1月20日，一份《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》將上海樓市的火爆行情拉入了大眾視野。

該份紀(jì)要主要記錄了上海有關(guān)部門商討應(yīng)對(duì)最近樓市搖號(hào)過(guò)熱的情況，項(xiàng)目認(rèn)籌紅線3:1，同一家庭、同一時(shí)間段全上海只能認(rèn)籌一套，預(yù)售價(jià)格審批從嚴(yán)——一系列調(diào)控措施，彰顯的是地方監(jiān)管部門對(duì)本輪上海房?jī)r(jià)快速上漲的謹(jǐn)慎態(tài)度。

甚至于在后期的調(diào)控動(dòng)作里，市里正在研究更進(jìn)一步的監(jiān)管政策，如離婚兩年內(nèi)不能買房，分批搖號(hào)政策和收緊資金監(jiān)管等。消息發(fā)布沒多久后，上海市閔行區(qū)房管局相關(guān)人士就表示，網(wǎng)上的消息應(yīng)該是謠傳，還沒有收到相關(guān)通知。

不過(guò)，這份紀(jì)要也非空穴來(lái)風(fēng)，最近兩個(gè)月來(lái)的上海樓市只能用瘋狂來(lái)形容。

據(jù)媒體報(bào)道，“上海二手房一天一個(gè)價(jià)”，優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)房，漲幅已超過(guò)20%，單價(jià)直沖20萬(wàn)元/平方米。“10天內(nèi)房?jī)r(jià)跳漲超過(guò)40%”，這樣的消息在上海已經(jīng)算不上大新聞。

另一邊的新房市場(chǎng)同樣感受到了購(gòu)房者的熱情。熱度較高的有前灘、大虹橋板塊，其中前灘板塊在疫情后熱盤頻出，憑借著學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)升值空間，認(rèn)籌率遙遙領(lǐng)先。鏈家中介王冕告訴AI財(cái)經(jīng)社，夸張一點(diǎn)的樓盤認(rèn)籌率能到700%，“好點(diǎn)的樓盤，1套房子有七八個(gè)客戶爭(zhēng)搶。”他的多位客戶已經(jīng)搖號(hào)一年多了，卻還是沒中。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，自2020年底開始，上海樓市就翹尾明顯，12月份全市二手住宅成交量環(huán)比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是創(chuàng)下3.9萬(wàn)套的新高，是2017年以來(lái)最大值。

一直到2021年1月，上海樓市延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，1月的前13天，鏈家二手房成交比去年12月同期增加42%。從市場(chǎng)預(yù)期看，1月前13天的上海二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中，漲價(jià)占比上升至67%，比12月水平提高12個(gè)百分點(diǎn)。

不解的是，上海的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有任何放松跡象，但房?jī)r(jià)依舊迅速上漲，其中又蘊(yùn)含了多少虛火？這也不難理解，情緒緊張的市場(chǎng)背后，為何地方政府部門的神經(jīng)更加緊繃。

二手房1小時(shí)跳價(jià)40萬(wàn)元

“你不覺得現(xiàn)在跟2015年那會(huì)兒（房?jī)r(jià)暴漲）挺像的嗎？”在前10強(qiáng)房企工作的金杰表示，在上海工作生活了十幾年，經(jīng)歷過(guò)幾次房?jī)r(jià)的漲跌。在他看來(lái)，上海的房子五年一直不漲價(jià)也不太現(xiàn)實(shí)。

漲勢(shì)早在2020年就已突顯，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦曾告訴AI財(cái)經(jīng)社，上海新房的去化周期已經(jīng)縮減至9個(gè)月內(nèi)。而通常情況下，去化周期低于10個(gè)月便是房?jī)r(jià)要漲的信號(hào)，“因?yàn)榉孔右粔蛸u了，現(xiàn)在還有千人搖號(hào)的現(xiàn)象。”

