獨(dú)家 | 蛋殼自如自救失當(dāng)，優(yōu)客劉翔：二房東模式已經(jīng)走進(jìn)了死胡同

相比強(qiáng)逼房東免租，我更深?lèi)和唇^的就是高價(jià)搶房。

文丨獵云網(wǎng) ID：ilieyun
作者丨林文龍

“蛋殼公寓存在‘租金貸’的情況”，“近日深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主因討要租金聚眾維權(quán)事件”，2月19日，一份由深圳市委政法委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展相關(guān)排查工作的通知》在網(wǎng)上傳出，其中提及這兩個(gè)事實(shí)，也是蛋殼近期飽受詬病的問(wèn)題。

“租金貸”是指租戶(hù)按月分期償還貸款給金融機(jī)構(gòu)，公寓則獲得金融機(jī)構(gòu)支付的房租預(yù)付款。這本來(lái)是為租客解決租房資金短缺的問(wèn)題，后來(lái)卻成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要的現(xiàn)金流來(lái)源。

蛋殼方面回應(yīng)獵云網(wǎng)稱(chēng)，租金貸是合法合規(guī)的，2019年12月25日，住建部等6部門(mén)發(fā)文稱(chēng)，住房租賃企業(yè)租金收入中，“租金貸”占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。另外，深圳市委政法委員會(huì)發(fā)布的通知也是普通的問(wèn)詢(xún)調(diào)查函，并非處罰性文件，蛋殼將積極配合。

受疫情影響，城市間的人員流動(dòng)受限，復(fù)工時(shí)間延緩，導(dǎo)致新簽租房量大跌，使得公寓現(xiàn)金流銳減。規(guī)模數(shù)萬(wàn)間以上的公寓，在本次疫情中遭受的損失，都是以數(shù)千萬(wàn)甚至上億計(jì)的?！皩?duì)于在租房源，企業(yè)已把未來(lái)12個(gè)月，甚至24個(gè)月的租金收回消耗了，短期內(nèi)無(wú)法再產(chǎn)生現(xiàn)金流入貢獻(xiàn)。”優(yōu)客逸家CEO劉翔介紹，個(gè)別依賴(lài)大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè)，更是受到致命沖擊。保命狀態(tài)下，一些公寓企業(yè)采取的自救舉措欠妥，就出現(xiàn)了負(fù)面輿論。

2月10號(hào)，自如漲價(jià)的話(huà)題被沖上了微博熱搜。

2月初，蛋殼公寓由于“強(qiáng)制”房東們免租，卻不給租戶(hù)免租的消息，引發(fā)輿論質(zhì)疑。2月17日，蛋殼公寓道歉，稱(chēng)工作沒(méi)有組織好，做得不到位，讓本該有的協(xié)商，變成了一種“通知”。

近幾年，長(zhǎng)租公寓突然成為一個(gè)風(fēng)口，不少資金雄厚的VC、房地產(chǎn)商進(jìn)來(lái)砸錢(qián)，催生行業(yè)泡沫化發(fā)展。劉翔說(shuō)，部分公寓企業(yè)唯規(guī)模論，哄抬租金搶房源、過(guò)度加杠桿“短貸長(zhǎng)投”等，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓行業(yè)變成了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)資金鏈的抗波動(dòng)能力非常脆弱。這個(gè)問(wèn)題，在疫情中暴露無(wú)遺。“現(xiàn)在，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)，原來(lái)包租且投資裝修的模式在非理性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)走進(jìn)了一個(gè)死胡同。”

劉翔從事公寓行業(yè)八年以來(lái)，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這么大的沖擊，后面會(huì)有什么具體變化，他也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但他可以肯定的是，經(jīng)歷過(guò)疫情的沖擊洗禮，從業(yè)者、房東、租客、管理機(jī)構(gòu)都會(huì)變得更加理性，那些太激進(jìn)的行業(yè)擴(kuò)張措施、經(jīng)營(yíng)手段會(huì)有所收斂，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)將在重創(chuàng)下努力破局，迎來(lái)新生。

來(lái)源：優(yōu)客逸家

2月18日，優(yōu)客逸家CEO劉翔接受了獵云網(wǎng)的獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)。

