一個冉冉升起的資產(chǎn)類別，正在成為頂尖PE的新投資熱點。

1月20日，投中網(wǎng)獲悉鼎暉夾層旗下新基建專項投資基金完成近10億元人民幣首關(guān)，投資人包括多個國資平臺, 另有多家保險公司、國資平臺、高校捐贈基金擬參與后續(xù)募集。該基金預計將在2025年完成設(shè)立，目標規(guī)模25億元人民幣。

這只新基建專項基金的具體投向，將是AI時代至關(guān)重要的基礎(chǔ)設(shè)施——數(shù)據(jù)中心。

數(shù)據(jù)中心一般也叫做IDC(Internet Data Center)，是集數(shù)據(jù)存儲及數(shù)據(jù)計算于一體的信息基礎(chǔ)設(shè)施，新基建最為核心的內(nèi)容之一。而隨著AI的爆發(fā)式發(fā)展，AIDC（即人工智能數(shù)據(jù)中心）的概念也火了起來，其重要性更加凸顯，有“算力即國力”之說。

不過，雖然在海外市場上數(shù)據(jù)中心已經(jīng)是另類投資中一個相當成熟的資產(chǎn)類別，但在國內(nèi)目前還處在“早起的鳥兒有蟲吃”的階段。而像鼎暉這樣的頂尖PE募起了專項基金，無疑是一個值得關(guān)注的信號。

鼎暉夾層目前是國內(nèi)最為領(lǐng)先、管理資產(chǎn)規(guī)模最大的夾層基金，此前已經(jīng)連續(xù)創(chuàng)造了多個國內(nèi)夾層業(yè)“第一”——第一個有成功基金退出經(jīng)驗、第一個引入險資作為LP、第一個實現(xiàn)LP完全機構(gòu)化。

在對數(shù)據(jù)中心的投資上，鼎暉夾層又一次引領(lǐng)了行業(yè)。鼎暉夾層首次投資數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)是在2018年，是國內(nèi)最早開辟數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域投資的私募基金之一。數(shù)年來，鼎暉夾層在低調(diào)中完成了相當深入的布局，目前已經(jīng)累計投資13個數(shù)據(jù)中心項目，投資金額超過50億元。

2020年10月，鼎暉夾層團隊募集了20億元規(guī)模的國內(nèi)首支人民幣數(shù)據(jù)中心專項基金。本次募集的新基建專項投資基金，已經(jīng)是鼎暉夾層發(fā)起的第二支專注于投資數(shù)據(jù)中心的專項基金了。

現(xiàn)在回頭一看，鼎暉夾層的這兩只基金正好處在中國數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)擴張的兩個重要節(jié)點上：首支基金恰逢數(shù)據(jù)中心被列入新基建，行業(yè)關(guān)注度陡然升高；第二支基金則募集在AI革命徐徐展開之際，數(shù)據(jù)中心的新一輪增長周期苗頭初現(xiàn)。

保守估計，數(shù)據(jù)中心將是一個規(guī)模至少達到數(shù)千億元的巨大市場，對PE等投資機構(gòu)來說，這是一個嶄新的機會，現(xiàn)在盛宴似乎才剛剛開場。

AI時代已經(jīng)到來，算力缺口持續(xù)擴大

可能會令一些投資人心存疑慮的是，中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)此前剛剛經(jīng)歷了一輪小周期，目前正處在一個相對低潮期。

上一輪周期的起點是2020年，這一年有兩件大事，一是數(shù)據(jù)中心被列入國家“新型基礎(chǔ)設(shè)施”的范疇，二是“東數(shù)西算”工程被正式提出。增長前景看好、市場規(guī)模巨大，同時國家又高度支持，一時之間包括外資、上市公司在內(nèi)的各路玩家紛紛涌入，使得國內(nèi)數(shù)據(jù)中心的投資呈現(xiàn)井噴式的增長。科智咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國傳統(tǒng)IDC業(yè)務(wù)市場規(guī)模達到994億元，同比增長了22.1%。