火熱的樓市背后，有人歡喜有人愁。近日，便有一位博士給上海市委相關(guān)負(fù)責(zé)人寫了一封建議信，由此引發(fā)廣泛關(guān)注。他說(shuō)自己4次參與搖號(hào)都失敗了，一直買不到房，建議修改上海的認(rèn)籌搖號(hào)規(guī)則，使自己能獲得優(yōu)先搖號(hào)權(quán)，并建議要“嚴(yán)查離婚買房、經(jīng)營(yíng)貸買房、代持買房等擦邊球行為”。對(duì)此，上海相關(guān)部門表示：“對(duì)于提出的建議，正在積極研究進(jìn)一步完善認(rèn)籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。”

據(jù)媒體報(bào)道，這輪上海樓市上漲行情中，有人為了買房，可謂是使勁了渾身解數(shù)。一些購(gòu)房者為了增加搖號(hào)概率，通過(guò)假離婚、讓老人參與搖號(hào)、讓朋友幫忙搖號(hào)等各種方式，增加“人肉馬甲”來(lái)爭(zhēng)取更多認(rèn)籌號(hào)，等搖中之后再進(jìn)行過(guò)戶更名。

因?yàn)樯虾Ｐ路肯迌r(jià)，和二手房形成價(jià)格倒掛，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利的好機(jī)會(huì)，買到就是賺到。與去年疫情初期二手房業(yè)主大幅度降價(jià)不同，最近的上海二手房不斷看漲，據(jù)媒體報(bào)道，今年有業(yè)主在兩周時(shí)間內(nèi)售價(jià)調(diào)高了120萬(wàn)元，甚至1個(gè)小時(shí)就跳漲40萬(wàn)元。

王冕告訴AI財(cái)經(jīng)社，這些二手房大多是學(xué)區(qū)房，漲價(jià)比一般房源猛很多，一部分原因是受前段時(shí)間上海放寬落戶政策影響，因?yàn)閺?qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的引進(jìn)，很多海外留學(xué)生都回來(lái)買房，“他們還就盯著學(xué)區(qū)房買，說(shuō)是要一步到位。”

據(jù)了解，目前上海的購(gòu)房政策是：外地戶口在上海繳納社保滿5年，家庭限購(gòu)1套房，單身不能買房；本地戶口，家庭限購(gòu)2套房，單身限購(gòu)1套。“如果你是單身想在上海買房，只能想辦法先落戶，除此之外，沒有其他途徑。”王冕表示。

不過(guò)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，上海放寬落戶條件，雖然對(duì)人才的引進(jìn)有著積極作用，同時(shí)一定程度上也能提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，但是實(shí)際效果有限。

盧文曦也覺得人才引進(jìn)政策的能量沒有那么大。“而且上海是局部熱，不是普遍熱，一些遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目認(rèn)籌率不高的，老破小的二手房房?jī)r(jià)也沒有上漲很多。”

點(diǎn)燃房?jī)r(jià)的導(dǎo)火索到底是什么？

“調(diào)控沒松，價(jià)格卻上漲，說(shuō)明樓市上升，屬于市場(chǎng)的力量，不能怪政府調(diào)控不給力，而是經(jīng)歷三年低迷之后，需求正常釋放了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言。

他指出，當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)的火熱狀態(tài)，是由周期性、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、動(dòng)拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學(xué)校與公辦學(xué)校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。

具體來(lái)看，首先從全國(guó)主要城市近二十年的房?jī)r(jià)變化看，受調(diào)控政策影響，各城市漲跌趨勢(shì)呈周期性變化。其次，疫情期間，人們對(duì)居住面積有所要求，改善需求釋放明顯，而且去年上海超額完成舊改35000套。盧文曦告訴AI財(cái)經(jīng)社，80%的人拿到舊改動(dòng)遷款，1年以內(nèi)都要買房的，這部分需求量是很大的。

