宋都股份17.8億“退地事件”浮現神秘房企，5000萬保證金被沒收

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）發布公告，宣布放棄今年5月在杭州首批集中供地中以17.8億元競得的一幅宅地。

這一退地決定讓宋都股份損失了5000萬元的保證金，占其2020年3.52億元歸母凈利潤的14.2%。

截至7月21日收盤，宋都股份股票下跌0.4%，報價2.51元/股，總市值33.64億元。

有市場消息稱，宋都股份拍得新城地塊之前，已經有了意向合作方“寶X地產”，并且對方的商務合作意愿十分明確。

但成功摘地之后，“合作方”突然變卦，將宋都股份推入了窘境。

對于“寶X地產”的說法，寶龍地產負責人表示，宋都股份退地與其沒有任何關系，公司從未與“該地塊”發生過任何關系，也沒有任何合作意向。如果僅憑坊間傳聞的寶X地產，就聯想到我們，不經核實進行報道，公司會保留訴諸法律的權力。

“臨陣”退地能及時止損嗎？

宋都股份要退掉的這塊地，位于拱墅區運河新城，是其在今年5月7日，即杭州首輪集中供地首日，以“17.83億元上限價+21%自持比例”的條件所得。

對比今年1月，同樣是運河新城板塊，保利和萬科拿地的自持比例分別僅需5%和3%，而宋都股份則飆升至21%，開創了近年來運河新城的自持新高。

在5月的杭州拍地中，宋都股份的表現十分積極，總共搶下5宗地塊，土地價款分別為17.83億元、3.35億元、8.91億元、8.46億元以及7.29億元，總地價達45.84億元。

通過比對發現，現今宋都股份退掉的這塊地價格最高，其它的4塊地均沒有超過9億元。

宋都股份表示，此次退地的原因是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，而作出的決策。截至目前，其同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發流程。

來源：年報截圖

值得一提的是，新城地塊這筆高達17.8億元的土地款，對宋都股份來說不是小數目，需要其撬動資金的高杠桿。

據年報數據顯示，2020年宋都股份營業收入約71.6億元，同比上升71.86%。凈利潤則為約5.4億元，經營活動產生的現金流量凈額為約1.9億元，其資產負債率為86.7%，出現了增收不增利的情況。

2019年，宋都股份實控人俞建午曾提出要實現300億元的銷售目標。2020年，宋都股份的全口徑銷售金額僅為 207 億元，雖然較 2019年增長超10%，但仍然沒有“達標”。

近年來，在“三道紅線”的約束之下，房企融資環境趨緊，壓力增大，單獨開發規模較大的地塊對房企的資金實力要求很高。

IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜表示，因為“該地塊”預期很難盈利，而且對于未來市場也不樂觀，如果繼續繳納土地款和投入開發的話還要增加很多資本性開支和負債，也許會對公司業績造成拖累，還不如認罰誠意金。宋都股份如果不停止拿地，其“損失”有可能會更大。

身陷融資擔保困局

在本次退地風波之前，宋都股份還始終被融資擔保所困擾。

7月4日，宋都股份發布公告表示，因全資子公司“頌都投資”的資金安排需要，為其提供了11.8億元連帶責任擔保。

來源：公告截圖

截至公告當日，宋都股份及控股子公司對外擔保總額為 156.4億元，占比達宋都股份最近一期經審計凈資產的331.64%，其擔保總額已經超出其凈資產的3倍。

3月23日，宋都股份對外發布公告稱，該公司實際控制人俞建午為控股股東1.89億元融資提供反擔保。

截至公告發布當日，宋都股份對外擔保總額為 146.76 億元，占當時經審計凈資產的 315.68%。對宋都控股提供的擔保總額為 38.29 億元，其中包括以存單質押形式擔保的34.36 億元和以信用保證形式擔保的3.93 億元，占公司當時經審計凈資產的 82.36%。

在過去一年中，宋都股份為了不斷擴大規模，大多采用了存單質押的融資方式，即控股股東借錢輸送給上市公司，上市公司為控股股東提供擔保，以此達到降低融資成本、減少負債規模、改善財務狀況的目的。

據2020年年報數據顯示，宋都股份擔保總額為134.5億元，占公司凈資產的235.07%。并且，其直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額達80.07億元。

另外，因為頻繁的質押擔保，上交所曾要求宋都股份說明控股股東是否在存單質押事項中，涉嫌侵犯上市公司利益。

宋都股份的麻煩不僅于此，今年1月23日，宋都股份實際控制人俞建午還曾因涉嫌內幕交易股票，被證監會進行立案調查。

雖然宋都股份當時公告解釋稱，“此”調查事項是對俞建午的調查，與公司無關，且未涉及公司股票，不會影響其在公司的正常履職，公司日常生產經營活動也不會受到影響。