左手清倉格力、右手向融創買股權，濱江1%凈利潤焦慮化解了嗎？

隨著“金九銀十”的結束，有著“杭州地產一哥”之稱的濱江集團和兩位“老搭檔”做了不一樣的了斷。

其中，在第三季度，濱江集團出售了最后一批格力地產股權，實現了清倉；與此同時，濱江集團又斥資16.73億元從融創中國手中收回兩項目公司股權。

這一買一賣，濱江集團究竟意欲何為呢？

初冬季節，今年的“金九銀十”有點冷。

在房企銷售業績普遍下滑之際，濱江集團（002244.SZ）公布了2021年第三季度報告，交上了一份看上去還不錯的成績單。

不過，濱江集團所持有的寶寶樹集團（1761.HK）等股票出現了賬面浮虧，而且在三季度完成了對格力地產(600185.SH)的清倉。

在了結完與格力地產多年的“情緣”后，濱江集團又進行了一筆16.73億元的交易，從融創中國手中收回了杭州兩個項目公司的股權。

一位業內人士分析表示，從這一系列操作可以看出濱江集團持續擴張的目標，從格力地產的表現來看，清倉是意料之中的，而回購融創項目正是出于濱江集團深耕浙江區域的布局戰略。

濱江集團的“買與賣”

無論是入股格力地產，還是與融創中國合作，濱江集團的原動力都是土地。

2016 年，濱江集團全資子公司杭州濱創股權投資有限公司斥資2.12億元認購格力地產3126.84 萬股股份，成功進入格力地產前十大股東行列，位列第七，占發行后股本的比例為 1.52%。

當時有業內人士曾表示，濱江集團或許看中了格力地產的土地資源。因為格力的土地資源較為豐富，除了招拍掛的土地，還有許多工業用地，未來或許存在轉性可能。相比之下，濱江集團的土地儲備嚴重不足，需要擴張。

從格力地產的角度來看，2016年格力地產流動負債為109億元，經營活動產生的現金流量凈額為負數，開啟定增計劃顯然是為了補償資金。

然而，之后幾年內，格力地產的經營狀況并沒有好轉，再加上股價表現不佳，導致濱江集團對其逐漸失去信心。

2020年5月，格力地產籌劃重組珠海市免稅集團，其股價因此大幅上漲，一個月內接連12個漲停板。然而，短暫的“輝煌”過后，持股機構和公司員工開始輪番減持，格力地產股價開始大幅下跌。

圖片來源：濱江集團官網

正是從那時開始，濱江集團決定拋售格力地產股票，截至今年三季度，濱江集團已經完全退出格力地產，其中最后一次出售金額為2576.4萬元，報告期內虧損114.41萬元。

整體來看，濱江集團共進行過五次股票出售，出售金額合計2.31億元，與當初入股時的2.12億元相比，濱江集團的這次投資賺了0.19億元。

至此，濱江集團與格力地產這段“緣分”暫時告一段落，而濱江集團與融創中國的合作同樣是由來已久。

2012年11月，融創中國首次進入杭州，目前在杭州擁有20多個項目。其中，與濱江集團合作的項目有壹號院、濱融府、始版橋未來社區等。

2019年和2020年，濱江集團曾先后在杭州拿了兩宗地塊，合計耗資113.8億元。2020年1月，濱江集團引入融創中國參與（2019）12號地塊開發，2020年9月引入融創中國參與（2020）35號地塊開發。

而濱江集團和融創中國近期進行的這筆交易，正是與上述兩宗地塊相關。

11月1日，濱江集團以6.38億元分別收回杭州濱泰投資管理有限公司50%股權，杭州濱科企業管理有限公司49%股權，并向杭州融躍企業管理有限公司提供10.35億元的股東借款本息，總斥資達16.73億元。

在本次交易完成后，融創中國將完全退出，濱江集團持有濱泰投資100%的股權，并通過濱泰投資持有杭州濱融房地產開發有限公司100%股權。同時，濱江集團還獲得杭州濱科100%股權，并通過杭州濱科持有杭州濱來置業有限公司100%股權。

