公募REITs來(lái)了：地產(chǎn)基金連夜組隊(duì)搶份額，超萬(wàn)億的資產(chǎn)IPO盛宴

公募REITs正式擺到桌面上，意味著時(shí)代做出了切割——地產(chǎn)增量時(shí)代大勢(shì)已去，存量時(shí)代正式到來(lái)，并正走向高點(diǎn)。

40號(hào)文和35號(hào)文政策加碼，意味著超萬(wàn)億的存量“資產(chǎn)IPO盛宴”將起，一場(chǎng)關(guān)于運(yùn)營(yíng)人的狂歡蓄勢(shì)待發(fā)。

01

超萬(wàn)億，存量資產(chǎn)的IPO盛宴

早在去年4月，證監(jiān)會(huì)40號(hào)文推出，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)40號(hào)文）。至此，我國(guó)公募REITs長(zhǎng)跑探索13年，在2020這個(gè)“元年”正式拉開(kāi)序幕。

上周五，國(guó)家發(fā)改委投資司的35號(hào)文，又給這場(chǎng)公募REITs盛宴打了一針強(qiáng)心劑。

1月15日，《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)35號(hào)文）正式發(fā)布，新規(guī)強(qiáng)調(diào)：向國(guó)家發(fā)改委推薦基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)從儲(chǔ)備庫(kù)中統(tǒng)一選取，未入庫(kù)項(xiàng)目不得推薦。

在35號(hào)文之前，各地公募REITs正按照“地方發(fā)改委-國(guó)家發(fā)改委-證監(jiān)會(huì)-上交所、深交所”這一申報(bào)流程有序進(jìn)行。35號(hào)文推出后，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這意味著公募REITs從試點(diǎn)工作走向了常態(tài)化。

公募REITs一經(jīng)開(kāi)閘，各類(lèi)參與方爭(zhēng)相搶跑，有基金連夜組團(tuán)隊(duì)搶份額。

截至去年10月底，上交所試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目庫(kù)和儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)已經(jīng)有50多單，深交所試點(diǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)了20個(gè)。

到了2020年年底，首批不超過(guò)30個(gè)公募 REITs 項(xiàng)目已完成了答辯。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，按照目前的進(jìn)度，首批公募 REITs 項(xiàng)目有望于今年春節(jié)后推出。

公募REITs到底是一場(chǎng)多大的盛宴，誰(shuí)能參與，跟哪些人有關(guān)呢？

首先，這是一場(chǎng)堪比A股體量的超萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。

目前中國(guó)已經(jīng)形成了巨大的存量市場(chǎng)。截至2020年7月底，中國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程達(dá)到14萬(wàn)公里，位居世界第二；高鐵3.6萬(wàn)公里，位居世界第一；全國(guó)公路里程突破500萬(wàn)公里，位居世界第一；城軌運(yùn)營(yíng)里程超6700公里。

據(jù)北大光華管理學(xué)院《中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)億，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬(wàn)億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。

博時(shí)基金認(rèn)為，近萬(wàn)億元的REITs市場(chǎng)規(guī)模只是保守估算，若積極估算，市場(chǎng)規(guī)模大約6萬(wàn)億元。

如果拿公募REITs跟A股市場(chǎng)來(lái)對(duì)比，截至2020年末，滬深股市總市值已達(dá)79.72萬(wàn)億元。按上市日計(jì)算，全年共有396只新股相繼登陸滬深市場(chǎng)，首發(fā)募集資金總額接近4700億元。

截至2019 年末（2020年數(shù)據(jù)未出），全球已有42個(gè)國(guó)家和地區(qū)立法推出REITs，合計(jì)發(fā)行公募REITs數(shù)量為881支，全球REITs市值達(dá)到2萬(wàn)億美元（約13萬(wàn)億人民幣），其中美國(guó)市場(chǎng)REITs市值占全球總市值的六成以上。

假如在未來(lái)某一階段中國(guó)市場(chǎng)的REITs市值能跟美國(guó)旗鼓相當(dāng)，那么至少也是一個(gè)9萬(wàn)億的盤(pán)子，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)目前50家上市房企近3萬(wàn)億的總值要高。