但是，這一輪數(shù)據(jù)中心投資熱正好趕上了全球疫情衛(wèi)生危機，很快就由于需求沖擊而消退。還是科智咨詢的數(shù)據(jù)，到2023年中國傳統(tǒng)IDC業(yè)務(wù)市場的同比增長率滑落到了6.4%。中國IDC業(yè)務(wù)市場出現(xiàn)了短期的供大于求，進入到調(diào)整階段。

這也是為什么，盡管時間來到2024年，生成式AI將帶來巨大的算力缺口已經(jīng)是一個可以預見的事實，市場卻并未在第一時間給出回應(yīng)。

鼎暉投資管理合伙人，鼎暉夾層創(chuàng)始合伙人胡寧表示，在2024年上半年，他還經(jīng)常會碰到有機構(gòu)投資人問，這一次周期會有什么不一樣？會不會熱炒一陣就過去了？

而從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，盡管新一輪AI革命還處在非常早期的階段，其帶來的“智算”需求已經(jīng)非常可觀。自2022年底ChatGPT-3.5橫空出世以來，無論是國內(nèi)還是國外的互聯(lián)網(wǎng)大廠都在爭相投資建設(shè)數(shù)據(jù)中心。

在美國，亞馬遜、微軟、谷歌等巨頭的AI軍備競賽已經(jīng)開啟。經(jīng)統(tǒng)計，它們僅已明確宣布的數(shù)據(jù)中心資本開支計劃總和就已經(jīng)達到2,851億美元，其中1,985億美元將投資于美國。

在中國，各互聯(lián)網(wǎng)大廠的IT支出也在迅速回暖，已連續(xù)多個季度實現(xiàn)三位數(shù)的爆發(fā)增長。其中最為兇猛的當屬字節(jié)跳動。浙商證券研報指出，字節(jié)跳動2024年資本開支達到了800億元，接近百度、阿里、騰訊的總和（約1,000億元）。并且字節(jié)跳動還在繼續(xù)加大算力投入，在2025年資本開支有望達到1,600億元，其中約900億元將用于AI算力的采購，700億元用于IDC基建以及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。

2024年9月，字節(jié)跳動火山引擎智能算法負責人吳迪曾表示，2027年豆包每天Token消耗量預計超過100萬億，是原來的100倍以上。這帶來的算力需求將是一個天文數(shù)字。

隨著智算需求的迅速增長，2024年中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)的供需關(guān)系正在得到改善。據(jù)鼎暉IDC團隊調(diào)研了解，目前中國數(shù)據(jù)中心的新增需求已經(jīng)有70%來自AI。

一方面是上一輪周期的底部，另一方面新需求正在顯現(xiàn)，這給仍然堅守在市場上的玩家造就了一個格外有利的投資窗口。

首先，在資金方面，過去幾年涌入市場的“熱錢”現(xiàn)在基本都已經(jīng)撤出，非專業(yè)玩家和資產(chǎn)逐步出清，項目估值明顯回落。

同時，由于AI產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速消化了一線城市及其周邊集群的有效IDC機柜庫存，同時對IDC項目及服務(wù)商綜合能力提出更高要求，使得市場供給加速筑底，供需缺口正在持續(xù)擴大。

鼎暉夾層團隊將當前數(shù)據(jù)中心市場的狀況總結(jié)為“需求上行、供給探底”，這兩條曲線之間的差距，將帶來巨大的投資機遇。

數(shù)據(jù)中心能成為PE的主流投資品種之一嗎？

放眼全球市場，如今很少有資產(chǎn)類別像數(shù)據(jù)中心這般同時具備漂亮的長期增長曲線、巨大的投資吸引力并且凝聚了廣泛的共識。

KKR數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施全球負責人Waldemar Szlezak寫了一篇文章，將數(shù)據(jù)中心投資比作是19世紀的鐵路大建設(shè)。KKR認為，預計到2030年，美國的數(shù)據(jù)中心需求將增長近兩倍，需要超過 1萬億美元的投資。黑石全球基礎(chǔ)設(shè)施主管Sean Klimczak則在不久前撰文，回應(yīng)了“對數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的炒作”的話題。他非常明確的表示，這種炒作不僅是有道理的，而且機會比大多數(shù)人已經(jīng)意識到的還要大得多。