值得一提的是，濱融公司和濱來置業分別是（2019）12號地塊、（2020）35號地塊的開發主體，也就是說濱江集團又將這兩宗地塊重新攬入“懷中”。

積極拿地壓縮利潤

實際上，自從2019年成功晉級千億房企俱樂部之后，濱江集團始終保持著擴張的節奏，2020年實現銷售金額1363.6億元，同時將2021年的銷售目標定為1500億元。

按照濱江集團的計劃，2021年公司將新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內杭州外25%，浙江省外25%。

濱江集團在2021年的土地市場上也是表現積極。5月，在杭州集中供地中，濱江集團單日攬下5宗地塊位。其中，與融信聯合體斬獲4宗地塊，總價172.5億元；單獨拿下1宗價值10.07億元的地塊。

實際上，近年來濱江集團拿地一直很積極。2018年至2020年，濱江集團分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。

圖片來源：克而瑞

而浙江省是濱江集團的重點布局區域。2019年至今，濱江集團在浙江省內共拿地60宗，其中今年前三季度，濱江集團在浙江省內新增土地建筑面積224.4萬平方米。

值得一提的是，濱江集團開始頻頻出現高溢價拿地的情況。據不完全統計，自2018年以來，濱江集團以最高限價成交的地塊共13宗，溢價率在20%以上的地塊共33宗，溢價率在30%以上的為9宗。

在今年5月的業績發布會上，濱江集團公司董事長戚金興曾自揭困境：在公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，這樣的狀況下，將努力達到1%-2%的凈利潤水平。

中指研究院發布的《中國房地產百強企業研究報告》顯示，2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%，同比上年下跌0.7%。

根據2021年三季度報，濱江集團錄得營業收入244.36億元，同比增長89.43%。但凈利潤只有22.7億元，增幅為42.13%，其中，歸母凈利潤為13.25億元，增幅49.08%。而同期的凈利率為9.29%，同比下降24.96%。

除此之外，拿地成本逐年增長，還導致濱江集團毛利率持續走低。2018年-2020年，濱江集團的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%。2021 年第三季度毛利率僅為22.91%，同比下降 37.37%。

知名地產分析師嚴躍進表示：“杭州是濱江集團的大本營，大規模拿地展現了企業的迫切性，同時也是對于未來發展的樂觀態度。不過，要注意的是大規模拿地背后，企業在經營和資金方面的壓力。”

逆勢發債“補漏”

在進行資產“買賣”的同時，11月2日，濱江集團一筆面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券項目狀態更新為“已反饋”。

7月27日，濱江集團曾公告稱，為進一步改善債務結構、拓寬融資渠道、滿足資金需求、降低融資成本，公司結合目前債券市場和公司資金需求情況，擬面向專業投資者公開發行公司債券，規模為30億元。

實際上，今年以來，濱江集團已經六次發債，隨著到期償還債務壓力加大，發債頻率明顯加快。

其中，為了償還8月10日到期的一筆21億元的公司債券，濱江集團曾于7月初發行了一筆價值6億元、為期2年的公司債；緊接著，在8月3日，又發行8.56億元公司債券，發行期限為2年。

圖片來源：企業預警通

WIND數據顯示，目前濱江集團存續債券共有17只，存續規模為119.19億元。其中,一只發行規模為8.7億元債券“20濱江房產CP004”，將在12月10日到期。

從債務水平來看，2020年末，濱江集團有息負債規模419.6億元，其中銀行貸款占比為71%，直接融資占比為29%，凈負債率為83.57%。

在債務期限構成上，截至2020年底，濱江集團短期債務為109.45億元，占比為26.08%，低于其185.22億元的期末貨幣資金。

最新數據，今年前三季度，濱江集團的總資產為1988.37億元，貨幣資金170.44億元，長期借款280.23億元，合同負債906.62億元，負債合計1678.92億元。

另外，濱江集團的現金流波動也比較大。2018年至2021年前三季度，濱江集團的現金流分別為-139.40億元、26.21億元、-31.57億元和5.01億元。

對此，濱江集團表示，經營活動現金流波動較大，一方面是因為自2018年以來，發行人加大了土地儲備力度，土地價款支出相應增加；另一方面是因為房地產項目往往開發周期較長，資金回籠和資金支出之間存在一定的時間錯配。