圖：近40個(gè)國(guó)家和地區(qū)已推出REITs（來(lái)源：NAREIT）

國(guó)金證券根據(jù) EPRA披露的數(shù)據(jù)認(rèn)為，2019 年末全球79 個(gè)國(guó)家/地區(qū)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的總市值超 31.1 萬(wàn)億美元，其中公開(kāi)上市證券部分市值約為 3.8 萬(wàn)億美元，其中REITs 市值約為 2 萬(wàn)億美元。

圖：全球公募REITs規(guī)模分布（來(lái)源：EPRA）

戴德梁行報(bào)告則顯示，截至2019年底，亞洲市場(chǎng)上活躍的REITs共計(jì)178支，總市值達(dá)2924億美元，其中日本的REITs市值占比超過(guò)一半，日本、新加坡和中國(guó)香港三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)93%。

其次，這將是一場(chǎng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的IPO盛宴。

此前，業(yè)內(nèi)在探討地產(chǎn)下半場(chǎng)可能時(shí)，曾大膽預(yù)測(cè)過(guò)：地產(chǎn)存量時(shí)代4大萬(wàn)億級(jí)風(fēng)口里，將出現(xiàn)200家上市公司。

在目前的融資環(huán)境中，A股不太歡迎傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，港股也只給物業(yè)股高估值。公募REITs本質(zhì)上是對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而非開(kāi)發(fā)商的一種“偏愛(ài)”。

對(duì)于存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，公募REITs幫助這些公司手中的存量資產(chǎn)擰開(kāi)了“現(xiàn)金水龍頭”。

如果對(duì)標(biāo)美國(guó)、新加坡的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs增長(zhǎng)后勁也十足。

其中，騰飛房地產(chǎn)投資信托（Ascendas Reit）是新加坡第一只房地產(chǎn)信托基金，也是目前最大的商業(yè)空間和工業(yè)地產(chǎn)投資信托。截至2019年底，騰飛持有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量達(dá)200 個(gè)，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 138.6 億新元。2002年，騰飛房產(chǎn)投資信托IPO的每股單價(jià)為0.88新元，至今已漲至3.04新元。

香港REITs“一哥”領(lǐng)展房產(chǎn)基金(0823.HK)目前的市值近1500億港元（約1441億港元）。2005年，領(lǐng)展上市時(shí)每基金單位的定價(jià)是10.3港元，目前已漲至69.2港元，足足翻了近7倍。

第三，這還將是一場(chǎng)運(yùn)營(yíng)人的狂歡。

40號(hào)文發(fā)布會(huì)，上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力曾在一場(chǎng)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，REITs實(shí)際上是資產(chǎn)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的上市。因此，從資產(chǎn)背后，REITs更看重的是管理人對(duì)資產(chǎn)的定價(jià)、管理能力和持續(xù)的資產(chǎn)注入。

而從監(jiān)管對(duì)于公募REITs底層資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，處處都在強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的持續(xù)和穩(wěn)定性。

比如，符合要求的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期不能低于3年；未來(lái)三年公募REITs凈現(xiàn)金流分派率不低于4%；收入要分散化，能夠主要通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生收入和現(xiàn)金流，且不依賴(lài)第三方的補(bǔ)貼。

上一個(gè)時(shí)代，高周轉(zhuǎn)為王，吃的是土地和政策紅利，運(yùn)營(yíng)這樣的慢錢(qián)，不管是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商還是二級(jí)資本市場(chǎng)都看不上。而早年投入運(yùn)營(yíng)的人，干的往往也都是苦活累活，市場(chǎng)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，人才青黃不接。

公募REITs來(lái)了之后，運(yùn)營(yíng)人開(kāi)始唱主角，價(jià)值被認(rèn)可的時(shí)代也就來(lái)了。池塘變成了海，自然能容納更多的探險(xiǎn)家。

另外，這還將是一場(chǎng)地產(chǎn)基金參與的退出盛宴。

除了公募REITs申請(qǐng)人，在《通知》出臺(tái)后8個(gè)多月的時(shí)間里，同樣躁動(dòng)的還有券商、基金公司、會(huì)所、律所等中介機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)、銀行理財(cái)子公司、信托等公募REITs投資人。

這個(gè)市場(chǎng)到底有多熱？

“都在搶?zhuān)凑齼?yōu)質(zhì)項(xiàng)目一旦獲批，前期大家肯定都在搶?zhuān)@是毋庸置疑的。”

