億元。

其中，這筆價(jià)款將以現(xiàn)金方式進(jìn)行支付。

交易若能順利達(dá)成，萬科方面持有泰禾集團(tuán)19.9%的股份，位列第二大股東。泰禾投資持股比例下降至29.07%。

泰禾集團(tuán)表示，公司控股股東此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的簽署，不會導(dǎo)致公司的控股權(quán)發(fā)生變更，將有助于優(yōu)化公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，有助于幫助公司不斷完善公司治理，同時(shí)還有助于推動公司目前進(jìn)行的債務(wù)重組工作，盤活存量資產(chǎn)，維持正常經(jīng)營，從而幫助實(shí)現(xiàn)公司長遠(yuǎn)價(jià)值，維護(hù)公司及股東利益。

萬科方面最新表示：

萬科“拯救”泰禾，設(shè)兩大嚴(yán)格條件

圖片來源 / 圖蟲創(chuàng)意

經(jīng)過昨日的漲停，泰禾集團(tuán)今日開盤再度漲停！截至發(fā)稿，泰禾集團(tuán)漲8.36%，最新股價(jià)6.48元/股，上述交易價(jià)格較之折價(jià)32.2%。

協(xié)議還約定，若在過戶前一交易日泰禾集團(tuán)股票二級市場收盤價(jià)的90%低于4.9元/股的，則萬科有權(quán)要求泰禾投資按最新收盤價(jià)的90%對股份轉(zhuǎn)讓價(jià)格做調(diào)低處理。

根據(jù)公告，此次交易落地需達(dá)成兩項(xiàng)嚴(yán)格的前提條件：

上述條件相當(dāng)嚴(yán)密。

公告稱，泰禾系獨(dú)立經(jīng)營主體，應(yīng)以其全部資產(chǎn)對自身債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，并完成其債務(wù)重組事項(xiàng)，萬科不會對泰禾的經(jīng)營及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任，亦無任何責(zé)任提供任何增信措施或財(cái)務(wù)資助。

泰禾集團(tuán)在公告中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，此次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達(dá)成取決于相關(guān)先決條件能否滿足，存在不確定性，敬請廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

綜合來看，此次交易為泰禾危機(jī)創(chuàng)造了一個(gè)解困的機(jī)會。萬科一向以穩(wěn)健著稱，信用評級全行業(yè)最高，該框架協(xié)議的簽署，將給債權(quán)人等各方傳遞積極的信號，有利于推動債權(quán)重組。協(xié)議簽署后，萬科應(yīng)該也會積極幫助其逐步恢復(fù)正常經(jīng)營秩序。此外，從協(xié)議內(nèi)容來看，萬科并不會為泰禾集團(tuán)的債務(wù)兜底，設(shè)置的交易前提條件降低了萬科的股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是萬科對自身股東負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。

公告也顯示，標(biāo)的股份轉(zhuǎn)讓完成之后，萬科方面將協(xié)助泰禾集團(tuán)完善公司治理，盤活存量資產(chǎn)，支持泰禾集團(tuán)正常經(jīng)營。

有分析認(rèn)為，與債券人的談判將成為決定這筆交易能否最終成行的關(guān)鍵因素。

若最終按照這一方案實(shí)施，泰禾集團(tuán)不僅能獲得一筆資金援助，董事長黃其森也可暫時(shí)保住大股東的位置。

截至公告披露之日，黃其森控制的泰禾投資持有泰禾集團(tuán)48.97%的股份，為公司大股東。黃其森夫人葉荔（截至一季度末持股12.05%），妹妹黃敏（截至一季度末持股1.52%），與泰禾投資為一致行動人關(guān)系。

泰禾公告稱，“公司控股股東此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的簽署，不會導(dǎo)致公司的控股權(quán)發(fā)生變更，將有助于優(yōu)化公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，有助于幫助公司不斷完善公司治理，同時(shí)還有助于推動公司目前進(jìn)行的債務(wù)重組工作，盤活存量資產(chǎn)，維持正常經(jīng)營，從而幫助實(shí)現(xiàn)公司長遠(yuǎn)價(jià)值，維護(hù)公司及股東利益?！?

泰禾與萬科互補(bǔ)

圖片來源 / 圖蟲創(chuàng)意

泰禾是在今年5月宣布引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的。

5月13日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。

此后，廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、中鐵建、保利等多家企業(yè)介入引戰(zhàn)工作中，但最終未果。最晚被曝出的萬科，反而后來居上。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，早在今年5月初，泰禾與萬科就已展開接觸，并表示出合作意愿。此后，雖有其他公司介入泰禾“引戰(zhàn)”工作，但雙方始終保持著溝通。此前，雙方已在深圳、北京兩地有過多輪磋商，談判進(jìn)展總體順利，萬科對泰禾項(xiàng)目層面的盤點(diǎn)也已進(jìn)行多輪。

據(jù)悉，從泰禾管理層的態(tài)度來看，相對屬意萬科。

但泰禾龐大的債務(wù)規(guī)模，仍然對此次交易的進(jìn)展形成制約。

對于此次交易，公告還設(shè)置了一個(gè)過渡期，期限為自本協(xié)議簽署之日起至股份過戶。過渡期內(nèi)，泰禾需全力配合萬科進(jìn)行盡職調(diào)查，同時(shí)正常開展業(yè)務(wù)經(jīng)營活動。

泰禾的困境

作為閩系房企的代表，高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)保是泰禾集團(tuán)一直以來揮之不去的標(biāo)簽，也是發(fā)展過程中難以避免的選擇。

憑借大量舉債、高價(jià)拿地、快速銷售沖規(guī)模的激進(jìn)方式，泰禾集團(tuán)在過去幾年間迅速沖到了行業(yè)前列，并于2017年躋身千億陣營，當(dāng)年銷售額是2016年408億的1.5倍。

這背后是高額負(fù)債和極高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2010年至2017年，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直為負(fù)；2014年至2017年，截至年底的有息負(fù)債分別為近400億元、近450億元、近750億元、近1375億元；凈負(fù)債率分別為530%、228%、298%、473%。

具體而言，2018年全年，泰禾地產(chǎn)僅拿了10多塊地，投入約69億元；而2017年這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為36個(gè)、552億元。截至2018年底，泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率降至385%，較2017年底大幅下降，但仍然較高。

2019年上半年，泰禾集團(tuán)因574億元短期債務(wù)受到深交所問詢后，進(jìn)一步加強(qiáng)了降杠桿的動作。

在6月份的媒體溝通會上，黃其森稱：

2019年的四個(gè)季度，泰禾集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額分別為119億元、202億元、226億元、236億元，一直在增加。截至2019年底，泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債已經(jīng)降至970億元，凈負(fù)債率降至248.31%，進(jìn)一步改善。

重壓之下，創(chuàng)始人黃其森只得公開尋求引入戰(zhàn)略投資。

5月13日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司控股股東泰禾投資（持股48.97%）正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關(guān)交易可能涉及公司控制權(quán)的變更。

業(yè)界人士分析，泰禾的困境，只是地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“后白銀時(shí)代”的一個(gè)縮影。