佳源集團什么來頭？掏180億元接盤中天金融資產(chǎn)

8月31日晚間，中天金融（000540.SZ）發(fā)布消息稱，公司與佳源集團簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，籌劃將城投集團100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款暫定為180億元。

目前，這筆交易尚處于籌劃階段，最終方案、價格等尚需盡職調(diào)查、審計后確定，而交易最終能否順利實施，也還存在不確定性。

但根據(jù)框架協(xié)議，佳源集團須于2021年8月31 日前支付定金20億元。而今年1至6月，佳源集團的營收僅86.22億元，凈利潤僅5.05億元。這樣的體量，蛇吞象吃下180億元的中天城投，殊為不易。

浙系房企“西征”，創(chuàng)出地產(chǎn)圈年內(nèi)最大并購

中天金融是貴州第一家上市公司，也是貴州目前最大的民營企業(yè)。在過去43年間，其掌門人羅玉平以房地產(chǎn)開發(fā)商的身份為人們所熟知，已經(jīng)躋身貴州首富的羅玉平在貴陽市被人稱“羅半城”。

近年來，這家以房地產(chǎn)起家的上市公司，隨著貴州省提出“引金入黔”戰(zhàn)略，2014年，中天金融開始推進金融產(chǎn)業(yè)布局。

經(jīng)過幾年的發(fā)展，金融板塊業(yè)已成為中天金融的重要業(yè)務支撐。其2021年中期財報顯示，營業(yè)總收入為197億元，其中金融板塊營業(yè)收入達147億元，在總營業(yè)收入中占比達75%。

2017年，中天金融擬出資310億元收購華夏人壽20%-25%股權(quán)，并支付了70億元定金。之后華夏人壽被接管。“深套其中”的中天金融急需剝離城投集團以圖存，而佳源集團恰恰有向西南市場進軍的規(guī)劃。

公開資料顯示，佳源集團是總部位于浙江嘉興的房地產(chǎn)公司，實際控制人為沈天晴（原名沈玉興），旗下專事房地產(chǎn)業(yè)務的全資子公司浙江佳源位列2020年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第46位，其地產(chǎn)業(yè)務布局此前主要在江蘇、浙江一帶。

來源：佳源集團官網(wǎng)

佳源集團港股上市平臺佳源國際此前于6月4日豪擲30.98億元競得貴陽市南明區(qū)觀水旁的地化所地塊。

該地塊成交樓面價為8155元/平方米，是貴陽市第一塊樓面價破8000元/平方米的地塊。首進貴陽就創(chuàng)下新的“地王”記錄，足以見得佳源集團對該城的看好及布局決心。

此次斥資180億元欲收購中天城投100%股權(quán)，創(chuàng)下地產(chǎn)圈年內(nèi)最大并購，浙系房企佳源集團“西征”貴陽開疆拓土的決心更是展露無余。

佳源集團什么來頭？

佳源集團創(chuàng)始人沈天晴（又名沈玉興），1959年生于浙江嘉興桐鄉(xiāng)青石，初中畢業(yè)后做了村會計，期間創(chuàng)辦了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)足佳皮鞋廠。因企業(yè)業(yè)績好，其后沈天晴升任嘉興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局副局長，三年后調(diào)任嘉興市駐深辦主任。

深圳期間，沈天晴把內(nèi)地的白廠絲運到深圳轉(zhuǎn)手賣給香港商人，一年就賺了200多萬元，因而被扣上了投機倒把的“帽子”。沈天晴覺得自己不適合當官，于是辭職創(chuàng)業(yè)。

1995年，在嘉興的一棟小樓房里創(chuàng)辦了佳源房地產(chǎn)公司，開始進軍房地產(chǎn)業(yè)務。這就有了后來的佳源集團。2018年10月，沈玉興以255.3億元財富排名《2018福布斯中國400富豪榜》第62位。

在不到30年的時間，沈天晴和佳源系旗下已有6家公眾公司，包括：深圳美麗生態(tài)（000010.SZ）；分拆地產(chǎn)港股上市的佳源國際（2768.HK）和物業(yè)公司佳源服務（1153.HK）；掛牌新三板的西谷數(shù)字（836081）；在澳交所上市的博源控股和聯(lián)合錫礦。

沈天晴在一次佳源集團的部門大會上表示，“這個世界上能當將軍元帥的人畢竟是少數(shù)，我是能的。”其自信可見一斑。

圖源：佳源集團官網(wǎng)

盡管“佳源系”資本布局廣，但近年在資本市場并不那么順風順水。2019年，沈天晴控制的佳源國際（02768.HK）因投資機構(gòu)惡意做空，股價暴跌，這位老江湖不由感嘆“誰知資本市場那么復雜”。

2020年3月11日，美麗生態(tài)罕見發(fā)布了《關于立案調(diào)查事項進展暨風險提示的公告》。原因是美麗生態(tài)在2019年屢次遭深交所問詢，并因股東王仁年的成績補償款違規(guī)拖欠、信息披露違法違規(guī)兩項事由受到立案調(diào)查。

