不用買樓也能坐享商業(yè)地產收益？詳解首批消費REITs投資價值

購物中心類消費基礎設施緣何獲得如此重視，又具備怎樣的投資價值與潛力？

01

乘風消費升級

購物中心潛力可觀

在我國日漸成熟的經濟模式下，消費已成為經濟穩(wěn)定運行的壓艙石。2023年被商務部定位為“消費提振年”，多個城市密集發(fā)放消費券促進消費，在很大程度上提振了消費信心、釋放了消費潛力。今年1月，全國商務工作會議進一步將2024年定位為“消費促進年”。可以預見，在新的一年里，政策的加持將繼續(xù)助力消費增長。

“十四五”期間，消費升級將一直是國家經濟發(fā)展的動能之一。隨著“十四五”規(guī)劃的持續(xù)推進，促進消費提升和利好購物中心的引導政策將不斷出爐，為購物中心發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。在消費升級的助推下，購物中心行業(yè)持續(xù)回暖，繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。

居民消費是消費基礎設施經營業(yè)績的基石。國家統(tǒng)計局數據顯示，近年來居民人均消費支出穩(wěn)步提升，消費意愿也在2023年后再次迎來回升。隨著城鎮(zhèn)化進程深入和居民可支配收入增加，疊加“促消費、穩(wěn)內需”政策不斷出臺，國內消費需求有望進一步釋放，促進購物中心需求提升，增量空間巨大。

盡管近年購物中心數量持續(xù)提升，但長期來看購物中心供給遠未達到飽和。根據贏商大數據統(tǒng)計，從2011年到2022年，我國購物中心數量年復合增速為19.52%；面積年復合增速為19.92%。同時，截至2022年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為 65.22%，仍有上行空間。2022年我國居民人均可支配收入為36,883元，比上年名義增長5.0%，保持平穩(wěn)增長。伴隨著我國經濟的不斷發(fā)展、城市化進程的持續(xù)推進、居民收入的不斷提高、消費的持續(xù)升級以及政府鼓勵消費政策的實施，將推動購物中心行業(yè)空間持續(xù)提升，中國購物中心的長遠發(fā)展穩(wěn)定可期。

購物中心作為一類消費基礎設施，其經營收入的多樣性較高、具有較好的分散性，同時經營也更為市場化，能夠隨著消費者零售額的提升而帶來收益的提升。這些特點，使得購物中心作為公募REITs的底層資產，更具有資產升值潛力。

綜上，在消費政策利好不斷，消費復蘇態(tài)勢強勁的當先，推出以購物中心為底層資產的消費REITs可謂恰逢其時。

正是看重消費REITs的發(fā)展?jié)摿ΓA潤置地作為行業(yè)領先的城市投資開發(fā)運營商積極抓住消費REITs發(fā)展機遇，構建商業(yè)資產“投融建管退”業(yè)務閉環(huán)。華夏華潤商業(yè)REIT首發(fā)資產青島萬象城是華潤置地旗下核心區(qū)位標桿項目，位于青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場，雙地鐵上蓋，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。周邊商業(yè)氛圍濃厚，消費能力強。商業(yè)建筑面積超30萬平米，輻射范圍可達青島全市，是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一。

02

購物中心“強者更強”

運管賦能打造強“護城河”

我國購物中心行業(yè)市場化程度高，但行業(yè)集中度總體仍處于相對較低水平，隨著購物中心數量持續(xù)增加，競爭程度不斷加劇，部分購物中心面臨運營能力弱、科技賦能水平低以及同質化服務明顯等挑戰(zhàn)，越來越多的購物中心因無法及時滿足消費者需求，導致經營狀況不佳。但市場領先的商業(yè)運營管理商憑借其強大的運營管理能力，在購物體驗、客流量、商戶入駐率、租金等方面較其他購物中心具有明顯優(yōu)勢。資料顯示，青島萬象城2015年開業(yè)，開業(yè)以來各項經營數據表現優(yōu)異——2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業(yè)收入復合增長率達15%。出租率維持高位，2023年前三季度平均出租率達98.82%。