早于國內(nèi)一步，海外PE等機構(gòu)投資者參與數(shù)據(jù)中心投資的熱情在2024年就已經(jīng)一浪高過一浪。

公開市場上，美股上市的Digital Realty、Equinix等頭部數(shù)據(jù)中心REITs股價在2024年漲幅巨大，吸引眾多機構(gòu)投資人跑步進場。在一級市場上，黑石、KKR等PE巨頭則在大舉收購數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。Synergy Research Group的報告稱，2024年全球數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)并購交易總金額翻了一倍多，創(chuàng)下了570億美元的歷史紀錄。

標志性的交易是，黑石2024年底以240億澳元（約1100億人民幣）的天價收購了亞太地區(qū)最大的數(shù)據(jù)中心平臺AirTrunk，金額刷新了全球數(shù)據(jù)中心交易的記錄，引起了巨大的反響。黑石還雄心勃勃地宣布，他們的目標是繼續(xù)把AirTrunk打造成為一家價值1,000億澳元（約4500億人民幣）的企業(yè)。

雖然中國PE機構(gòu)對數(shù)據(jù)中心投資的參與程度，當下還遠不能與那些海外PE巨頭相比。不過，數(shù)據(jù)中心屬于資本密集型行業(yè)，無論是前期的工程基建、設(shè)備采購，還是建成后的運營管理，都需要大量的資金。隨著新一輪數(shù)據(jù)中心建設(shè)浪潮的逐步展開，未來的蛋糕非常大。

尤其是，考慮到當下IPO收緊，傳統(tǒng)的私募股權(quán)市場面臨難以克服的退出難問題，相比之下數(shù)據(jù)中心這一新興資產(chǎn)類別具有獨特的優(yōu)勢。

鼎暉夾層于2020年的募集的數(shù)據(jù)中心專項基金，目前已經(jīng)交出了一份相當漂亮的成績單。該基金投資期間實現(xiàn)了每年不低于8%的現(xiàn)金分配。截至2024年底，基金DPI已達0.72，實現(xiàn)了優(yōu)異的業(yè)績回報。

盡管當下一級市場募資形勢非常艱難，鼎暉新基建專項投資基金的募集較為順利，尤其是獲得了保險等大型機構(gòu)投資人的歡迎。可見，現(xiàn)階段的募資難，并不完全是由于市場上缺乏資金，一定程度上也是由于需求錯配，PE行業(yè)沒有為LP們提供滿足他們需求的產(chǎn)品。而收益穩(wěn)定、退出可預期性高的數(shù)據(jù)中心基金無疑正好契合了當下LP的核心需求。

另一個值得期待的事件是，目前中國的私募/公募REITs不斷擴容，資產(chǎn)范圍逐步擴充、發(fā)行機制逐步成熟。如果在不遠的未來數(shù)據(jù)中心私募/公募REITs能夠落地，將使得PE機構(gòu)投資數(shù)據(jù)中心的退出路徑更加清晰、回報上限更高。

面對當前的數(shù)據(jù)中心投資機遇，胡寧表示，“鼎暉夾層聚焦于“三新一特”的核心策略：即新基建、新能源、新產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)及特殊機會，重點關(guān)注數(shù)據(jù)中心、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及養(yǎng)老等現(xiàn)金流資產(chǎn)。在數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，我們持續(xù)跟蹤并投資近10年，在行業(yè)研究、項目渠道，合作方關(guān)系等方面，均積累了深厚且獨到的經(jīng)驗。在當前AIDC變革的新趨勢下，我們會繼續(xù)夯實過往積累的豐富資源與優(yōu)勢，并持續(xù)對行業(yè)進行前瞻性的研判。在不斷變化的新形勢下，為投資人創(chuàng)造能夠穿越周期的穩(wěn)健回報。”