這樣一場(chǎng)超萬(wàn)億的盛宴，不僅讓存量運(yùn)營(yíng)公司興奮不已，也引發(fā)地產(chǎn)基金連夜組隊(duì)搶份額。

一家國(guó)資背景的地產(chǎn)基金跟PropTech研習(xí)社透露，早在去年11月，他們就聞風(fēng)開(kāi)始連夜組建團(tuán)隊(duì)，撒出人馬奔赴全國(guó)各地跟正在申報(bào)公募REITs的項(xiàng)目方爭(zhēng)取基石投資者份額。

但有些好項(xiàng)目非常難搶?zhuān)拖衽菖莠斕豂PO前的那次份額之戰(zhàn)一樣，能不能敲開(kāi)項(xiàng)目方的門(mén)，非常考驗(yàn)投資團(tuán)隊(duì)的本事，當(dāng)然更考驗(yàn)機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力。

“現(xiàn)在不好參與進(jìn)去，反正需要很多溝通，光給錢(qián)不行，一方面你也不知道哪家能獲批，另一方面人家為啥要你的錢(qián)。”

目前公募REITs已經(jīng)上升到這家地產(chǎn)基金公司戰(zhàn)略層面，公司甚至把公募REITs視為未來(lái)10年最大機(jī)會(huì)。

不過(guò)，這場(chǎng)萬(wàn)億盛宴，眼下跟大多數(shù)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)玩家們沒(méi)多大關(guān)系，40號(hào)文早早將商辦、住宅類(lèi)資產(chǎn)排除了出去，最早能吃到政策紅利的還是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況更加成熟穩(wěn)定的新基建等資產(chǎn)類(lèi)別。

02

公募REITs “三道關(guān)”：誰(shuí)的萬(wàn)億盛宴？

這塊誘人的萬(wàn)億蛋糕，哪些項(xiàng)目有資格申報(bào)？哪些公司有望成為“第一個(gè)吃螃蟹的人”？

40號(hào)文規(guī)定，試點(diǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)主要有三個(gè)維度，第一個(gè)是區(qū)域，第二個(gè)是行業(yè)，第三個(gè)是項(xiàng)目。

從區(qū)域的維度來(lái)看，重點(diǎn)支持的區(qū)域包括京津冀和雄安新區(qū)，長(zhǎng)江三角洲和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，粵港澳大灣區(qū)以及海南。目前來(lái)看，首批申報(bào)的項(xiàng)目主要就位于上述這幾大重點(diǎn)區(qū)域。

從行業(yè)的維度來(lái)看，國(guó)家優(yōu)先支持倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；另一方面，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施（如數(shù)據(jù)中心），以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

值得關(guān)注的是，園區(qū)申報(bào)公募REITs，對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的類(lèi)型有一定的限制，基礎(chǔ)資產(chǎn)的用地性質(zhì)明確不能有任何商業(yè)和住宅用地，僅限工業(yè)、科研用地。

從項(xiàng)目的維度來(lái)看，有兩個(gè)大的維度，第一個(gè)是嚴(yán)格合規(guī)，比如項(xiàng)目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過(guò)竣工驗(yàn)收。

第二個(gè)是必須是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力。

比如，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期不低于3年；未來(lái)三年公募REITs凈現(xiàn)金流分派率不低于4%；收入要分散化，能夠主要通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生收入和現(xiàn)金流，不依賴(lài)第三方的補(bǔ)貼。

試點(diǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，用一句話概括就是：聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

從目前首批項(xiàng)目的申報(bào)情況來(lái)看，“重點(diǎn)區(qū)域”、“重點(diǎn)行業(yè)”兩個(gè)條件基本滿(mǎn)足，至于是否是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，目前的披露信息較少。

截至目前，協(xié)鑫能科、光環(huán)新網(wǎng)、首創(chuàng)股份、渤海股份、東湖高新等上市公司公告了開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。

圖：部分已申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目（PropTech研習(xí)社制圖）

從項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，目前已公開(kāi)的5個(gè)項(xiàng)目中，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、水電氣熱等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目居多，但也不乏數(shù)據(jù)中心、園區(qū)等國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目。

從擬募集規(guī)模來(lái)看，光環(huán)新網(wǎng)申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目擬募集金額最高，達(dá)到57億元，首創(chuàng)股份以18.35億元的擬募資額位列第二，其余項(xiàng)目擬募集金額均在10億元以下。