以下是訪(fǎng)談內(nèi)容，略經(jīng)編輯：

獵云網(wǎng)：近日，蛋殼公寓“強(qiáng)逼”房東免租的行為，引發(fā)輿論質(zhì)疑，你也發(fā)朋友圈，表示對(duì)哄抬房租、強(qiáng)逼免租的行為深?lèi)和唇^。他們這么做，背后的原因是什么？

劉翔：首先，未真正核實(shí)情況下，我不能隨便對(duì)別的同行企業(yè)做評(píng)價(jià)。僅對(duì)哄抬房租、強(qiáng)逼免租這類(lèi)行為本身，持否定態(tài)度。另外，這次疫情造成的影響，對(duì)公寓企業(yè)確實(shí)非常大。防疫管控措施限制了城市間的人員流動(dòng)，延緩了復(fù)工時(shí)間，導(dǎo)致公寓現(xiàn)金流收入銳減。個(gè)別依賴(lài)大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè)，更是受到致命沖擊。保命狀態(tài)下，一些公寓企業(yè)采取的自救舉措欠妥，就出現(xiàn)了負(fù)面輿論。

獵云網(wǎng)：現(xiàn)金流銳減的原因是什么？

劉翔：長(zhǎng)租公寓行業(yè)的現(xiàn)金流，主要來(lái)源于新簽租房量。

以成都為例，新簽的一個(gè)客戶(hù)，假設(shè)每間每月的均價(jià)是1000元，按照押一付三或者押二付三的付款方式，正常來(lái)說(shuō)，簽約后可以拿回來(lái)4、5千塊錢(qián)。但是，依賴(lài)大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè)，會(huì)要求按年，甚至按兩年預(yù)收租金。租戶(hù)現(xiàn)金不足，可以選擇以“租金貸”的方式支付租金，這樣，每發(fā)生一個(gè)新簽，公寓就可以拿回來(lái)1萬(wàn)多，甚至兩萬(wàn)多的資金。

如果一個(gè)月能新簽10000間房，帶來(lái)的現(xiàn)金流就是1個(gè)多億，甚至2個(gè)多億。同樣，如果新簽大減，現(xiàn)金流損失也相當(dāng)巨大。

對(duì)于在租房源，企業(yè)已把未來(lái)12個(gè)月，甚至24個(gè)月的租金收回消耗了，短期內(nèi)無(wú)法再產(chǎn)生現(xiàn)金流入貢獻(xiàn)。所以，受疫情影響，新簽租房量驟降時(shí)，依賴(lài)大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的公寓企業(yè)受到的資金影響就非常大。

獵云網(wǎng)：此前，自如還大幅漲房租，這背后的原因也是追求現(xiàn)金流嗎？

劉翔：公寓漲租有很多因素，常態(tài)化的是淡旺季波動(dòng)影響下的小幅調(diào)價(jià)，通?？刂圃凇?%幅度內(nèi)。網(wǎng)傳高達(dá)30%以上的漲價(jià)，我沒(méi)有去核實(shí)過(guò)，不便評(píng)價(jià)。但有一個(gè)客觀情況確實(shí)是需要關(guān)注的：北京市去年7月份出臺(tái)了禁止N+1的政策，大量房屋被拆掉了隔斷，也就是少了一間可出租單位，這個(gè)情況下公寓如果不去每間房漲價(jià)30%多，根本無(wú)法挽回因隔斷被拆帶來(lái)的損失，永遠(yuǎn)無(wú)法盈利。

獵云網(wǎng)：現(xiàn)金流大減，是所有企業(yè)面臨的問(wèn)題，優(yōu)客逸家也會(huì)跟房東商量免租嗎？

劉翔：我們現(xiàn)在還在觀察疫情影響的持續(xù)性和嚴(yán)重性，沒(méi)有大面積接洽，只是抽樣溝通了少量房東，了解房東意愿。后續(xù)我們會(huì)根據(jù)疫情發(fā)展情況，去跟部分房東協(xié)商免租或延付，但這種溝通肯定不能強(qiáng)制。交租是義務(wù)，免租是情分。

獵云網(wǎng)：長(zhǎng)租公寓，現(xiàn)在是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)嗎？

