“債轉(zhuǎn)股”入局地產(chǎn)成風(fēng)，卻現(xiàn)信托公司拍賣債權(quán)欲離場？

僅僅過了5個月，平安信托將一則標(biāo)的金額超過10億元的債權(quán)擺上了貨架。

近日，在阿里拍賣平臺上，出現(xiàn)了一則關(guān)于平安信托公開拍賣債權(quán)的消息，標(biāo)的債權(quán)金額為10.65億元，其中本金10.2億元，利息0.45億元。

本次拍賣時間定于2022年04月08日10點-2022年04月09日10點，截至3月30日，共有1820人感興趣。

該標(biāo)的債權(quán)主要擔(dān)保措施為寧波兆年置業(yè)有限公司（簡稱：寧波兆年）名下位于寧波市鄞州區(qū)JD13-03-37（a）地塊土地抵押、寧波兆年100%股權(quán)質(zhì)押、寧波兆年提供連帶擔(dān)保責(zé)任等。

本筆貸款的主債務(wù)人為花樣年控股（1777.HK）旗下的成都牽銀置業(yè)有限公司（簡稱：成都牽銀），該公司成立于2010年，注冊資本6000萬元人民幣，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、文化旅游資源開發(fā)等。

值得一提的是，此次拍賣債權(quán)的抵押地塊是寧波鳴翠東著樓盤，其開發(fā)商除了花樣年，還有佳兆業(yè)，目前這兩家開發(fā)商均已“爆雷”，陷入債務(wù)危機。

信托入局救急花樣年

從時間來看，寧波兆年股權(quán)出質(zhì)的時間是2021年10月26日，出質(zhì)人為浙江佳霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：浙江佳霖），質(zhì)權(quán)人為平安信托有限責(zé)任公司。

來源：愛企查

在此之前，10月4日，花樣年宣布公司約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期，且未于當(dāng)日付款，構(gòu)成實質(zhì)性違約。

為了減債、減輕償付壓力，10月25日，花樣年全資附屬公司慈溪花創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：慈溪花創(chuàng)）將浙江佳霖49%權(quán)益，以及寧波兆年結(jié)欠之股東貸款轉(zhuǎn)讓給建安投資控股集團有限公司（簡稱：建安投資）全資附屬公司合肥昀紹房地產(chǎn)合伙企業(yè)（有限合伙）。

花樣年此次出售事項之代價為2億元，于11月25日完成，預(yù)計將虧損約5600萬元。從實際情況來看，經(jīng)過此次轉(zhuǎn)讓，原花樣年寧波鳴翠東著項目已轉(zhuǎn)讓至建安投資。

來源：愛企查

愛企查信息顯示，寧波鳴翠東著項目的開發(fā)企業(yè)寧波兆年為浙江佳霖的全資子公司，并由浙江佳岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：浙江佳岳）、慈溪花創(chuàng)分別持股51%、49%。

股權(quán)穿透顯示，慈溪花創(chuàng)由花樣年集團（中國）有限公司間接全資持股，而浙江佳岳由佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司、建安投資分別持有15.61%、14.99%股份。

由此來看，轉(zhuǎn)讓完成后，建安投資直接或間接持有浙江佳霖63.99%股份，并成為寧波鳴翠東著項目的實控人。

資料顯示，建安投資于2002年9月成立，原名亳州城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司、亳州建設(shè)投資集團有限公司，是亳州市政府直屬國有獨資公司。

從銷售情況來看，寧波鳴翠東著項目于去年6月和7月兩次取得預(yù)售許可，預(yù)計2024年上半年交付。截至11月25日，已售套數(shù)266套，當(dāng)前（住宅）可售套數(shù)為236套，銷售情況并不樂觀。

另外，有購房者在房產(chǎn)交易平臺稱，寧波鳴翠東著項目地段不錯，旁邊有地鐵站，綜合價格來看性價比很高，但同時，附近有高速高架，噪音非常大。

信托“債轉(zhuǎn)股”入局地產(chǎn)

實際上，這并不是信托首次入局花樣年。早在2021年11月，中融信托宣布，擬對深圳市花現(xiàn)置業(yè)有限公司（簡稱：花現(xiàn)置業(yè)）的股權(quán)從參股時的49%增至100%，而花現(xiàn)置業(yè)原本的大股東是花樣年。

進(jìn)入2022年，隨著地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，房企資金鏈進(jìn)一步趨緊，信托公司開始頻繁入局房產(chǎn)項目。