隨著消費需求的持續(xù)提升以及交通條件的愈發(fā)便利，消費者在購物中心的選擇上對距離的要求越來越低，開始傾向于購物體驗好、商品品類齊全的商場，優(yōu)質購物中心正不斷從其他競爭者吸引客流，造成“強者更強”的局面。據悉，青島萬象城設計領先，建筑品質高，目前承租租戶超500戶，各業(yè)態(tài)承租種類豐富，規(guī)模聚集效應明顯，已經成為眾多商業(yè)品牌進駐山東省及青島市的首選之地。

隨著購物中心運營專業(yè)度的提升，是否具備綜合實力強勁的運營機構，成為購物中心價值增長的重要影響因素。資金壁壘、品牌影響力壁壘、商戶資源壁壘和管理人才壁壘成為運營機構構建“護城河”的核心競爭力。

購物中心較長的回收期與較大的前期投資規(guī)模形成了較強的行業(yè)資金壁壘。此外，隨著購物中心競爭的加劇，規(guī)模經濟效應愈發(fā)顯現。通過擴大經營規(guī)模，購物中心可以獲得較強的市場競爭力，增強對品牌商及供應商的議價能力，同時有效控制營運成本和費用支出。華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)起人華潤置地是國內最早發(fā)展購物中心業(yè)務的開發(fā)商之一，在經營性不動產業(yè)務領域深耕超過二十年。截至2023年6月末，華潤置地旗下持有在營的購物中心67個，另有47個在建購物中心計劃于2026年底前開業(yè)，資產管理規(guī)模超2,000億元，符合現行消費REITs發(fā)行標準的儲備資產有約20個，且主要聚焦于一二線城市或省會等高能級城市，這為華潤商業(yè)REIT未來擴募帶來更大的想象空間。與此同時，華潤置地出色的運營管理能力和市場化經營水平也持續(xù)賦能青島萬象城。資料顯示，青島萬象城開業(yè)以來，華潤置地已操刀實施了2-3次局部大型改造，持續(xù)提高青島萬象城的商業(yè)活力和競爭力。華夏華潤商業(yè)REIT運營管理機構華潤萬象生活是國內領先的商業(yè)運營管理品牌，具備行業(yè)領先的購物中心全價值鏈運營管理能力，將持續(xù)賦能青島萬象城，為業(yè)績實現和增長提供強大支持。截至2023年6月，華潤萬象生活在管購物中心項目88個，74個項目零售額排名當地市場前三，商管能力獲得資本市場和消費市場高度認可。

品牌影響力是購物中心擴大消費群體、可持續(xù)發(fā)展的重要保證，也是在激烈的市場競爭中生存發(fā)展的重要因素。成立多年、具有較高服務品質、在行業(yè)具備優(yōu)秀商業(yè)信譽的購物中心品牌更受消費者的青睞，能給消費者帶來先入為主的好感，并獲得優(yōu)異的銷售業(yè)績。成熟購物中心品牌/運營商往往與眾多品牌商戶已建立聯系或已有合作，擁有眾多優(yōu)質品牌商戶資源以持續(xù)優(yōu)化購物中心內的品牌及商戶布局。據悉，目前華潤萬象生活已與近6,000家國內外知名品牌長期深度合作，“萬象星”會員數量近4,000萬。值得一提是，華潤萬象生活品牌深度布局青島，持續(xù)投入會員忠誠度建設。基礎設施項目的會員體系當前分為五級，并匹配了多樣性的會員福利，同時針對不同客群的個性化需求，提供包括基礎服務、Care 特色服務和高端服務在內的多元客戶服務，提升會員消費體驗，增加會員黏性。當前青島萬象城會員人數已超百萬，占青島市常住人口的 10%，體現出極高的會員規(guī)模和覆蓋范圍。

作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs資產規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。華夏華潤商業(yè)REIT等消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎設施行業(yè)在“擴大內需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應的綜合解決方案。“購物中心+REITs”將在公募REITs市場綻放怎樣的精彩，值得拭目以待！