文|卓宇

來(lái)源|博望財(cái)經(jīng)

看到位于上海的“老伙計(jì)”青客公寓在上周遞交了招股書(shū)之后，來(lái)自北京的“包租婆”蛋殼公寓早已按耐不住敲門的沖動(dòng)緊隨其后。到底是真的看到了門后更大的租賃市場(chǎng)，還是單純因?yàn)榭诖砂T硬起了頭皮，想來(lái)只有這位“包租婆”自己知道。

3年“燒錢”40億

10月29日，按奈不住的蛋殼公寓向美國(guó)SEC遞交了招股書(shū)，準(zhǔn)備赴美上市。

說(shuō)到租房，很多人肯定想到自如公寓，蛋殼比自如晚出生了幾年卻搶先邁出上市這一步，誰(shuí)給它的勇氣？你別說(shuō)這蛋殼的勇氣還真就是人家自己拼來(lái)的。

在2015年1月新春即將來(lái)臨之際，一家名為“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”的企業(yè)在北京破殼而出，這家公司就是蛋殼公寓。蛋殼公寓在北京慈云寺橋租下了第一套房子，到2015年底，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量已達(dá)到了2434間。而在接下來(lái)的幾年中，蛋殼公寓更像是開(kāi)了掛，一路搶灘登陸。招股書(shū)中顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量達(dá)到了406,746間，一度增長(zhǎng)了166倍。

房間越多意味著客源也在不斷增多。這一點(diǎn)從招股書(shū)顯示的營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看就已經(jīng)很明顯：蛋殼公寓2017年、2018年?duì)I收分別為6.56億元、26.75億元；而在2019年，僅前9個(gè)月?tīng)I(yíng)收就達(dá)到近50億元，上年同期為16.73億元。可見(jiàn)蛋殼公寓營(yíng)收規(guī)模也是水漲船高。

瘋狂擴(kuò)張的背后當(dāng)然離不開(kāi)資本的支持。根據(jù)天眼查的數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓共拿過(guò)7輪融資，除了2015年的天使輪和A輪以外，自2017年開(kāi)始每輪融資金額都有數(shù)億人民幣，而在今年遞交招股書(shū)之前更是一口氣完成了C、D兩輪融資，融資額共計(jì)6.9億美元。有了資本的追逐，蛋殼變得越來(lái)越大，覆蓋范圍也是遍布全國(guó)的一線城市。

眼看著把租房業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)，但“包租婆”的眼皮卻跳得卻越來(lái)越頻繁，原因來(lái)自于怎么也鼓不起來(lái)的錢包。在招股書(shū)中不難看出端倪，蛋殼公寓的業(yè)績(jī)雖然漂亮，卻始終無(wú)法真正盈利。數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2017年、2018年的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元；在2019年前9個(gè)月凈虧損為25.16億元，上年同期為凈虧損8.13億元。算下來(lái)，不到三年蛋殼公寓已累計(jì)凈虧損41.57億元，而且還越虧越多。

難怪有人感嘆：“這到底是在掙錢，還是在燒錢啊！”

“存糧”快不夠了？

這些年，蛋殼忙著做大做強(qiáng)，一直處于投入階段，主要收入來(lái)自于租金和服務(wù)費(fèi)，盈利方式相對(duì)單一，但支出卻不止一頭。用電影《功夫》里包租婆的一句話就是“水電不用花錢啊！”蛋殼的水電費(fèi)確實(shí)不用自己掏，但除了需要墊付巨額租金和其他經(jīng)營(yíng)支出外，光是裝修成本已經(jīng)足夠讓它頭大了。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，招股書(shū)中也給了回應(yīng)，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，已下降到2019年前9個(gè)月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個(gè)月。

降低裝修成本，聽(tīng)上去解決了擋在盈利路上的最大難題，但這降低的成本是從哪兒省出來(lái)的？一分錢一分貨，裝修材料的成本節(jié)省，是否會(huì)讓“甲醛房”的陰影在租戶心里重現(xiàn)？顯然這都是蛋殼需要面對(duì)的煩惱。

巨大的成本投入和盈利模式不明朗，讓蛋殼公寓正飽受著巨大的壓力。蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)曾在接受采訪時(shí)表示，盈利并非當(dāng)前最重要的事情，抓住時(shí)間窗口做大規(guī)模更加重要。話說(shuō)的固然有道理，但前提是得有錢繼續(xù)做下去。