美麗生態(tài)因2017年、2018年連續(xù)凈利潤為負，被交易所警告退市風險，被“ST”。2019年因出售兩家全資子公司，凈利潤增加，扭虧為盈。

地產(chǎn)“雙頭”模式

2016年3月，沈天晴名下的佳源國際登陸港交所上市。然而，沈天晴在多個場合都曾表示，佳源國際只占集團業(yè)務的20%多。地產(chǎn)業(yè)務方面，除了佳源國際，佳源集團旗下還有一個佳源創(chuàng)盛。

2017年，沈天晴提出佳源集團沖擊千億銷售額房企的目標，但是在房地產(chǎn)進入下行區(qū)間的歷史節(jié)點下，此后三年這一宏偉目標一直未能實現(xiàn)。不僅如此，另據(jù)中指院公布的房企2020年銷售百強榜，佳源集團從2019年的第38位退至第46位。

佳源國際2021半年報顯示，上半年合約銷售額191.27億元，同比增長64%，完成全年目標的47%；凈利潤21.7億元，凈負債率40.7%，為上市以來最低點，但是凈債務總額達到106.2億元。

佳源集團收購中天城投消息傳出，佳源國際港股股價略有上調(diào)，從8月31日的2.57港元/股升至9月3日收盤的3.1港元/股。

佳源國際股價歷史最高點是2018年的21.87港元/股。2019年年初佳源國際股價曾上演斷崖式下跌，股價從10幾港元跌到2塊多港元，市值縮水200多億港幣，其原因是榜單烏龍，由于佳源國際將原本歸屬于佳源集團的業(yè)績計算了進來，造成佳源國際銷售額增幅1000%，從而引發(fā)廣泛質(zhì)疑。

圖源：佳源集團官網(wǎng)

有媒體曾留意到一個細節(jié)，佳源國際2015年至2019年的銷售額復合增長率在65.8%，2017年至2019年的總營業(yè)額分別為76.07億元、136.16億元和160.7億元。這當中，安徽區(qū)域2019年就貢獻了63億元。2020年，安徽區(qū)域更是貢獻了近100億元的銷售。

但安徽區(qū)域并非新增量，而是2019年從佳源創(chuàng)盛資產(chǎn)包中注入上市平臺的。反觀佳源創(chuàng)盛的營業(yè)收入，2016年至2018年分別為206.74億、239.16億、252.02億，2019年營收不增反減，總資產(chǎn)和凈利潤也同時出現(xiàn)縮水。

2019年股價閃崩之后，佳源國際股價再也沒有回到過從前十幾二十幾港元的水平。即使是此次收購中天城投消息傳來，佳源國際股價還是維持在3港元/股的水平線上，而賣方中天金融卻迎來一波暴漲。

上演“蛇吞象”，能否吃得下？

地產(chǎn)分析師張銀銀表示，為了實現(xiàn)千億銷售目標，佳源集團一直在謀求大舉擴張，這一過程中勢必會推高杠桿。盡管佳源的負債率并不高，地產(chǎn)三條紅線都是綠檔，但是在企業(yè)負債絕對值本就不小的情況下，還大舉舉債擴張，會不會走向過度，很成問題。

目前，佳源國際資產(chǎn)負債率從去年年末67.4%下降到上半年末的62.1%，凈負債率從60%下降到41%；現(xiàn)金短債比和去年保持一致，接近1.3倍的比重。尚在“綠檔”。

眾所周知，中國房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)全周期都高度依賴舉債。首先是拿地，基本不靠自有資金，靠借貸融資。其次是造房子，也是靠融資借貸，靠開發(fā)貸。第三是預售房，房子還沒造好就收定金、賣預售房，這相當于把客戶的資金借來了。

根據(jù)半年報披露，佳源國際土地儲備目前達到了1867萬平方米。中天城投方面，其當前主要項目集中在貴陽、遵義、瀘州三個城市，累計總土儲占地面積382.7萬平方米，土儲總建面積1664萬平方米，剩余可開發(fā)面積1601.5萬平方米。

自身土地儲備1867萬平方米，收購中天城投再獲得1600萬平方米，規(guī)模一下子接近翻一番，即便是擁有充足的收購資金，果真吃下去，后續(xù)開發(fā)的資金和債務壓力也可想而知。此外，處于大西部的貴州，其多年來都在經(jīng)歷人口外流，貴州的房地產(chǎn)需求，未來到底能夠達到一個什么樣的規(guī)模，還不好說。

另有消息稱，佳源集團很可能會聯(lián)合國資、央企或其他全國知名房企共同實施本次交易。有佳源集團內(nèi)部人士表示，有這個可能，“但現(xiàn)在收購還不確定，要看具體盡調(diào)情況”。