輕資產(chǎn)化是“共享辦公”的出路嗎

后疫情時(shí)代、斜杠青年、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)……這些詞的背后反映出的是在“善變”的時(shí)代，人們不愿再被一成不變的生活方式束縛，而是愿意盡可能探索靈活多變的世界，充分發(fā)揮想象去創(chuàng)造一個(gè)全新的未來(lái)，所以很多行業(yè)都發(fā)生著翻天覆地的變化，首當(dāng)其沖的便是工作環(huán)境的變革。

從原先的固定工位到疫情時(shí)的居家辦公，再到現(xiàn)在的共享辦公，一次次打破人們對(duì)工作環(huán)境的固有認(rèn)知，也催生了一眾共享辦公企業(yè)。

但自從2019年共享辦公界的“網(wǎng)紅” WeWork上市失敗，以及之后2020年疫情對(duì)中小企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)的重創(chuàng)，再到線(xiàn)上辦公體驗(yàn)一般，使得共享辦公行業(yè)也開(kāi)始洗牌。

“合縱連橫”并購(gòu)戰(zhàn)略

為獲得最直觀的洞察，筆者特意到WeWork、氪空間和優(yōu)客工場(chǎng)這三家共享辦公空間，展開(kāi)了一場(chǎng)體驗(yàn)之旅。一圈逛下來(lái)，我感覺(jué)WeWork和氪空間相對(duì)比較純粹，主要圍繞辦公場(chǎng)景，提供一系列配套的會(huì)客廳、會(huì)議室、電話(huà)間、茶水間、文具間等功能性空間。

WeWork跟傳統(tǒng)的商用寫(xiě)字樓相比，除了裝修設(shè)計(jì)上更加年輕新潮、每層有公共休息區(qū)以外，有很多由玻璃分隔成的獨(dú)立辦公室，只不過(guò)每間辦公室的單位面積較小，最少可以供2-3人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)租用。

氪空間與WeWork相比，除了獨(dú)立辦公室外，散臺(tái)辦公工位較多，可以靈活接待個(gè)人辦公。

而優(yōu)客工場(chǎng)卻給我一種社區(qū)的感覺(jué)，因?yàn)閺牟蛷d、咖啡廳、書(shū)店、音樂(lè)私塾、健身房、游戲廳、便利店等一應(yīng)俱全，除了辦公以外，社交和娛樂(lè)的需求同樣可以得到滿(mǎn)足。

事實(shí)上，這一切都源起于創(chuàng)始人毛大慶的并購(gòu)戰(zhàn)略，毛大慶曾在中國(guó)最大地產(chǎn)集團(tuán)萬(wàn)科任高級(jí)副總裁一職，用他自己的話(huà)說(shuō)“并購(gòu)對(duì)我來(lái)說(shuō)，再正常不過(guò)了。”

2017-2018年，在不到兩年的時(shí)間里，先后戰(zhàn)略合并了洪泰創(chuàng)新空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、碎片空間、松禾孵化器、無(wú)界空間、Workingdom、愛(ài)特眾創(chuàng)、方糖小鎮(zhèn)等多家共享辦公品牌，使得優(yōu)客工場(chǎng)繼WeWork之后，在全球超過(guò)44個(gè)城市，擁有超過(guò)200個(gè)聯(lián)合辦公空間。

但大舉并購(gòu)的背后，也存在著重資產(chǎn)化帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)，辦公租金在收入中的占比一度超過(guò)80%，一旦資金鏈斷裂，則存在破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，所以運(yùn)營(yíng)者一定會(huì)想辦法添加更多的東西。

毛大慶認(rèn)為“如果只靠賺取租金的差價(jià)，那就是‘二房東’，所以我們要把價(jià)值做厚，一方面靠自身，另一方面靠并購(gòu)整合，股權(quán)投資。”

于是，毛大慶又開(kāi)始緊鑼密鼓地“并購(gòu)”生態(tài)型企業(yè)服務(wù)公司，實(shí)現(xiàn)文化、體育、咨詢(xún)、咖啡、SaaS、策劃等全領(lǐng)域覆蓋，這些企業(yè)服務(wù)公司都圍繞一個(gè)邏輯，就是“提高辦公的幸福感”，這些公司在優(yōu)客工場(chǎng)的投資下，直接成長(zhǎng)為優(yōu)客工場(chǎng)入駐企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商。

優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)后臺(tái)數(shù)據(jù)分析，選擇那些被入駐企業(yè)高頻使用的服務(wù)商，隨后進(jìn)行盡調(diào)、評(píng)估，并最終通過(guò)股權(quán)投資的形式成為這些公司的股東。

這些服務(wù)供應(yīng)商包括，全國(guó)最大的活動(dòng)發(fā)布平臺(tái)活動(dòng)行、提供知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)的知呱呱，為辦公空間提供咖啡服務(wù)的磨唄咖啡，提供財(cái)經(jīng)公關(guān)和投資者關(guān)系解決方案的金豆傳媒，以及專(zhuān)門(mén)為聯(lián)合辦公空間提供后端管理服務(wù)的SaaS大數(shù)據(jù)平臺(tái)酷辦等。

創(chuàng)業(yè)公司借助優(yōu)客工場(chǎng)投資的企業(yè)服務(wù)商賦能，而服務(wù)供應(yīng)商在優(yōu)客工場(chǎng)“投資+捧紅”的模式下，既獲得了資金，又獲得了穩(wěn)定的客戶(hù)群體，讓資金在平臺(tái)內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)，公司賺取平臺(tái)服務(wù)費(fèi)，進(jìn)而轉(zhuǎn)型成平臺(tái)服務(wù)公司。