望著眼前巨大的蛋殼，看清楚支撐著蛋殼正常運(yùn)轉(zhuǎn)的營(yíng)養(yǎng)正是那白花花的銀子之后，蛋殼公寓是得好好算筆賬了。

自2017年開(kāi)始，蛋殼公寓前前后后共獲得融資金額約達(dá)60多億人民幣，三年下來(lái)虧損40億左右，當(dāng)前賬面顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（包含現(xiàn)金、存款及受限資金）為23億元人民幣。而值得注意的是，招股書(shū)披露，蛋殼公寓最新的融資1.9億美元D輪融資是剛剛完成。也就是說(shuō)，在這之前蛋殼的賬面現(xiàn)金流或許更少，以目前蛋殼的虧損速度來(lái)看，這些“存款”還能能撐多久？

看著這日漸干癟的錢包，“包租婆”仿佛看到了巨大的蛋殼瞬間在眼前坍塌，不由皺著眉頭深深吸了一口氣。而正在一籌莫展之際，忽然聽(tīng)到了來(lái)自青客赴美上市遠(yuǎn)方的消息，頓時(shí)眉頭舒展，大手一拍：“去股市借錢！”

雷聲四起春天在哪里？

正逢青客與蛋殼這二位“難兄難弟”遠(yuǎn)渡重洋之際，行業(yè)里又驚現(xiàn)了陣陣?yán)醉憽?

進(jìn)入10月，長(zhǎng)租公寓各方戰(zhàn)況慘烈。先是擁有4.5萬(wàn)間出租房的長(zhǎng)租公寓企業(yè)南京樂(lè)伽宣布破產(chǎn)倒閉，早已人去樓空。再有南京君創(chuàng)公寓、河南悅?cè)绨l(fā)布公告稱，公司資金鏈斷裂，無(wú)力正常運(yùn)營(yíng)；接著是杭州5家運(yùn)營(yíng)商被曝現(xiàn)金流緊張，西安9家長(zhǎng)租公寓被當(dāng)?shù)夭块T重點(diǎn)“提名”。

資金鏈斷裂，停止運(yùn)營(yíng)，破產(chǎn)倒閉，這一道道驚雷不僅“炸傷”了眾多租客、房東，更涼了行業(yè)里多數(shù)人的心。

近幾年，在持續(xù)的政策紅利下，由于行業(yè)較低的進(jìn)入門檻，招來(lái)開(kāi)發(fā)商、酒店系、中介公司、創(chuàng)業(yè)者等各路英雄好漢進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。短時(shí)間涌入的大批競(jìng)爭(zhēng)者，造成這個(gè)市場(chǎng)階段性的供給壓力，而在需求平緩或不足時(shí)期，租金、出租率、出租周期等關(guān)鍵指標(biāo)，就是隨時(shí)引爆雷響的一根根拉弦。

再看看依然在戰(zhàn)場(chǎng)游走的諸位長(zhǎng)租界“好漢”。“房企系”長(zhǎng)租公寓品牌如龍湖冠寓、朗詩(shī)，這兩年虧損都超過(guò)2億元；不差錢如萬(wàn)科，也不得不對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)暫時(shí)放緩腳步；那些被虧損拖累的房企，則正忙著剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)到分散式公寓戰(zhàn)區(qū)，在易居克而瑞發(fā)布的《2018中國(guó)長(zhǎng)租公寓排行榜》中，自如、相寓、蛋殼、青客、美麗屋，分別以管理房間數(shù)量80w、70w、40w、10w、7w，位居前五。拋開(kāi)規(guī)模尚未完形的美麗屋不談，前四家有兩家已知正在虧損。據(jù)公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，青客在2017、2018和截至2019年的前9個(gè)月，凈虧損分別為2.45億元、5億元和3.73億元，合計(jì)虧損超11億元。而自如在最近也傳出有在明天尋求IPO的打算。如今看來(lái)，長(zhǎng)租公寓正在上演著頭部品牌浴火上市求重生，中小品牌死傷遍地涼的畫(huà)面。

最后再看急著敲門問(wèn)路的“兩兄弟”，頗有些剛剛上市的瑞幸咖啡的影子。瑞幸咖啡也在一路“燒錢”，但靠著賣低價(jià)咖啡和品牌加盟分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，興許還能看到扭虧為盈的機(jī)會(huì)。但這按周期收租的“包租婆”敲門之后要靠什么？