石榴集團闖關IPO：曾宣稱要做地產界"蘋果"

挺過了2020年的艱難期后，這個曾經以激進拿地吸引業界眼球的石榴集團，正在急切的尋找一個安全著陸地。

2021年5月31日晚間，石榴投資集團（以下簡稱"石榴集團"）在港交所提交招股書，建銀國際為獨家保薦人。隨著招股書數據的披露，石榴集團2020年毛利率驟降、融資成本等經營及財務情況，也被外界所關注。

石榴集團上一次引起公眾注意，還是2020年5月份時出現在了羅永浩的直播間里。當時的羅永浩還是個"賣貨新人"，而石榴集團也在疫情之下，探索著直播賣房的可能性。只不過，這并未扭轉石榴集團2020年的銷售頹勢。克而瑞數據顯示，2020年，石榴集團合約銷售額407.3億，排名80位，而在上半年其排名還在59名。

外界人鮮少知道的是，這個以石榴命名的企業，并不是互聯網公司，而是以房地產開發為主業的房地產公司。在品牌更名的發布會上，石榴集團管理層曾表示"要做地產界的蘋果"，而這也是目前地產行業唯一一家以水果命名的開發商。

作為一家2008年起家的房地產公司，石榴集團經歷了房地產開發市場的輝煌，業績一度達到北京市場TOP5。但如今的石榴集團，在毛利率驟降、融資成本等壓力下，也不得不轉而開拓資本市場。

"石榴"變形記

2016年11月1日，一場主題為"石榴紅了"的K2地產品牌發布會，在北京豐臺區石榴集團總部舉辦。身著一席黑西服的石榴集團總裁桑春華，發表了主題為《一直在路上》的演講，闡述企業二度更名的原因。現場人聲鼎沸，而最受矚目的K2創始人崔巍卻缺席了現場。

桑春華是石榴集團總裁。因為喜歡看港劇，他喜歡員工和朋友們稱呼自己為"桑sir"。

桑春華開啟自己的創業夢想，是從發廣告開始的。和他同一個起點的，是"留學教父"俞敏洪。但與俞敏洪的口若懸河相比，桑春華行為低調，K2地產成立九年后，才第一次走到臺前。

表明上看，崔巍和桑春華，正是石榴集團的實控人，此兩人分別現任石榴集團執行董事兼董事會主席、執行董事兼總裁。早期，二人曾是北京綠野房地產經紀公司的同事。 但有關石榴集團的真正控股方，至今也依然是謎。

曾有媒體報道稱，華美地產和K2地產都屬于黃金灣投資集團，"崔巍只是職業經理人，老板都是申威申總。"

在崔巍和桑春華的帶領下，石榴集團曾有過兩次更名，而每次更名也都伴隨著一場戰略轉型。從最早以代理業務知名的華美，發展到K2地產開始介入到房產體系的開發，再到石榴集團的多元化業務。

K2地產更名石榴集團背后，業務轉型需求是其根本動因。石榴集團由原有單一地產板塊，擴展至"科技+金融+地產"三大板塊并舉，通過跨界開展創新業務，以期實現業務增長。

伴隨著2016年的更名，資本市場曾揣測這是石榴置業IPO的前奏。但5年時間過去，上市動作遲遲未現，公司的組織形式也遭到更改，一系列股份制改造舉動也隨之而來。其中，石榴集團公司性質由有限責任公司變更為股份有限公司，并先后兩次增加注冊資本，這一度被不少業界人士認為是在為上市做準備。

而在一番股權騰挪后，石榴投資集團最新股權架構調整為創始人、董事長崔巍持股石榴投資集團57.42%，總裁桑春華持股41.58%，兩人合計持股99%。同時，還引進了一位新的投資人股東陳健勇，持續1%，其與桑春華于2015年前后出席長江商學院講座時結識。

只不過，與同行相比，轉型之后的石榴集團，近幾年的銷售增長并不突出，2016年-2018年，石榴集團三年的復合增長率不到30%。根據克而瑞排行榜顯示，2020年石榴集團以407.3億元的全口徑銷售，排名第80。

失勢京津冀

雖然在其官網介紹中，石榴集團成立于2008年，但若追溯到它的前身——成立于2001年的華美地產，其在房地產市場已經有了20年的歷史。而在一眾京圈房企中，石榴集團也曾經有過黑馬房企的美譽。

通州，是石榴集團的福地。十余年前，石榴集團推出K2產品系列，讓它在北京市場一炮而紅。目前，石榴的土儲業務布局范圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。其中，石榴集團土儲的最核心區域仍然在京津冀，但主要集中在河北和北京。