1月中旬，中融信托接盤中南建設(shè)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)；五礦信托相繼接盤陽光城杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)、恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

1月底，平安信托接盤正榮集團旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%的股權(quán)；2月，光大信托和五礦信托接盤恒大多個項目。

值得關(guān)注的是，恒大在債權(quán)人電話會議中傳出信號，將與信托公司采取“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運營”的新模式。而在上述幾則股權(quán)變動中，信托與房企合作過程中角色在改變。

五礦信托在入局恒大時曾表示，經(jīng)過反復(fù)論證，我們認(rèn)為通過獲得項目公司全部股權(quán)及管理權(quán)，推動項目正常化運營，是當(dāng)前解決恒大項目問題的最優(yōu)方案。

事實上，很多信托公司在接盤前就為項目提供過融資服務(wù)，如今融資方陷入流動性危機，信托公司親身下場，是為了盤活項目，維護(hù)投資人權(quán)益。

在業(yè)界看來，與其被動等待房企修復(fù)，信托公司從已投項目出發(fā)，接盤更多股權(quán)，有利于掌握主動權(quán)，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項目建設(shè)，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險房企共投項目尤為適用。

一位信托業(yè)資深人士表示，最近信托入局，從原來債權(quán)人身份變?yōu)槌止身椖康墓芾碚撸c房企的債權(quán)合作變?yōu)楣蓹?quán)合作。在這個模式下，信托公司直接參與項目的具體運營，而開發(fā)商的身份則轉(zhuǎn)變?yōu)榇ǚ健?

從實際情況來看，信托公司運營房地產(chǎn)項目的能力經(jīng)驗不足，但接盤后能避免房企債務(wù)問題影響項目建設(shè)，從而減少后期項目違約風(fēng)險。

對于信托公司來說，通過股權(quán)投資接盤可以“化被動為主動”，但也極為考驗風(fēng)控能力和運作效率。對此，克而瑞認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場對于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢必保持謹(jǐn)慎，以機會型投資為主。

救人，也是自救

面臨房企急需出售資產(chǎn)紓困卻又無人接盤的局面，很多信托公司積極入局，成為了“接盤俠”。

2022年以來，中融信托、五礦信托、光大信托等機構(gòu)紛紛向房企伸出援手，進(jìn)入房地產(chǎn)并購市場，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權(quán)、債權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司接盤對于房企來說，可以快速回籠資金、緩解債務(wù)壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產(chǎn)，對于行業(yè)保交付、維護(hù)購房者權(quán)益都有著積極影響。

事實上，過去一段時間房產(chǎn)信托存量規(guī)模很大，甚至出現(xiàn)過度增長，這也給信托業(yè)務(wù)的安全性埋下了隱患。

2019年，房產(chǎn)信托刮起了一場“撤退風(fēng)”，信托公司拋售手中持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)成為常態(tài)。

如今，在銷售低迷、流動性問題突出的情況下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注。克而瑞分析認(rèn)為，當(dāng)前涉房信托處境較為被動，雖存在弱市抄底機會，但是風(fēng)險較大。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年前11個月，房地產(chǎn)信托涉及違約金額達(dá)707.43億元，排名第一，成為行業(yè)違約“重災(zāi)區(qū)”。

另外，信托機構(gòu)本身存在的部分漏洞也與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。

目前，多家信托公司與房企就還款事項存在糾紛。中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂集團達(dá)成一致；中融信托與華夏幸福的談判或?qū)Σ竟茫晃宓V信托、山東信托和中誠信托均數(shù)次起訴恒大。

此外，信托公司還屢屢因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰。整體來看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

那么，既然如此，為何信托公司還要頻繁入局地產(chǎn)呢？首先，從接盤動機來看，主要還是出于自保、加快回籠資。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，信托接盤房企項目是有私心的，這些項目大多是因為資金遇到壓力才出手，但項目本身并沒有太大問題，所以在收購之后，這些項目還是有機會被盤活的。

另外，自2021年底《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》出臺以來，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場出清。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策的發(fā)布，給房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解指引了更清晰的方向。當(dāng)信托公司以股權(quán)的形式承接的項目收并購，對于房企原本承壓的‘三條紅線’壓力有所幫助，對緩解流動性壓力更為直接。

整體來看，政策利好的落地，無疑指引了房地產(chǎn)市場收并購風(fēng)向，監(jiān)管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于穩(wěn)定市場。

克而瑞分析指出，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好，信托公司等金融機構(gòu)將是開發(fā)項目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計建造、營銷管理服務(wù)端。