從募集資金用途來(lái)看，主要有兩個(gè)用途：一個(gè)是用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資，另外一個(gè)就是償還存量債務(wù)。

光環(huán)新網(wǎng)申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目不僅募集金額拔得頭籌，也是目前為數(shù)不多以數(shù)據(jù)中心作為底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目。

公告顯示，光環(huán)新網(wǎng)申報(bào)發(fā)行公募 REITs的底層資產(chǎn)為：公司全資二級(jí)子公司中金云網(wǎng)持有并運(yùn)營(yíng)的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。

中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心創(chuàng)立于2005年5月，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總規(guī)劃建設(shè)面積約 10.5 萬(wàn)平，設(shè)計(jì)機(jī)柜數(shù)合計(jì)約 1.2萬(wàn)個(gè)。

光環(huán)新網(wǎng)擬 REITs 化資產(chǎn)——中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心資質(zhì)優(yōu)異，是國(guó)內(nèi)金融領(lǐng)域規(guī)模最大的數(shù)據(jù)中心外包服務(wù)基地。

財(cái)報(bào)顯示，中金云網(wǎng)2017-2019 年?duì)I業(yè)收入分別為6.34億元、7.7億元和8.33 億元，凈利潤(rùn)分別為2.19億元、2.8億元和3.29 億元。截至2019年底，中金云網(wǎng)資產(chǎn)負(fù)債率為43.41%。

圖：光環(huán)新網(wǎng)、中金云網(wǎng)2019年財(cái)務(wù)情況（來(lái)源：公司公告）

目前，中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目主要收入來(lái)源為數(shù)據(jù)中心外包服務(wù)費(fèi)收入，主要客戶(hù)包括國(guó)有及股份制大中型銀行、地方商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金資管公司等。

而園區(qū)REITs申報(bào)方東湖高新，擬選取標(biāo)的資產(chǎn)為武漢軟件新城 1.1 期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，擬募集規(guī)模8.5億元。

東湖高新系“武漢·中國(guó)光谷”的開(kāi)發(fā)業(yè)主，而武漢軟件新城發(fā)展有限公司于2012 年 5 月成立，武漢軟件新城一期于2013年竣工。

公開(kāi)資料顯示，1.1 期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，為東湖高新集團(tuán)聚焦于軟件和信息服務(wù)行業(yè)所打造的全產(chǎn)業(yè)鏈主題園區(qū)。

截至目前，軟件新城1.1期國(guó)際研發(fā)區(qū)17萬(wàn)平米全面投入使用，現(xiàn)已入駐世界500強(qiáng)企業(yè)IBM、法國(guó)陽(yáng)獅、飛利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。

財(cái)報(bào)并沒(méi)有單獨(dú)披露武漢軟件新城 1.1 期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況。

然而，有媒體報(bào)道，項(xiàng)目能否產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是發(fā)改委關(guān)注的重點(diǎn)之一。

相較中金云網(wǎng)，武漢軟件新城的盈利能力堪憂。財(cái)報(bào)顯示，武漢軟件新城2019 年?duì)I業(yè)收入達(dá)2.76億元，凈利潤(rùn)達(dá)2.71億元，其中，處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益貢獻(xiàn)了高達(dá)3.54億元的利潤(rùn)。2020年1-7月，武漢軟件新城的營(yíng)收達(dá)2632萬(wàn)元，凈虧損約3268萬(wàn)元。

圖：武漢軟件新城營(yíng)收和凈利潤(rùn)情況（來(lái)源：公司公告）

不過(guò)，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的申請(qǐng)還是非常火爆的。北上深各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體都在積極申報(bào)，像招商蛇口、上海臨港、上海張江，以及武漢、北京等地的多個(gè)園區(qū)都已經(jīng)申請(qǐng)首批試點(diǎn)，但競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈。

然而，也有園區(qū)運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為第一批機(jī)會(huì)跟他們關(guān)系不大，更多是盤(pán)活國(guó)企的存量資產(chǎn)。