招股書顯示，截至今年2月末，石榴集團共擁有86個處于不同開發階段的物業開發項目，其中82個項目由附屬公司開發，4個項目由合營企業及聯營公司開發；同期石榴集團的土地儲備為919.3萬平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。

值得注意的是，京津冀的物業開發及銷售，并沒有給公司貢獻大量的收益。2018年-2020 年，公司來自京津冀城市群物業開發及銷售的收益分別占總收益約41.7%、37.4%及 20.2%。

作為一家成長于北京的房企，石榴集團為何失利大本營？其中很大一部分原因，源自石榴集團典型的郊區高端住宅打法。縱觀石榴集團的開發樓盤，多是郊區小盤，且售價較高。石榴集團的打法在于，每進駐一個項目，便用后期抬升的地價，拉動房價，以此帶動項目銷售。不過，遇到嚴格的北京限價市場后，石榴集團"以地價帶動售價"的營銷策略，效果也就大打折扣。

另一個讓石榴集團聲名遠揚的，是它的“山寨”營銷策略。石榴集團曾在多個項目命名或拿地過程中，出現過與其他公司撞名的情況。比如，2002年，石榴集團進駐青島打造的"院子"產品，與泰禾拳頭產品同名。而與"雅居樂地產控股"同名的北京雅居樂，也和真正的雅居樂集團并無關系，實際上還是石榴用來拿地的子公司。再比如，北京阿那亞科技有限公司真正的大股東，并不是那個有名的"阿那亞"置業，也是崔巍控股的公司。

隨著北京調控趨嚴，石榴集團也在北京市場逐步放慢腳步。石榴集團最近一次在北京拿地，是2020年7月與通投聯合體以12.4億元競得通州地塊。

失利京津冀的石榴集團，也開始抓緊"南下"。從石榴集團近幾年的發展軌跡看，長三角已成為其重點布局區域。招股書顯示，長三角的土儲占比為43.6%，僅次于京津冀。

激進拿地后遺癥

IPO上市之際，石榴集團被揭開的財務報表，成為公眾關注所在。

在營收方面，石榴集團的增長并不是直線上升。2018年營收99.37億元，2019年下降為80.31億元，2020年又升至122.65億元。

與之相對的是，石榴集團的毛利率數據卻有所下滑。招股書披露，2018年、2019年的毛利率均為34.1%，2020年降至22.9%。

對于2020年毛利率明顯下滑，石榴集團在招股書中也表示，2020年錄得的毛利率相對較低，主要由于土地收購成本增加，導致物業銷售的整體成本上漲，使物業尤其是住宅物業銷售毛利率減少。

在拿地上，石榴則一向較為激進，2016年、2017年、2018年，公司新增土地規劃建筑面積分別為129.31萬平方米、36.20萬平方米和468.43萬平方米。其中，2018年的拿地數量是上年的數十倍。

不僅拿地速度迅猛，在拿地價格上也不手軟。比如，2016年7月進入鄭州土拍市場，但因兇狠加價遭到鄭州本地開發商的"反抗"，在鄭州的房地產圈子里，K2成為"野蠻人"的代名詞。再比如，2018年，石榴集團進軍南京都市圈，便以5.56億元高價拿下滁州城南商住地，溢價108%。

最近兩年，石榴集團的拿地態勢依然未減。據媒體不完全統計，自2018年至2020年，僅長三角區域，石榴置業土儲面積超65萬平方米，拿地投入金額累計近百億元。

但大舉拿地也讓石榴集團的負債壓力跟著陡升。數據顯示，截至2017年末至2019年末，該公司合并報表資產負債率分別為78.67%、81.14%、82.80%。

不過，一個好的跡象是，截至2020年底，石榴集團的凈負債率從2018年的180%降至90%；資產負債率為81.44%，較去年同期下降1.49%，但并未達到"三道紅線"中70%的標準。

在融資趨緊的大環境下，找到更優質的融資渠道，是擺在石榴面前的一個難題。但受限于非上市公司的身份，石榴集團的融資渠道相對有限，融資成本逐步走高，這也是致使石榴集團啟動IPO的重要原因。招股書顯示，公司融資成本由2019年的4.23億元增加37.6%至2020年的5.82億元。

作為一家非典型的中小房企，石榴集團一直在房地產的轉型浪潮中翻涌，探索更多發展空間的可能性，但留給它的試錯空間并不會太多。