金杰也認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)好幾年沒漲，很多需求被短期壓制了。“人還在，錢也在，目前還沒有其他投資渠道能夠超過(guò)房地產(chǎn)。”

另外，為穩(wěn)定市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)，2020年初各國(guó)央行集體大放水，近期美國(guó)還推出了1.9萬(wàn)億美元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，從全球來(lái)看，美國(guó)、倫敦房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)上漲，日本東京的土地價(jià)格也創(chuàng)近期新高。這也被盧文曦視為房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火索之一。

盡管1月15日央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾重申，央行在房地產(chǎn)金融調(diào)控方面，堅(jiān)持房住不炒定位，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深的房?jī)r(jià)仍舊漲勢(shì)明顯，四個(gè)一線城市在2020年12月全市二手住宅成交量環(huán)比增加20.5%，并且一線城市新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大。

“2015年也是深圳房?jī)r(jià)先暴漲，然后傳到上海，最后傳導(dǎo)到全國(guó)，現(xiàn)在也是這倆城市起頭。”想到2020年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲最快的深圳，金杰若有所思。“不過(guò)理論上，只要限購(gòu)在，上海現(xiàn)在房?jī)r(jià)再怎么上漲也不能算是炒房。”

盧文曦認(rèn)為，上海的情況要區(qū)分是“炒”，還是合理的漲，“現(xiàn)在買房有客觀需求，適度的漲不是不可以。”

這波行情會(huì)持續(xù)多久？

這些天，楊紅旭在忙著“為上海樓市調(diào)控獻(xiàn)言獻(xiàn)策”。盡管他也認(rèn)為上海樓市經(jīng)過(guò)了2017-2018年的量?jī)r(jià)齊跌，和2019年的量增價(jià)平之后，到了該上漲的節(jié)點(diǎn)，但看到“千人搖”樓盤、認(rèn)籌率超過(guò)500%、房東和中介聯(lián)手推高二手房房?jī)r(jià)等新聞時(shí)，他也不免感嘆“上海樓市，該消消火氣了”。

特別是在今年一季度，上海作為長(zhǎng)三角樓市的風(fēng)向標(biāo)，任何突發(fā)的異動(dòng)，都會(huì)加深調(diào)控的升級(jí)。

事實(shí)上，2020年下半年以來(lái)，在貨幣政策回歸中性、購(gòu)房信貸環(huán)境寬松觸底以及“一城一策”持續(xù)深化背景下，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅逐步收窄，但貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首周，市場(chǎng)景氣指數(shù)高的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游區(qū)域，上海、合肥等城市景氣指數(shù)（業(yè)主調(diào)價(jià)中調(diào)漲次數(shù)/調(diào)價(jià)次數(shù)）在40附近及以上，表明這些城市后期價(jià)格上漲壓力較大。

不過(guò)陳霄認(rèn)為，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒、政策環(huán)境趨緊的背景下，上海樓市暴漲的可能性不大，大概率還是會(huì)維持緩慢上漲的趨勢(shì)。

盧文曦坦言，最近兩個(gè)月上海的漲勢(shì)有點(diǎn)過(guò)分了，“2月份估計(jì)交易量會(huì)回調(diào)，讓市場(chǎng)情緒冷靜下，3月份如果能穩(wěn)定點(diǎn)，可能還會(huì)出現(xiàn)往年的小陽(yáng)春。”但他同時(shí)提醒，如果市場(chǎng)還是表現(xiàn)出極強(qiáng)的躁動(dòng)情緒，估計(jì)后續(xù)深度調(diào)控的政策也快來(lái)了。

目前，上海暫未出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，僅是對(duì)原有政策的強(qiáng)化，要求加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行，及加強(qiáng)銷售管理，杜絕樓市銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道，前述媒體曝光的《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》雖然不是官方正式文件，只是上海相關(guān)部門目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除該政策會(huì)有延期公布的可能。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中王冕、金杰為化名。）