一家市場(chǎng)化園區(qū)運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)人稱(chēng)，現(xiàn)階段來(lái)看，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不會(huì)發(fā)REITs，因?yàn)樯婕暗狡飘a(chǎn)隔離，業(yè)主方不會(huì)舍得賣(mài)，而且國(guó)企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)完全可以通過(guò)城投公司融資，融資利率遠(yuǎn)低于REITs途徑。不過(guò)，如果一些不是市場(chǎng)上最優(yōu)質(zhì)的，但有盤(pán)活空間的資產(chǎn)，如果能通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)登陸公募REITs平臺(tái)，那才是真正的價(jià)值體現(xiàn)。

03

4%，公募REITs的“分紅”挑戰(zhàn)

雖說(shuō)公募REITs是眾望所盼，但第一批試點(diǎn)產(chǎn)品，無(wú)論是收益率還是市場(chǎng)流動(dòng)性均存在很多不確定性。

國(guó)內(nèi)的公募REITs，有四類(lèi)投資人可以參與：原始投資人、戰(zhàn)略投資者，機(jī)構(gòu)投資人以及散戶(hù)投資人。其中，30%的份額留給了散戶(hù)投資者。

至于前面三類(lèi)投資者，40號(hào)文規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人參與配售，自持的比例不能低于20%，扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不得低于本次公開(kāi)發(fā)售數(shù)量的70%。

網(wǎng)下投資者包括：證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、商業(yè)銀行及其理財(cái)子公司、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

此外，40號(hào)文還有一條強(qiáng)制規(guī)定，這是參與者的一大硬性門(mén)檻：未來(lái)三年公募REITs凈現(xiàn)金流的分派率原則上不能低于4%。

對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，4%的分派率并不是一件容易的事情，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有處于北上廣深核心地段，而且租金回報(bào)率比較高的物業(yè)才能達(dá)到4%的分派率。

銀華基金董事總經(jīng)理劉小平指出，根據(jù)整理的近十年國(guó)內(nèi)A股整個(gè)現(xiàn)金分派比率的情況，對(duì)于排名靠前的行業(yè)現(xiàn)金分派比率的中位數(shù)也在4%左右。“跟目前已經(jīng)參與過(guò)答辯的20家相關(guān)的公募REITs交流情況看，基本上現(xiàn)金分派比率的范圍滿(mǎn)足要求。所以和國(guó)內(nèi)A股的市場(chǎng)環(huán)境相比公募REITs的股息率是有一定的性?xún)r(jià)比。”

泰康資產(chǎn)董事總經(jīng)理朱培軍則認(rèn)為，按照目前政策要求，公募REITs分紅率不低于4%，但這樣的收益率未必能夠滿(mǎn)足保險(xiǎn)資金負(fù)債方的成本。“保險(xiǎn)資金希望能夠?qū)ふ业交A(chǔ)資產(chǎn)更為優(yōu)良，運(yùn)營(yíng)企業(yè)的能力更為突出的，能夠給保險(xiǎn)資金提供更高的分紅的REITs產(chǎn)品。”

反觀全球公募REITs市場(chǎng)，40號(hào)文所規(guī)定的4%現(xiàn)金分派只能說(shuō)居市場(chǎng)中間水平。

公開(kāi)資料顯示，美國(guó)、日本、新加坡市場(chǎng)的REITs分紅基本保持在3.5%-4.5%的水平。中國(guó)香港市場(chǎng)受到整體流動(dòng)性偏弱的影響，一般折價(jià)發(fā)行，整體收益率大概可以達(dá)到5%-8%。

綜合收益層面來(lái)看，2010-2019年，美國(guó)REITs指數(shù)累計(jì)上漲了155%，對(duì)應(yīng)年化收益率7.7%，基本和標(biāo)普500指數(shù)持平，顯著高于十年期國(guó)債的收益率水平。

而根據(jù)美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)信托投資基金協(xié)會(huì)（NAREIT）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)權(quán)益性REITs近20年的年均回報(bào)率達(dá)到13%，比同期的納斯達(dá)克指數(shù)收益率高4%，比羅素2000指數(shù)高3%。

眼下，國(guó)內(nèi)公募REITs這艘大船已經(jīng)啟程，4%現(xiàn)金分派只是這個(gè)資金蓄水池的第一道擋板，全行業(yè)等待13年的這一場(chǎng)全新資產(chǎn)市場(chǎng)試驗(yàn)，能否開(kāi)個(gè)好頭，期待春節(jié)后揭曉答案。