中梁控股又陷“商票逾期”風(fēng)波，2000億債務(wù)壓頂

繼實(shí)地地產(chǎn)之后，“千億房企”中梁控股（02772.HK）子公司又傳出了“商票或?qū)⒂馄凇钡南ⅰ?

理由十分相似：“商票中間商”涉嫌刑事犯罪，已向公安機(jī)關(guān)報案。

在經(jīng)歷了“商票逾期、打折兌付” 等傳聞后，5月12日，中梁控股子公司負(fù)責(zé)人魯先生對風(fēng)云地產(chǎn)界表示：此批票據(jù)規(guī)模確實(shí)是6.78億，不存在8折兌付的說法，今日到期票據(jù)已經(jīng)全額兌付。

“商票逾期”風(fēng)波

此次事件的起因是中梁控股子公司發(fā)布的一則致持票人說明。

說明表示，山東國茂投資開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱“山東國茂”）涉嫌刑事犯罪，梁鼎置業(yè)作為受害人已向公安機(jī)關(guān)報案。鑒于此，“期望各持票人及時與我司對接，共同商討解決方案，以維護(hù)各方合法權(quán)益。”

來源：梁鼎置業(yè)

濟(jì)南梁鼎置業(yè)有限公司（下稱“梁鼎置業(yè)”）為中梁控股旗下企業(yè)，是上海中梁山東地區(qū)省級管理公司，成立于2019年底。

來源：企查查

說明一出，立刻引發(fā)市場關(guān)注，投資人紛紛猜測，5月12日到期的商票是要逾期拒付了？

資料顯示，2020年，上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)與其融資合作方山東國茂投通過借用梁鼎置業(yè)名義對外簽發(fā)6.78億元融資性票據(jù)。截至5月12日，梁鼎置業(yè)該批商票到期未付票面金額共計3500萬元。對于這批商票，梁鼎置業(yè)承諾可以實(shí)現(xiàn)8折兌付，有誠意的前提談，不然就等著到期不兌付，走司法程序。

對此，梁鼎置業(yè)又發(fā)說明：“本著對持票人負(fù)責(zé)的態(tài)度，我司主動與持票人溝通，所有商票都將按期、及時、足額兌付。”

來源：梁鼎置業(yè)

值得注意的是，與前一天的說明相比，梁鼎置業(yè)化被動為主動，從“期望各持票人及時與我司對接”到“我司主動與持票人溝通”，解決了“商票逾期”的風(fēng)波。

那么為什么曝光中梁控股子公司不按期兌付商票后，梁鼎置業(yè)就馬上予以兌付了呢？

對此，梁鼎置業(yè)魯先生對風(fēng)云地產(chǎn)界強(qiáng)調(diào)：“我們已經(jīng)聲明過了，到期商票已經(jīng)被全額兌付，其他一切以公司公告為主。

對于此次中梁控股的“商票逾期”風(fēng)波，IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán)）中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示：“不排除商票中間商詐騙的問題，但是主要原因還是自身財務(wù)壓力所致，否則之前怎么就沒出現(xiàn)中間商詐騙問題呢？”

“商票”能否緩解債務(wù)壓力？

縱觀中梁控股的歷史，創(chuàng)始人楊劍于 1993年加入浙江天劍，2002年成立蘇州華成，業(yè)務(wù)擴(kuò)張至江蘇省，2009年成立上海中梁并開啟深耕上海階段，2016年開啟全國擴(kuò)張階段，2019 年赴港上市。

雖然上市過程經(jīng)歷了諸多波折，但中梁控股的業(yè)績卻是一路高歌猛進(jìn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，中梁控股實(shí)現(xiàn)合同銷售額分別為190億元、649億元、1015億元和1525億元。

2020年中梁控股合約銷售額達(dá)1688億元，在克而瑞銷售榜中排名前20。

與業(yè)績一起增長的還有中梁控股的債務(wù)壓力。

據(jù)中梁控股公布的歷年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，中梁控股負(fù)債總額分別為456.7億元、968.57億元、1613.2億元和2036.48億元。資產(chǎn)負(fù)債率也都在90%以上。

2020年，中梁控股剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降到了79.9%，但流動負(fù)債仍高達(dá)2096.36億元，且踩了“紅線”。

有息負(fù)債中，短債比達(dá)44%。

來源：中梁控股年報

因票據(jù)融資可不計入有息債務(wù)，受“三道紅線”的壓力，票據(jù)很可能成為中梁控股資產(chǎn)負(fù)債率的“解壓方法”。

另外，由于商票天然可以轉(zhuǎn)化為有息債務(wù)的特性（金融有息負(fù)債轉(zhuǎn)為經(jīng)營類無息負(fù)債)，這讓商票自然而然成為房企操作凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比的的一個重要工具。

因此，2020年房企商票承兌規(guī)模總體上呈井噴式增長，問題自然也變得頻發(fā)。在中梁控股之前，恒大、陽光城、實(shí)地等房企先后陷入“商票逾期“風(fēng)波之中。

高周轉(zhuǎn)為項(xiàng)目質(zhì)量“埋雷”

作為一家高周轉(zhuǎn)房企，中梁控股“三年增長6倍”的速度曾一度為業(yè)界驚嘆。

有消息稱，每次拿地之后，中梁控股都要求4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月再投資，且這個“456”速度只是中梁控股的及格線。

實(shí)際上，“商票”風(fēng)波只是中梁控股高周轉(zhuǎn)模式下踩的一次小雷，項(xiàng)目質(zhì)量問題頻發(fā)或許才是中梁控股現(xiàn)下最頭疼的問題。

2018年10月，據(jù)《現(xiàn)代快報》報道，鹽城“中梁·聚龍首府”業(yè)主集體維權(quán)，中梁在鹽城城南的一項(xiàng)目在網(wǎng)上鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，業(yè)主稱遭遇銷售欺詐。

2019年中梁控股上市當(dāng)天，旗下?lián)P州中梁首府壹號便遭到業(yè)主維權(quán)，主要涉及虛假宣傳、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、偷稅漏稅等問題。

2020年1月，有媒體報道，常州市金壇區(qū)“中梁壹號院”爆發(fā)業(yè)主集體維權(quán)，項(xiàng)目涉嫌欺詐銷售，業(yè)主堅稱要退房。

2021年4月30日，中梁控股旗下浙江武義位于當(dāng)?shù)胤既A路“中梁壹號院”在建項(xiàng)目（未交房）發(fā)生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。

對于頻繁出現(xiàn)的質(zhì)量問題，柏文喜表示，高周轉(zhuǎn)對房企而言，可以以較少的核心資本投入和較高的杠桿率獲取較大的經(jīng)營規(guī)模和利潤規(guī)模，但是周轉(zhuǎn)速度過高會推高企業(yè)負(fù)債率，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈承壓，并且會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)安全、產(chǎn)品質(zhì)量等方面容易出現(xiàn)紕漏，從而推高企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。

在三道紅線和涉房貸款集中度分級管理的行業(yè)大背景和進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控的情況下，高周轉(zhuǎn)帶來的高杠桿、高負(fù)債的風(fēng)險也就顯得更為突出了，因此適當(dāng)降低周轉(zhuǎn)速度，讓企業(yè)進(jìn)入安全與穩(wěn)健的運(yùn)營區(qū)間是當(dāng)務(wù)之急。