劉翔：近幾年興起的長(zhǎng)租公寓，大多是在二房東模式下的經(jīng)營(yíng)升級(jí)。二房東是一個(gè)歷史悠久的行業(yè)，以前的特點(diǎn)是微利，穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低?，F(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓，把租前、租中、租后環(huán)節(jié)打通，解決了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、改造裝修、租后服務(wù)等用戶(hù)體驗(yàn)改善的相關(guān)問(wèn)題，模式相對(duì)重一些，但穩(wěn)健發(fā)展前提下，風(fēng)險(xiǎn)依然可控。

本來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正在優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，向酒店業(yè)靠攏，從自營(yíng)轉(zhuǎn)到大比例的管理輸出，就是把自己去包租、自己投資裝修變成業(yè)主來(lái)出房子、出錢(qián)裝修，然后長(zhǎng)租公寓企業(yè)做運(yùn)營(yíng)，收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。

但近幾年，長(zhǎng)租公寓突然成為一個(gè)風(fēng)口，不少資金雄厚的VC、房地產(chǎn)商進(jìn)來(lái)砸錢(qián)，催生行業(yè)泡沫化發(fā)展。部分公寓企業(yè)唯規(guī)模論，哄抬租金搶房源、過(guò)度加杠桿“短貸長(zhǎng)投”等，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓行業(yè)反而變成了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。

比如說(shuō)一個(gè)小區(qū)里，雖然個(gè)別出高價(jià)包租的公寓不可能把所有房東的房子都收走，但他只要給一兩個(gè)房東出了高價(jià)，其實(shí)就形成了錨定效應(yīng)，該小區(qū)的房東在后續(xù)的房屋出租過(guò)程中就會(huì)普遍提高價(jià)格預(yù)期，導(dǎo)致公寓行業(yè)的拿房成本越來(lái)越高，而租客租房的支付意愿和能力不可能快速上漲，這就導(dǎo)致公寓的盈利空間被擠壓。盈利無(wú)望的企業(yè)又高杠桿大規(guī)模擴(kuò)張，資金鏈的抗波動(dòng)能力是非常脆弱的，必然帶來(lái)極大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)，原來(lái)包租且投資裝修的模式在非理性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)走進(jìn)了一個(gè)死胡同。優(yōu)客逸家也已經(jīng)從2019年開(kāi)始就痛下決心，停止了包租投資擴(kuò)張的二房東模式，轉(zhuǎn)而發(fā)展對(duì)各方都更健康、更安全的“托管分賬+銀行資金監(jiān)管”模式。

獵云網(wǎng)：高價(jià)搶房，是這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高的源頭嗎？

劉翔：相比強(qiáng)逼房東免租，我更深?lèi)和唇^的就是高價(jià)搶房。

如果說(shuō)蒙眼狂奔、擴(kuò)大規(guī)模，一定要給他找一個(gè)好處，那就是所謂的教育了市場(chǎng)，普及了公寓的概念，讓大家知道還有這樣一種標(biāo)準(zhǔn)化，有一定舒適性的居所可以租住。

更多的都是消極的、壞的影響，這類(lèi)行為抬高了整個(gè)社會(huì)以及行業(yè)的成本，把市場(chǎng)的價(jià)格哄抬起來(lái)，把這個(gè)行業(yè)里的人員也搞得非常浮躁，都去逐利。企業(yè)之間的惡性抬價(jià)競(jìng)爭(zhēng)本是不必要的，但所有的企業(yè)都被拖進(jìn)來(lái)裹脅在里面。

獵云網(wǎng)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，大比例預(yù)收這種做法是P2P的方式，你是否認(rèn)同？

劉翔：這個(gè)帽子太大了，我不敢隨便評(píng)價(jià)是不是P2P的方式。

如果公寓是用自己的錢(qián)在蒙眼狂奔那沒(méi)有問(wèn)題，如果是金融機(jī)構(gòu)提供的資金也沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)樗菍?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，可以為它的投資承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