優(yōu)客工場(chǎng)的移動(dòng)App“優(yōu)鮮集”更像是一個(gè)電商平臺(tái)，會(huì)員可以在線(xiàn)購(gòu)物，也可以與其他入駐企業(yè)互動(dòng)，發(fā)布公司的招聘、融資、合作及團(tuán)建等信息，社群氛圍更強(qiáng)，但線(xiàn)上的辦公區(qū)展示照片和視頻資料較少，若想直觀了解辦公環(huán)境，仍需到線(xiàn)下參觀辦公區(qū)。

而這點(diǎn)在WeWork和氪空間的線(xiàn)上預(yù)約平臺(tái)卻得到了很好的呈現(xiàn)，其強(qiáng)大的線(xiàn)上VR看房功能，可以讓創(chuàng)業(yè)者無(wú)需親自跑一趟，便可以快速確定心儀的辦公室。

托管運(yùn)營(yíng)輸出品牌

被問(wèn)到在行業(yè)洗牌中，如何做到不被其他企業(yè)兼并？毛大慶答道“可能是我們走的更快吧。”事實(shí)上，能夠在全球30個(gè)城市以上范圍內(nèi)建立共享辦公空間，恐怕只有WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)兩家。

隨著工作方式的不斷演變，優(yōu)客工場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象也不僅是創(chuàng)業(yè)者，而更多的服務(wù)于這個(gè)城市里面移動(dòng)辦公、彈性辦公，快速多城市布局的企業(yè)，“小公司太多，平臺(tái)盈利偏慢，全是大公司的話(huà)，又有點(diǎn)像寫(xiě)字樓，所以大中小型企業(yè)共同組合出的生態(tài)是最好的。”毛大慶認(rèn)為。

優(yōu)客工場(chǎng)在后期也不再大規(guī)模拿地、改造，而是以托管運(yùn)營(yíng)商的模式，為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，將品牌價(jià)值輸出出去。

事實(shí)上，這種以輸出品牌來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的模式，早已在地產(chǎn)圈被廣泛運(yùn)用，老牌地產(chǎn)商為缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)企業(yè)，提供前期地塊的選址評(píng)估、前期掛牌條件的商談、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、前期招商、建造、后期運(yùn)營(yíng)等運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

而優(yōu)客工場(chǎng)也通過(guò)這種輕資產(chǎn)管理模式，利用品牌價(jià)值、平臺(tái)資源，以智能化樓宇管理及全托管服務(wù)為核心，為資產(chǎn)方提供從裝修到招商、入駐企業(yè)增值服務(wù)等全方位辦公空間運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。合作方包括開(kāi)發(fā)商、持有資產(chǎn)的各類(lèi)企業(yè)、個(gè)人業(yè)主、場(chǎng)地使用者等。

同樣，WeWork也在探索類(lèi)似的輕資產(chǎn)模式，WeWork憑借其品牌知名度，能夠吸引很多傳統(tǒng)的地產(chǎn)商合作，由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)“精裝修”，他們會(huì)給WeWork開(kāi)出很低的租金，甚至不收前期的租金，等WeWork賺錢(qián)了，再跟地產(chǎn)商分錢(qián)。

輕資產(chǎn)管理輸出，對(duì)共享辦公企業(yè)來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵就在于“輕”。與此相對(duì)應(yīng)，“重”的是資產(chǎn)方。能夠讓資產(chǎn)方信任的關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)化和品牌帶動(dòng)效應(yīng)。

共享辦公企業(yè)依托自身強(qiáng)大的科技生態(tài)辦公服務(wù)平臺(tái)，覆蓋資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、智能化包括云門(mén)禁、人臉識(shí)別、智能會(huì)議室、無(wú)人前臺(tái)、訪(fǎng)客預(yù)約、智能儲(chǔ)物柜、智能云打印、智能Wi-Fi等功能。全方位招商體系可提升項(xiàng)目出租率，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理體系提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，服務(wù)商及投融資體系加速入駐企業(yè)發(fā)展，完善的社群運(yùn)營(yíng)體系打造分享型企業(yè)生態(tài)。

這種企業(yè)生態(tài)形成后，也能一定程度上拉高周邊樓盤(pán)的價(jià)格，而且隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)不斷成長(zhǎng)成中大型企業(yè)，若不滿(mǎn)足于當(dāng)前的共享辦公空間，也可轉(zhuǎn)向周邊的商業(yè)寫(xiě)字樓，進(jìn)而提高周邊樓盤(pán)的承租率，最終形成一個(gè)良好的地產(chǎn)生態(tài)。

當(dāng)初WeWork上市失敗，正是因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)模式下，驚人的資金缺口，讓投資人望而卻步，但自從軟銀全面接管WeWork之后，WeWork也走上了全面轉(zhuǎn)型的道路，重資產(chǎn)模式逐漸被拋棄，輕資產(chǎn)模式逐漸明確，并實(shí)現(xiàn)了快速的市場(chǎng)增長(zhǎng)。

這從優(yōu)客工場(chǎng)2021財(cái)年Q1財(cái)報(bào)也能看到，營(yíng)業(yè)收入2.40億元，同比增長(zhǎng)17.5%。空間業(yè)務(wù)收入環(huán)比增長(zhǎng)16.7%，輕資產(chǎn)收入同比增長(zhǎng)250.6%，輕資產(chǎn)毛利同比增長(zhǎng)148.0%。

毛大慶表示，多數(shù)共享辦公社區(qū)都已實(shí)現(xiàn)單店盈利，公司層面現(xiàn)階段處于虧損狀態(tài)的原因是在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，技術(shù)升級(jí)、服務(wù)商并購(gòu)以及平臺(tái)搭建的投入支出較高。因此，共享辦公能否靠輕資產(chǎn)化模式“跑通”，仍需要時(shí)間的檢驗(yàn)。