但是，公寓利用租金貸做大比例長(zhǎng)周期預(yù)收，其實(shí)是讓普通的、沒(méi)有辨識(shí)能力的老百姓跟它承擔(dān)了共同風(fēng)險(xiǎn)。但這些人并沒(méi)有享受到它蒙眼狂奔帶來(lái)的好處。所以，我覺(jué)得，創(chuàng)業(yè)者在追逐個(gè)體夢(mèng)想的時(shí)候還要考慮你的社會(huì)擔(dān)當(dāng)，該穩(wěn)健的時(shí)候要穩(wěn)健。

整個(gè)2017年，在主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在大比例使用租金貸募集資金快速擴(kuò)張的情況下，為了不被淘汰出局，優(yōu)客逸家使用租金貸的比例也曾一度超過(guò)60%。但很快，2018年春節(jié)后，我們意識(shí)到穩(wěn)健的重要性，主動(dòng)壓縮了使用比例。到2019年，已經(jīng)完全停止了租金貸的使用。

獵云網(wǎng)：現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，是不是很不健康？

劉翔：我們?cè)诳匆粋€(gè)模式的健康度的時(shí)候，關(guān)鍵指標(biāo)之一就是看你的收益和風(fēng)險(xiǎn)是否對(duì)等。

長(zhǎng)租公寓過(guò)去包租且投資裝修的模式，最大的挑戰(zhàn)和硬傷就是這是一個(gè)極其微利、甚至虧錢(qián)的行業(yè)，然后另外一頭你還承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)槟阕隽税?，有系統(tǒng)性的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)；因?yàn)槟阕隽舜箢~的裝修改造投資，你有空置和低價(jià)造成的裝修折損風(fēng)險(xiǎn)，這部分投資價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間推移而消耗掉，我們管這個(gè)叫“冰淇淋”模式，逐漸化掉了，你是找不回來(lái)的。

獵云網(wǎng)：優(yōu)客逸家從2018年開(kāi)始主動(dòng)去杠桿，這么做的背景是什么？

劉翔：從2018年一季度開(kāi)始，我們就在主動(dòng)去杠桿。那個(gè)時(shí)間點(diǎn)是因?yàn)镻2P爆雷，政府出臺(tái)了很多管制措施，讓很多金融機(jī)構(gòu)能夠提供的金融分期產(chǎn)品的資金來(lái)源受到了影響。所以，銀行的朋友提醒，像我們這種比較大比例依賴(lài)于租金貸產(chǎn)品預(yù)收來(lái)回籠資金，再做擴(kuò)張投入的企業(yè)，要警惕抽貸造成的影響。

所以，我們自己主動(dòng)開(kāi)始降，從2018年初3.3億的租金貸在貸余額，到2018年底的時(shí)候就已經(jīng)只有8000萬(wàn)了，相當(dāng)于一年之內(nèi)降了2.5億。然后整個(gè)2019年從8000萬(wàn)降到現(xiàn)在僅剩100多萬(wàn)的在貸余額。

獵云網(wǎng)：前兩年降杠桿的行為，是不是讓優(yōu)客逸家有了更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力？

劉翔：我今天在另外一個(gè)群里還講，這次真的體會(huì)到了“塞翁失馬焉知非?！?，也更加堅(jiān)定了“長(zhǎng)期主義”的理念。前兩年去杠桿的做法，讓優(yōu)客逸家在房源規(guī)模增長(zhǎng)上停滯不前，也經(jīng)歷了非常多的外人難以想象的困難，好在我們堅(jiān)持過(guò)來(lái)了。相應(yīng)的，優(yōu)客逸家也不再依賴(lài)于大比例長(zhǎng)周期的預(yù)收，因此在疫情沖擊下受到的影響比部分高杠桿公寓小一些。我們只不過(guò)比別人提前吃了更多的苦，所以今天吃的苦相對(duì)少一些，但后續(xù)要面對(duì)的問(wèn)題，依然非常嚴(yán)峻！

幸運(yùn)的是，去年9月份，我們?yōu)榱司徑馊ジ軛U帶來(lái)的資金壓力，把武漢公司整體轉(zhuǎn)讓給了一個(gè)帶資加盟的合作公司，后者使用優(yōu)客逸家的品牌在武漢經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓，分擔(dān)武漢市場(chǎng)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的資金壓力，我們提供一些品牌和運(yùn)營(yíng)規(guī)范的支持。

這次疫情，武漢是重災(zāi)區(qū)，大部分員工無(wú)法返程到崗，租客不能保證正常付租，公司很難正常經(jīng)營(yíng)。這種情況下，我們也在盡量為加盟商提供一些必要的中后臺(tái)遠(yuǎn)程支持。如果當(dāng)時(shí)我們貪戀于所謂的房源規(guī)模，沒(méi)有合作伙伴的分擔(dān)，那今天就會(huì)因?yàn)槲錆h市場(chǎng)承受更大的資金壓力。如果我們還依賴(lài)大比例長(zhǎng)周期預(yù)收，那今天也會(huì)受到更大的因?yàn)樾潞烍E降導(dǎo)致的現(xiàn)金流沖擊。

獵云網(wǎng)：長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)有一個(gè)默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，出租率在90%以上企業(yè)才有可能盈利。如今，新簽租房量大幅下滑，對(duì)出租率影響有多大？

劉翔：新簽等于退租量時(shí)，可以保持原來(lái)的出租率；如果新簽小于退租量，出租率就往下掉。

現(xiàn)在的問(wèn)題就是新簽的數(shù)量上不來(lái)，而退租的數(shù)量又在增加，兩頭一疊加就變成出租率在快速往下掉。

目前，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且還在持續(xù)下降中。

大年初四、初五時(shí)，優(yōu)客逸家成都的出租率在93%、94%左右。但截至2月19日，監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，出租率已降至86%左右。

很多企業(yè)的出租率已經(jīng)低于80%這條絕對(duì)紅線(xiàn)，企業(yè)若持續(xù)幾個(gè)月出租率在80%，則面臨生死存亡的危機(jī)。

獵云網(wǎng)：春節(jié)后的返城復(fù)工潮是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的一個(gè)“業(yè)務(wù)旺季”，為什么退租的數(shù)量反而在增加？

劉翔：自如、蛋殼、優(yōu)客逸家等長(zhǎng)租公寓的主要產(chǎn)品線(xiàn)都是針對(duì)年輕人的輕時(shí)尚合租公寓，占到了整個(gè)運(yùn)營(yíng)房源的90%以上，主打拎包入住。

從年齡段來(lái)看，這類(lèi)客戶(hù)大多是畢業(yè)1-5年的職場(chǎng)新人，而且以單身為主，本身穩(wěn)定性就比較低。

有不少人，會(huì)在春節(jié)前后退租，等春節(jié)復(fù)工以后再租房子。

因?yàn)橐咔椋行┤吮焕г诶霞乙粫r(shí)半會(huì)兒回不來(lái)，有些人公司沒(méi)了要換工作，有些人沒(méi)法正常復(fù)工干脆回老家，等等。加上我們?cè)诔啥纪瞥隽艘粋€(gè)照顧租客的政策，受疫情管制影響可免違約金退租，某種程度上也助推了部分租客的退租行為。

獵云網(wǎng)：疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的影響會(huì)有多大？

劉翔：規(guī)模數(shù)萬(wàn)間以上的公寓，在本次疫情中遭受的損失，都是以數(shù)千萬(wàn)甚至上億計(jì)的。我們目前偏樂(lè)觀的判斷是，疫情會(huì)隨著政府防控力度的加大和環(huán)境溫度的提升而逐漸消失。因此，暫時(shí)只做了3個(gè)月預(yù)判。如果疫情持續(xù)3個(gè)月以上，絕大部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)都‘沒(méi)戲’了。優(yōu)客逸家稍好些，但若連續(xù)3個(gè)月持續(xù)目前狀況，我們也只能撐到5月份。

我從事公寓行業(yè)八年以來(lái)，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這么大的沖擊，后面會(huì)有什么具體變化，也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但可以肯定的是，經(jīng)歷過(guò)疫情的沖擊洗禮，從業(yè)者、房東、租客、管理機(jī)構(gòu)都會(huì)變得更加理性，那些太激進(jìn)的行業(yè)擴(kuò)張措施、經(jīng)營(yíng)手段會(huì)有所收斂，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)將在重創(chuàng)下努力破局，迎來(lái)新生。

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